Dòng tiền dịch chuyển sang tài sản

Trong bối cảnh hoạt động đầu tư sản xuất, kinh doanh vẫn chưa phục hồi tương xứng với vai trò của khu vực này trong nền kinh tế, dòng tiền trên thị trường đang có xu hướng tìm đến những kênh đầu tư mang lại khả năng sinh lời rõ ràng hơn trong ngắn và trung hạn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các chỉ số kinh tế phản ánh khá rõ thực trạng này: hoạt động đầu tư sản xuất vẫn ở mức thấp, trong khi các chính sách kích thích hiện hành chưa đủ mạnh để tạo ra động lực lan tỏa. Khi khu vực tạo ra giá trị gia tăng dài hạn chưa thực sự hấp dẫn, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang những kênh mà hiệu quả sinh lời được nhìn thấy rõ hơn trong ngắn và trung hạn. Trong đó, vàng, chứng khoán và bất động sản tiếp tục nổi lên là các kênh đầu tư thu hút sự quan tâm lớn.

Lượng tiền được bơm ra nền kinh tế và hướng đi của dòng vốn có vai trò quyết định đối với xu hướng đầu tư. Ảnh: Đức Thanh

TS. Đính chỉ ra rằng, dòng tiền thường mang tính “đám đông”, có xu hướng chảy mạnh vào những thị trường đang có sóng. Khi vốn càng tập trung, mức độ sôi động càng gia tăng, kéo theo giá tài sản bị đẩy lên cao hơn. Chính đà tăng này lại tiếp tục nuôi dưỡng kỳ vọng lợi nhuận, khiến nhà đầu tư mới tham gia nhiều hơn, từ đó hình thành vòng xoáy tăng giá quen thuộc trên các thị trường tài sản.

Tuy nhiên, không phải kênh đầu tư nào cũng có cấu trúc tiếp cận giống nhau. Vàng và chứng khoán cho phép ngay cả những nhà đầu tư có nguồn vốn nhỏ vẫn có thể tham gia tương đối dễ dàng. Ngược lại, bất động sản đòi hỏi tiềm lực tài chính lớn hơn, khả năng tiếp cận tín dụng và các nguồn lực hỗ trợ khác. Sự khác biệt này khiến dòng tiền vào bất động sản mang tính chọn lọc cao hơn, nhưng cũng chính vì vậy mà mức độ “bám trụ” của dòng vốn thường bền vững hơn so với các kênh đầu tư ngắn hạn.

Cũng theo phân tích của TS. Đính, ưu thế nổi bật của bất động sản nằm ở khả năng kết hợp giữa gia tăng giá trị tài sản và tạo dòng tiền khai thác. Không chỉ kỳ vọng vào chênh lệch giá trong dài hạn, nhà đầu tư còn có thể thu lợi từ cho thuê, kinh doanh hoặc các hình thức khai thác khác. Trong khi đó, vàng gần như chỉ mang lại lợi nhuận khi giá tăng, còn chứng khoán dù có thêm cổ tức hoặc lợi ích tương tự trái phiếu, nhưng tỷ suất thường không quá cao nếu so với mức độ biến động và rủi ro đi kèm.

Chính đặc điểm này khiến bất động sản từ lâu được xem là một trong những kênh đầu tư có tính bền vững cao. Lịch sử thị trường cho thấy, bất động sản hiếm khi giảm giá kéo dài trên diện rộng.

Trong bối cảnh hiện nay, khi các yếu tố cấu thành giá như tiền sử dụng đất, hệ số điều chỉnh giá đất và chi phí đầu vào đều có xu hướng gia tăng, kỳ vọng về mặt bằng giá bất động sản tiếp tục đi lên trong dài hạn càng được củng cố. Đây là lý do giải thích vì sao, bất chấp những giai đoạn trầm lắng ngắn hạn, bất động sản vẫn luôn nằm trong danh sách ưu tiên của nhiều nhà đầu tư.

Rủi ro cấu trúc dòng tiền

Trong khi bất động sản được nhìn nhận là kênh tích lũy dài hạn, bức tranh của thị trường chứng khoán lại phản ánh rõ nét sự phân hóa mạnh mẽ. Theo ông Nguyễn Thế Minh - Giám đốc Khối Nghiên cứu và Phát triển khách hàng cá nhân, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam, các dự báo xu hướng đưa ra từ năm 2025 đến nay về cơ bản vẫn đang diễn ra đúng kỳ vọng. Tuy nhiên, thị trường không xuất hiện những cú sốc mang tính xu hướng chung, mà biến động chủ yếu nằm ở cấu trúc phân bổ dòng tiền giữa các nhóm cổ phiếu và nhóm tài sản khác nhau.

Thực tế cho thấy, dòng tiền không lan tỏa đều, mà tập trung chủ yếu vào một số cổ phiếu vốn hóa lớn, đóng vai trò dẫn dắt chỉ số. Đây không phải hiện tượng riêng của Việt Nam. Tại thị trường Mỹ, chỉ riêng nhóm 7 cổ phiếu công nghệ lớn đã chiếm khoảng 36% tổng vốn hóa thị trường, cho thấy mức độ tập trung dòng tiền ở quy mô rất cao. Khi một số ít cổ phiếu có ảnh hưởng quá lớn, diễn biến của chúng có thể chi phối cảm nhận chung về thị trường, bất kể phần còn lại vận động ra sao.

Chính mức độ tập trung cao của dòng tiền, theo ông Minh, đã tạo ra một dạng “cú sốc cấu trúc”, trong đó rủi ro không xuất phát từ xu hướng dài hạn của nền kinh tế, mà từ chính cách dòng tiền được phân bổ.

Nhìn về kịch bản năm 2026, ông Minh nhận định, nếu xảy ra biến động mạnh tại các cổ phiếu trụ cột hoặc trong các lĩnh vực then chốt như công nghệ, ảnh hưởng có thể lan rộng ra toàn thị trường. Do đó, những “cú sốc” tiềm ẩn trong giai đoạn hiện nay không nằm ở xu hướng tăng hay giảm dài hạn, mà chủ yếu xuất phát từ cấu trúc thị trường và mức độ tập trung của dòng tiền.

Đặt những biến động dòng tiền và cấu trúc thị trường trong bối cảnh rộng hơn, PGS. TS Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ cho biết, việc đánh giá xu hướng dòng tiền không thể chỉ dựa trên các con số bề nổi, mà cần đặt trong tổng thể chính sách tiền tệ, tài khóa và cấu trúc nền kinh tế. Trước đây, nhiều kỳ vọng cho rằng, dòng tiền sẽ tiếp tục chảy mạnh vào thị trường chứng khoán nhờ thanh khoản dồi dào. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng, chi phí vốn cao hơn sẽ tạo ra rào cản đáng kể đối với hoạt động đầu tư, đặc biệt ở những lĩnh vực có mức độ rủi ro lớn.

Đối với thị trường bất động sản, PGS. TS Trần Đình Thiên nhận định rằng, dù khó rơi vào trạng thái “đóng băng”, nhưng lãi suất cao chắc chắn tác động mạnh đến khả năng huy động vốn và tâm lý nhà đầu tư. Dù vậy, thị trường vẫn có những yếu tố tích cực khi bài toán nhà ở xã hội được kỳ vọng có bước chuyển căn bản, nhờ sự tham gia của nhiều tập đoàn lớn cùng quyết tâm điều tiết của Chính phủ theo hướng ổn định, thay vì để giá tăng nóng.