Đông Anh là khu vực có giá bất động sản tăng mạnh kể từ đầu năm 2021.

Phóng viên TBTCVN đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính – Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam xung quanh vấn đề này.

PV: Ông đánh giá như thế nào về hiện tượng sốt đất nền diễn ra trên khắp cả nước trong thời gian qua?

Ông Nguyễn Văn Đính: Sốt đất, khủng hoảng, bong bóng bất động sản (BĐS) đi qua sẽ tạo cho thị trường sự hỗn loạn. Cơn sốt đất đã cuốn nhiều nhà đầu tư không có chuyên môn đem tiền, cắm nhà đất mua gom theo phong trào.

Ông Nguyễn Văn Đính

Trong khi đó, thời gian qua phần lớn việc sốt đất lại không ở những đô thị mà lại ở bên ngoài phạm vi các dự án được cho phép thực hiện. Đó là những vị trí đất trong làng, xã, đất ruộng, thậm chí là đất rừng. Sau khi được san ủi, phân lô được chào bán một cách có hệ thống theo phong trào. Việc mua bán những lô đất trái với những quy định pháp luật tạo ra rất nhiều hệ lụy. Sau đó chính quyền các địa phương vào cuộc đã dập được cơn sốt này.

PV: Theo ông, hệ luỵ của những cơn sốt đất đối với thị trường BĐS cũng như sự phát triển của đô thị hoá là gì?

Ông Nguyễn Văn Đính: Đối với nhà đầu tư, khi cơn sốt đất đi qua, những người trót mua giá cao thì không thoát được hàng để thu tiền về, chào bán không ai mua.

Ngoài những dự án đầy đủ pháp lý thì nhiều dự án cũng nhân cơ hội để đẩy giá. Ở những dự án này tình trạng đẩy giá quá cao khiến sau đó dù nhà đầu tư muốn giảm giá để thoát hàng nhưng cũng không giao dịch được. Một số nhà đầu tư còn vay ngân hàng cầm cố nhà có thể rơi vào tình trạng mất nhà trong khi đất không bán được, từ đó gây ra những hệ lụy xấu cho xã hội.

Bên cạnh đó, khi giá đất ở các khu vực làng xã bị đẩy lên cao, các doanh nghiệp, chủ đầu tư lớn muốn tham gia đầu tư dự án tại đó sẽ gặp sẽ khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Chi phí giải phóng mặt bằng cùng với các chi phí nguyên vật liệu, nhân công cũng ngày càng tăng cao từ đó sẽ khó cho việc phát triển đô thị đặc biệt là nhà ở giá rẻ, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Tình trạng đó cũng gây ra hệ luỵ nữa là ảnh hưởng tới việc phát triển những chính sách của Chính phủ. Khi giá nhà đất bị tăng cao thì việc phát triển loại hình nhà ở xã hội sẽ ngày càng khó khăn.

PV: Ông có quan điểm như thế nào về biện pháp để hạn chế những cơn sốt đất và giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng, việc cần làm đầu tiên là đẩy mạnh việc điều chỉnh các quy định pháp luật, đặc biệt là Luật Đất đai để quản lý hệ thống tốt hơn và giúp cho chính quyền địa phương có điều kiện để phê duyệt những dự án BĐS mà hiện nay đang bị chững và chậm lại. Đây hiện là nguyên nhân chính dẫn tới thiếu nguồn cung cho thị trường, gây mất cân đối cung – cầu. Theo quy luật, khi nguồn cầu cao cung ít sẽ tạo ra những cơ hội để đẩy giá tạo bong bóng và giá đẩy cao so với giá trị khiến cung – cầu không gặp được nhau mà chạy song song, từ đó dẫn tới thị trường bị khủng hoảng đóng băng. Và bài toán đầu tiên cần giải quyết là cần tăng nguồn cung với giá cả hợp lý để tạo ra thị trường vĩ mô cung cầu luôn gặp được nhau.

Bên cạnh đó, hoạt động quản lý đất đai, kinh doanh mua bán BĐS cần có sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước để kiểm soát những vi phạm của các đối tượng trục lợi, tránh sốt đất bong bóng đất trở lại.

Phương án thứ ba, theo tôi là các thông tin đất đai, quy hoạch phát triển các địa phương cần phải công khai minh bạch để người dân, nhà đầu tư nắm bắt được và có những quyết định mua bán giao dịch BĐS phù hợp quy định pháp luật, phù hợp quy hoạch, chủ trương phát triển kinh tế.

PV: Những nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm tham gia thị trường BĐS (còn gọi là nhà đầu tư F0) thường mắc kẹt sau những cơn sốt đất, khó thoát được hàng. Vậy ông có thể chia sẻ một vài lưu ý đối với những nhà đầu tư này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Đầu tiên phải xác định vấn đề pháp lý khi tham gia đầu tư BĐS. Những loại hình BĐS nào không được phép giao dịch, không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng hoặc pháp lý chứng minh tính sở hữu theo quy định của pháp luật thì không nên tham gia.

Thứ hai, các. BĐS có đủ pháp lý nhưng có phù hợp quy hoạch hay không cũng là vấn đề nhà đầu tư cần lưu tâm. Có những BĐS có sổ đỏ nhưng trong quy hoạch lại dự kiến thu hồi đề làm đường đi giao thông, công viên…. Do đó, nhà đầu tư cần phải nắm được thông tin, nếu không biết phải tìm đơn vị tư vấn để tư vấn.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư không nên chạy theo đám đông để lao vào những khu vực mà giá BĐS tăng theo ngày, có biểu hiện của tình trạng sốt ảo. Giá BĐS ngày này so với ngày sau đã tăng lên mấy lần thì có thể là thị trường giả, không phản ánh thực chất cung cầu, dễ xảy ra bong bóng. Đó là một số điểm mà những điểm mà nhà đầu tư mới tham gia cần phải lưu ý.

PV: Xin cảm ơn ông!

Hồng Quyên (thực hiện)