Giải pháp nào khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản?

Doanh nghiệp bất động sản đang “khát” vốn

Theo các chuyên gia, trong thời gian qua, vốn đầu tư vào thị trường bất động sản (BĐS) ở Việt Nam từ 5 nguồn: vốn tự có của doanh nghiệp kinh doanh BĐS; vốn đầu tư nước ngoài; vốn huy động từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán BĐS hình thành ở tương lai; nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại; vốn huy động từ thị trường chứng khoán gồm cổ phiếu và trái phiếu.

Nhiều dự án bất động sản đang thiếu vốn để hoàn thiện bàn giao cho khách hàng. Ảnh: Văn Nam.

Dù các kênh vốn trên thị trường khá đa dạng, nhưng hầu hết các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, sau khi Ngân hàng Nhà nước có những động thái siết tín dụng cho vay kinh doanh BĐS. Hàng loạt doanh nghiệp đã chủ động chuyển sang huy động vốn thông qua phương thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Năm 2022, thị trường BĐS đã trải qua nhiều biến động, nguồn vốn tín dụng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ khi một số doanh nghiệp BĐS bị cơ quan chức năng điều tra sai phạm khi phát hành trái phiếu. Hiện tại, thị trường BĐS giao dịch suy giảm mạnh, thậm chí không có thanh khoản tại một số khu vực khiến thị trường trầm lắng, nhiều doanh nghiệp BĐS thiếu vốn đang phải tìm cách duy trì hoạt động.

Ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, việc Chính phủ chủ động siết chặt các kênh huy động vốn như trái phiếu, tín dụng sẽ có những tác động ngắn hạn nhất định đến nhiều ngành nghề kinh doanh, sản xuất và dịch vụ trong nước, trong đó có BĐS. Nhưng đổi lại, thời gian tới sẽ có một thị trường tài chính minh bạch, tăng uy tín trong mắt các nhà đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, tình trạng này lại được nhận định sẽ gây khó khăn cho ngành BĐS, bởi các kênh huy động vốn đều bị gián đoạn.

Còn theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Ngô Trí Long, siết thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đối tượng bị ảnh hưởng nặng nề nhất là doanh nghiệp BĐS, trong khi tiếp cận tín dụng ngân hàng ngày càng khó khăn. Do đó, chỉ nên đưa ra các quy định để ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực trên thị trường trái phiếu, chứ không nên đưa ra các quy định siết quá chặt.

Ngược lại, vẫn cần khuyến khích các doanh nghiệp tốt tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp và coi đây là kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, làm giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Cần đa dạng kênh huy động vốn

PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, nhiều doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn “kép” về nguồn vốn, khi ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đồng loạt siết chặt. Nếu chặn dòng vốn vào BĐS một cách đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ phải ngừng hoạt động, doanh nghiệp không thể trả nợ vay, ngân hàng đối mặt với nợ xấu, hệ lụy với nền kinh tế rất lớn. Việc siết trái phiếu doanh nghiệp nên thực hiện có lộ trình, từng bước một.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp BĐS có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm BĐS đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp.

Thị trường bất động sản thanh khoản trong thời gian gần đây rơi vào trầm lắng. Ảnh: Văn Nam.

Đặc biệt, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm BĐS cung cấp cho thị trường. Đây là điều quan trọng vì nếu nguồn cung hàng hóa BĐS không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá BĐS tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy.

Còn theo ông Neil MacGregor, để đảm bảo ngành BĐS duy trì tốc độ phục hồi ổn định cũng như nguồn cung ở các phân khúc, giải pháp huy động vốn cho các doanh nghiệp là dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI). Trong khi các kênh huy động vốn đều không khả thi, các doanh nghiệp nên tìm đến kênh vốn đầu tư nước ngoài như một giải pháp phù hợp.

Sau hơn 30 năm thực hiện chính sách mở cửa thu hút FDI, đến nay, Việt Nam đã tiếp nhận đầu tư từ 140 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, dẫn đầu là nhóm ngành sản xuất, chế tạo và BĐS. Cần phải khẳng định đây là một trong những nguồn lực đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhất là trong bối cảnh như hiện nay.