Vốn ngoại gia tăng hiện diện

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, từ năm 2023 đến nay, lượng nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm bất động sản tại Việt Nam đã tăng khoảng 28%, phản ánh sức hấp dẫn ngày càng lớn của thị trường trong bối cảnh kinh tế vĩ mô duy trì ổn định.

Đáng chú ý, dòng vốn ngoại không còn phân tán, mà đang tập trung rõ rệt vào các khu vực trọng điểm. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh chiếm khoảng 40% tổng lượng tìm kiếm, Hà Nội chiếm 22%, các đô thị ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang, Hải Phòng chiếm khoảng 15%.

“Xu hướng tìm kiếm cho thấy, nhà đầu tư ngoại đang ưu tiên các thị trường lõi - nơi hội tụ lợi thế về hạ tầng, quy mô dân số và thanh khoản. Đồng thời, dòng vốn cũng được phân bổ đa dạng hơn giữa các phân khúc, thay vì chỉ tập trung vào một số loại hình như trước đây” - ông Tuấn nhận định.

Ở cấp độ phân khúc, bất động sản tại hai đô thị lớn là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội chiếm tới 48% tổng nhu cầu tìm kiếm, chủ yếu là các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng tạo dòng tiền ổn định và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Ông Tuấn cho biết, nhà đầu tư ngoại chủ yếu hướng đến các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật, có khả năng tạo dòng tiền, giao dịch tốt, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, vị trí nằm ở lõi các đô thị lớn.

Việt Nam đang sở hữu lợi thế cạnh tranh rõ nét trong thu hút dòng vốn đầu tư nhờ nền tảng chính trị ổn định. Ảnh tư liệu minh họa

Vốn nội chuyển hướng

Song song với dòng vốn ngoại, hành vi của nhà đầu tư trong nước cũng đang có sự thay đổi đáng kể, tạo nên “cuộc đua ngầm” trong việc tiếp cận các sản phẩm bất động sản chất lượng cao.

Theo ông Tuấn, nếu như trước đây, khoảng 40% nhu cầu tìm kiếm tập trung vào đất nền, thì hiện nay tỷ trọng này đã giảm xuống dưới 20%. Xu hướng đầu cơ ngắn hạn dần thu hẹp, thay vào đó là sự quan tâm ngày càng lớn đối với các sản phẩm có giá trị khai thác thực.

Dữ liệu khảo sát cho thấy, trước năm 2022, có tới 81% nhà đầu tư dự kiến bán bất động sản trong vòng dưới 1 năm, phản ánh tâm lý “lướt sóng” chiếm ưu thế. Tuy nhiên, những năm gần đây, thị trường đã chuyển sang giai đoạn đầu tư dài hạn, khi nhà đầu tư chú trọng nhiều hơn đến chất lượng tài sản và khả năng vận hành.

Đặc biệt, tại TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu tìm kiếm đang tập trung vào các dự án quy mô lớn, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống hạ tầng. Những thương hiệu lớn, tiêu biểu như các dự án của Vinhomes, đang thu hút mức độ quan tâm cao, cho thấy sự dịch chuyển rõ nét về "khẩu vị" đầu tư.

Dòng tiền hội tụ vào tài sản “lõi”

Theo phân tích của các chuyên gia, điểm chung trong chiến lược đầu tư của cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài là đều ưu tiên các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, nằm tại khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng và có tính thanh khoản tốt.

Phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, dù chỉ chiếm khoảng 15% nhu cầu tìm kiếm, nhưng vẫn được đánh giá có tiềm năng lớn trong dài hạn, khi Việt Nam đặt mục tiêu đón khoảng 25 triệu lượt khách quốc tế trong năm 2026.

Đáng chú ý, “cuộc đua” giữa vốn nội và vốn ngoại hiện nay không còn xoay quanh việc tìm kiếm tài sản giá rẻ, mà chuyển sang cạnh tranh trong việc tiếp cận các dự án có chất lượng cao, pháp lý rõ ràng và tiềm năng sinh lời bền vững. Trong bối cảnh đó, lợi thế không còn thuộc về những nhà đầu tư tiếp cận thông tin sớm, mà thuộc về các chủ thể có năng lực đánh giá dự án, khả năng nắm giữ dài hạn và quản trị tài sản hiệu quả.

Một điểm đáng chú ý là xu hướng đầu tư hiện nay không chỉ dừng lại ở kỳ vọng tăng giá, mà đã chuyển sang đánh giá khả năng tạo dòng tiền ổn định và tính bền vững của dự án. Các mô hình phát triển theo tiêu chuẩn quốc tế, hướng đến yếu tố môi trường - xã hội - quản trị (ESG) đang ngày càng được nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt là các tổ chức tài chính nước ngoài.

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Thanh Tâm - Giám đốc kinh doanh miền Nam, phụ trách dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ nhận định, trong bối cảnh lãi suất và kinh tế còn nhiều biến động, nhà đầu tư trong nước có xu hướng thận trọng hơn, song chưa xuất hiện tâm lý hoảng loạn như các chu kỳ trước. Đáng chú ý, một bộ phận lớn nhà đầu tư cá nhân vẫn đang nắm giữ lượng tiền mặt đáng kể và sẵn sàng tham gia thị trường khi xuất hiện cơ hội phù hợp.

Trong khi đó, dòng vốn quốc tế tiếp tục duy trì sự quan tâm tích cực đối với Việt Nam, đến từ nhiều khu vực như châu Á, châu Âu, Trung Đông. Điều này phản ánh sức hấp dẫn dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh các nhà đầu tư toàn cầu có xu hướng tìm kiếm các thị trường ổn định, giàu tiềm năng tăng trưởng.

Bổ sung góc nhìn về dòng vốn quốc tế, ông Ngô Thành Huấn - CEO Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT cho biết, những tháng đầu năm, dòng tiền đầu tư, đặc biệt là vốn ngoại, có xu hướng dịch chuyển mạnh vào khu vực phía Nam - nơi hội tụ nhiều lợi thế về hạ tầng, công nghiệp và dư địa phát triển đô thị.

Cụ thể, nhóm nhà đầu tư Đông Bắc Á, như Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc) có xu hướng thận trọng, tập trung vào các dự án gắn với chuỗi sản xuất và logistics. Dòng vốn này thường đi theo sự mở rộng của chuỗi cung ứng, ưu tiên các khu vực có lợi thế về quỹ đất và kết nối hạ tầng.

Trong khi đó, nhà đầu tư Singapore theo đuổi chiến lược đầu tư có cấu trúc, cân bằng rủi ro, với tầm nhìn dài hạn. Không chỉ tham gia lĩnh vực bất động sản, nhóm này còn mở rộng sang mảng tiêu dùng và công nghệ, phù hợp với xu hướng phát triển bền vững của thị trường Việt Nam.

Đối với nhà đầu tư Âu - Mỹ, họ sẵn sàng tham gia các dự án có độ phức tạp cao, bao gồm tái cấu trúc hoặc phát triển các tài sản có tiềm năng gia tăng giá trị. Bên cạnh đó, các quỹ vốn tư nhân cũng gia tăng sự hiện diện, với yêu cầu cao về quyền phát triển dự án, cũng như điều kiện về hạ tầng và logistics.

“Khác với giai đoạn 2013 - 2014 khi dòng vốn ngoại tập trung vào việc thâu tóm tài sản giá rẻ, xu hướng hiện nay là đầu tư dài hạn, có chọn lọc và gắn với quá trình phát triển đô thị” - ông Huấn chia sẻ.