Nhận diện điểm nghẽn

Nhiều hộ gia đình đang ở trong những căn nhà "ổ chuột", hàng nghìn người lao động thành thị phải "bỏ phố về quê" khi giá nhà đất tăng vọt. Thực tế này đang trở thành một vấn đề lớn, nhưng như góc nhìn của nhiều chuyên gia, làm thế nào để khiến giá nhà rẻ hơn, chí ít trên cảm giác của người mua, thực sự là câu hỏi khó vào thời điểm hiện tại.

Dù chung cư tại Hà Nội không thể duy trì trọn vẹn đà tăng giá trong năm 2025 do những biến động của lãi suất và nguồn cung những tháng cuối năm, nhưng điều này không đồng nghĩa giá nhà sẽ đi xuống trong năm 2026. Mà trái lại, những dự đoán gần đây của Savills, CBRE hay JLL cho thấy, giá nhà sẽ tiếp tục tăng, song ở mức độ thấp hơn năm trước.

Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ cao cấp rất lớn, lựa chọn phát triển phân khúc vừa túi tiền chính là một “đại dương xanh” thực sự. Ảnh tư liệu

Chi phí nguyên vật liệu xây dựng nhích lên trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung do áp lực từ tiến độ triển khai nhanh của các tuyến hạ tầng giao thông kèm bảng giá đất mới là những "biến số" trong bài toán xác định giá bán nhà của các chủ đầu tư.

Chia sẻ với phóng viên Báo Tài chính - Đầu tư, chủ tịch một tập đoàn lớn đang triển khai một dự án tại Mê Linh (Hà Nội) cho hay, Trung ương và thành phố đều khuyến khích doanh nghiệp đẩy mạnh triển khai các dự án nhà ở xã hội và nhà vừa túi tiền, nhưng chi phí tiền sử dụng đất đầu vào lại trở thành điểm "nghẽn".

"Làm nhà giá bình dân thì lỗ, nhưng làm nhà cao cấp, hạng sang thì lại lo thanh khoản" - vị doanh nhân này chia sẻ và cho biết, đây cũng là nỗi lo chung của nhiều doanh nghiệp địa ốc vào thời điểm hiện tại.

Mới đây, trong công văn gửi đến Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh nêu rõ những bất cập trong định giá đất theo hệ số K. Sở cho biết, một dự án bất động sản thường có nhiều mục đích (hỗn hợp) và hình thành các tuyến đường mới, nhưng bảng giá đất lại chưa cập nhật, không tính được đường giao thông mới, dẫn đến không áp dụng được hệ số K để xác định giá đất chính xác, gây khó khăn cho doanh nghiệp và thất thu ngân sách nhà nước, dự án bị kéo dài, chi phí đội lên cao.

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh lấy dẫn chứng, giả sử một khu đất trên đường Nguyễn Xiển (TP. Thủ Đức cũ) với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 56,6 triệu đồng/m2, hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay (hệ số K) khoảng 1,4 lần, tức giá khoảng 80 triệu đồng/m2. Nếu áp dụng “bảng giá đất x hệ số K” thì khi thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất… sẽ áp dụng giá đất 80 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, cũng tại đường Nguyễn Xiển, với dự án nhà ở chung cư cao tầng diện tích đất là 10.000 m2, hệ số sử dụng đất là 7 lần, thời gian triển khai dự án là 2 năm. Giá căn hộ chung cư hiện nay là 50 triệu đồng/m2. Nếu áp dụng phương pháp thặng dư, thì giá trị thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2, trong khi tính theo hệ số K là 80 triệu đồng/m2 (cao hơn 2,28 lần). Như vậy, để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán căn hộ lên trên 100 triệu đồng/m2.

Sức ép và kỳ vọng

Việc tiền sử dụng đất có thể tăng đột biến sau khi áp dụng bảng giá đất mới tạo ra nhiều hệ lụy. Các chủ đầu tư đang phải chịu sức ép lớn từ cả chi phí phát triển dự án và tiền sử dụng đất cùng tăng cao. Nếu không điều chỉnh giá bán, nhiều doanh nghiệp sẽ không thể trụ nổi và một khi tình trạng này tiếp diễn, nguồn cung mới sẽ lại khan hiếm, giá nhà sẽ tiếp tục leo thang, giấc mơ an cư sẽ ngày càng xa vời.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) chia sẻ, năm 2025, toàn thị trường có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025 và tăng tới 88% so với năm 2024. Dù vậy, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn và chưa có dấu hiệu được giải quyết triệt để.

Tại một số địa phương, chủ yếu thuộc khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại trong phân khúc giá tầm trung có sự gia tăng trong thời gian vừa qua, giúp cải thiện phần nào cán cân thị trường. Tuy vậy, tại Hà Nội, Đà Nẵng và khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh, mức độ lệch pha ngày càng rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng mạnh vẫn không theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại có giá phổ biến trên 80 - 90 triệu đồng/m2.

Theo ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Land, thị trường đang chứng kiến sự "biến mất" của phân khúc nhà ở vừa túi tiền giữa cơn bão giá nhà, đẩy giấc mơ an cư của hàng triệu người dân vào ngõ cụt. Cũng chính vì vậy, trong thời gian vừa qua, Chính phủ đã liên tục đưa ra "mệnh lệnh" chính sách thể hiện quyết tâm mạnh mẽ nhằm tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, giúp giải cơn khát cho thị trường bất động sản.

Đặc biệt, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo rất quyết liệt công tác phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, với việc hoàn thành hơn 102.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025, hướng đến mục tiêu hoàn thành sớm 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2028. Tuy nhiên, ở góc độ thị trường, dù có hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội, nguồn cung này vẫn chưa thấm vào đâu so với nhu cầu thực.

Tại Phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản do Thủ tướng Chính phủ chủ trì vào giữa tháng 1/2026, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị bổ sung nguồn cung cho phân khúc nhà ở có giá phù hợp với người có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng. Bởi nhóm đối tượng này đang rơi vào tình cảnh "tiến thoái lưỡng nan", do không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội vì thu nhập vượt mức quy định, nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà thương mại vì giá quá cao.

Thực tế, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh hiện nay có tình trạng gia đình có tổng thu nhập lên tới 50 - 60 triệu đồng/tháng, nhưng vẫn phải đi thuê và không thể mua nhà. Nếu có nguồn cung và có thể tiếp cận được vốn rẻ như gói 145.000 tỷ đồng do các ngân hàng thương mại tham gia, đây sẽ là phân khúc có lợi thế bán nhanh, thanh khoản tốt, rủi ro thấp, dù biên lợi nhuận không cao, nhưng ổn định cho sự phát triển lâu dài của thị trường.