Chính sách đổi đất lấy hạ tầng đã thay đổi “bộ mặt” của nhiều địa phương. Ảnh: T.T

Nghị định số 69/2019/NĐ-CP (Nghị định số 69) của Chính phủ quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT vừa được ban hành có nguyên tắc hết sức quan trọng, được kỳ vọng sẽ giải quyết được các bất cập tranh cãi thời gian qua, đó là nguyên tắc ngang giá. Từ nay, sẽ không còn tình trạng tính tiền không sát với thị trường, chênh lệch nhà đầu tư hưởng lợi, gây thất thu ngân sách.

Chấm dứt chỉ định thầu dự án BT

Thời gian qua, hầu hết các dự án BT (dự án theo hình thức hợp đồng - chuyển giao) đều được chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định thầu, việc thanh toán cho nhà đầu tư bằng quỹ đất đã giải phóng mặt bằng mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai, dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước (NSNN). Không phải ngẫu nhiên mà tại Kỳ họp thứ 7 vừa qua, đoàn giám sát của Quốc hội đã có báo cáo về việc quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị. Cho ý kiến về vấn đề này, nhiều đại biểu Quốc hội đều cho rằng, cơ chế xác định giá đất để tính tiền bồi thường hiện nay không sát với thị trường (trong đó có dự án BT) là nguyên nhân chính gây bức xúc, khiếu kiện kéo dài và thất thu ngân sách.

Theo quy định tại Nghị định số 69, việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán. Giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán; giá trị dự án BT được xác định theo kết quả đấu thầu. Thời điểm thanh toán dự án BT đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất hoặc trụ sở làm việc là thời điểm UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư. Nghị định cũng quy định rõ việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán và giá trị trụ sở làm việc thanh toán cho nhà đầu tư.

Trao đổi với báo chí, bà Trần Diệu An - Trưởng phòng Tài nguyên đất, Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) nêu ví dụ, tại địa phương hoặc bộ, ngành có dự án BT, phải công bố danh mục đầu tư, khi đó địa phương sẽ dự kiến mang trụ sở làm việc hoặc quỹ đất để mời gọi nhà đầu tư. Trong trường hợp dự kiến đưa đất sạch hoặc trụ sở làm việc thanh toán cho nhà đầu tư, phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ, nếu Thủ tướng đồng ý, mới đưa vào danh mục mời gọi đầu tư. “Bắt đầu từ nay, các dự án BT không được chỉ định thầu. Giá trị dự án BT phải xác định từ kết quả đấu thầu, không còn tình trạng chỉ định thầu, đội vốn lên rất nhiều nữa” - bà Trần Diệu An nói.

Không còn tình trạng tính giá đất “đồng không mông quạnh”

Theo ông La Văn Thịnh – Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), việc thanh toán dự án BT bằng quỹ đất thực hiện theo nguyên tắc ngang giá. Trong trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư nộp phần chênh lệch bằng tiền vào NSNN. Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán nhỏ hơn giá trị dự án BT thì Nhà nước thanh toán phần chênh lệch cho nhà đầu tư bằng tiền hoặc bằng quỹ đất tại thời điểm quyết toán dự án BT hoàn thành.

Những lo ngại về việc chênh lệch giá khi thời điểm xác định giá đất đem đổi là đất “đồng không mông quạnh”, nhưng sau đó, nhà đầu tư hưởng lợi hàng chục, thậm chí hàng trăm lần sau khi đất được giải phóng mặt bằng, đã được khắc phục triệt để bởi Nghị định số 69. Nghị định quy định, trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng theo đúng quy định của pháp luật dẫn đến thay đổi giá trị quỹ đất thanh toán thì giá trị điều chỉnh quỹ đất thanh toán xác định theo quy định của pháp luật tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Tuy nhiên, dư luận còn băn khoăn về quy định “giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường”, bởi còn khá chung chung với nhiều cách hiểu và vận dụng khác nhau, có thể gây thất thoát cho NSNN. Trả lời vấn đề này trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, việc định giá đất sát với giá thực tế đang được bộ nghiên cứu triển khai.

Trả lời phỏng vấn phóng viên TBTCVN, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng, nghị định mới được ban hành tại thời điểm này là hết sức đúng, trúng. Tuy nhiên, triển khai trong thực tế là việc cần phải bàn, trong đó, xác định thế nào là giá thị trường hết sức khó khăn. Mặc dù trên thực tế có 5 phương pháp xác định giá đất, nhưng đôi khi có trường hợp cả 5 phương pháp đều không xác định được. Do đó, từ khâu lập dự toán dự án, phải có tổ chức thẩm định, xác định rõ giá trị của dự án, sau đó tổ chức đấu thầu rộng rãi. Về lâu dài, cần phải sửa Luật Đất đai, xác định rõ giá đất theo cơ chế thị trường, để tránh thất thu NSNN khi thực hiện các dự án nói chung và dự án BT nói riêng./.

Minh Anh