Kiến nghị bỏ quy định xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong hồ sơ thầu

Ảnh minh họa

Cần phân biệt rõ khái niệm

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, cho rằng dự thảo nghị định cần phân biệt rõ sự khác biệt giữa “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” với “đấu giá quyền sử dụng đất” và với “đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây lắp công trình xây dựng”.

Theo đó, điểm khác biệt lớn nhất của việc “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” là nhằm mục đích lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực tốt nhất, trước hết là “có năng lực tài chính tốt nhất” và “có phương án, giải pháp, tiến độ triển khai, thực hiện dự án hợp lý, có tính khả thi nhất” trong số các nhà đầu tư dự thầu.

HoREA nhận thấy, cả hai phương thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” và “đấu giá quyền sử dụng đất” đều có cùng mục đích “lựa chọn nhà đầu tư” có năng lực nhất, nhưng mỗi phương thức lại có thêm các mục đích cụ thể khác nhau. Đặc biệt, đối với phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” thì có mục đích “lựa chọn nhà đầu tư” trả giá cao nhất, nói cách khác là “bán” được “quyền sử dụng đất” với “giá cao nhất” để thu ngân sách nhà nước.

Nhưng, đối với phương thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” lại có mục đích “lựa chọn dự án đầu tư có chất lượng tốt nhất, mang lại có hiệu quả kinh tế - xã hội lớn nhất và lựa chọn nhà đầu tư có năng lực nhất, trước hết là phải có năng lực tài chính, có phương án, giải pháp, tiến độ hợp lý, có tính khả thi nhất trong số các nhà đầu tư dự thầu”.

Theo phân tích của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh và các chuyên gia, hiện nay, do quy định tại Điểm b Khoản 1 và Khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên có thể nói việc thực hiện phương thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” là một phương thức tiếp cận đất đai chủ yếu, quan trọng nhất, khả thi nhất của các nhà đầu tư để thực hiện được các dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại có quy mô lớn.

TP.Hồ Chí Minh về đêm. Ảnh: Sơn Nam

Bên cạnh đó là phương thức đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, nhưng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất gần như không tạo được quỹ đất đủ lớn để thực hiện các dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại có quy mô lớn. Bởi lẽ, với cơ chế tương tự như “đối tác công - tư”, nhà đầu tư trúng thầu “ứng vốn” cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và theo quy định tại Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2024, thì trong thời hạn 36 tháng có kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu.

Chưa phù hợp với quy định

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, khoản 4 điều 25 dự thảo nghị định quy định: “Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến trong hồ sơ mời thầu được xác định trên cơ sở giá đất cùng mục đích sử dụng đất, cùng loại trong bảng giá đất đã được công bố của địa phương nơi triển khai thực hiện dự án tại thời điểm lập hồ sơ mời thầu” là chưa phù hợp với quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024.

Theo đó, tại Điểm a Khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định: “Giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất”.

Cũng theo phân tích của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì đã có cơ sở để “định giá đất cụ thể” thông qua áp dụng “phương pháp định giá đất” phù hợp để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án, nhưng đây mới chỉ là “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến trong hồ sơ mời thầu” tại thời điểm mời thầu.

Sau khi trúng thầu thì nhà đầu tư có thể phải chờ đợi trong thời hạn 36 tháng (hoặc thời hạn khác theo thỏa thuận) mới được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất. Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024: “Thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất. Đây là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 7 Điều 124 của luật này”, nên quy định tại khoản 4 điều 25 dự thảo nghị định vừa không cần thiết và làm tăng công việc định giá đất cho cơ quan nhà nước./.