Một dự án đất nền đang được triển khai hạ tầng tại Bắc Giang. Ảnh: NH.

Thị trường sẽ có sự phân hoá

Những tháng đầu năm 2021, thị trường bất động sản từ Bắc đến Nam chứng kiến cơn sốt đất tại nhiều địa phương. Giá đất nền tại một số nơi tăng 30-40%, thậm chí có nơi tăng đến 100%. Tuy nhiên, trong cáo cáo thị trường bất động sản quý I/2021, Bộ Xây dựng cũng nhận định tình trạng giá đất tăng nóng cục bộ tại một số địa phương chỉ diễn ra trong thời gian ngắn rồi lắng xuống sau khi chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch, kế hoạch, tình hình triển khai các dự án trên địa bàn.

Nhận định về diễn biến thị trường những tháng tiếp theo, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, phân khúc đất nền thời gian tới sẽ có sự phân hoá rõ rệt. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh sẽ không có đợt giảm giá hay cắt lỗ một cách ồ ạt trong năm 2021 bởi nhu cầu thực của loại hình bất động sản này vẫn cao. Theo ông, ở những thành phố này, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh khiến các khu đô thị vẫn có xu hướng mở rộng về mặt diện tích để đáp ứng được nhu cầu nhà ở. Bên cạnh đó, hạ tầng phát triển tốt ở một số khu vực cũng kéo theo việc tăng giá đất một cách ổn định dựa trên nhu cầu thực.

Ông Phạm Đức Toản cho biết, những đất nền đấu giá ở các khu vực vùng xa, nông thôn thổi giá cao, nhiều dự án đã phải đấu giá lại vì lượng nhà đầu tư trúng giá không xuống tiền và bỏ tiền đặt cọc. Ví như tại tỉnh Hưng Yên, đấu giá đất tại huyện Phù Cừ giá khởi điểm chỉ 19-20 triệu đồng/m2, nhưng khi đấu giá lên đến 42 triệu đồng/m2. Nhiều nhà đầu tư trúng giá đã phải bỏ tiền cọc vì không bán được sản phẩm. Đây là điều dễ hiểu vì thị trường bất động sản có lúc lên, lúc xuống và sẽ về đúng giá trị thực.

Tuy nhiên, ông Jackson cho rằng, việc bán cắt lỗ ồ ạt có thể xảy ra ở một số tỉnh thành lân cận TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội do nhu cầu ở thực không quá cao, thị trường trước đó có dấu hiệu thổi giá không lành mạnh như trường hợp tại Hớn Quản (tỉnh Bình Phước) - nơi sốt đất bởi thông tin ảo về quy hoạch sân bay.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cũng chia sẻ, khoảng 1 tháng nay, đất nền sụt giảm lượng giao dịch, giá không tăng, thậm chí có nhiều dự án giảm giá.

Đồng quan điểm với ông David Jackson, ông Toản cho rằng, thời gian tới thị trường sẽ trầm lại, một số khu vực trước đó đã bị đẩy lên quá cao, trong khi hạ tầng chưa hoàn thiện và chưa có dân cư về ở sẽ giảm giá, thậm chí có khu vực bị đóng băng giao dịch. Tuy nhiên, ở những thị trường như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn, tỷ lệ giảm giá sẽ không cao vì nguồn cung khan hiếm và chủ yếu là nhà đầu tư xác định đầu tư lâu dài.

Ông Toản phân tích, thông thường sẽ có 2 yếu tố khiến giá bất động sản giảm hoặc thậm chí là cắt lỗ. Thứ nhất là khi giá đất bị đẩy lên quá cao. Yếu tố thứ hai là ở những khu vực có hạ tầng không tốt, tiềm năng kém. Cũng bởi vậy, ở những khu vực thành phố lớn, nguồn cung ít thì việc giảm giá, cắt lỗ rất ít xảy ra.

Trong đó, việc giảm giá, cắt lỗ sẽ xuất hiện ở một số bộ phận là những nhà đầu tư đặt cọc tiền chờ lướt sóng. Khi thị trường đi xuống, có thể xảy ra tình trạng họ bỏ cọc hoặc bán cắt lỗ. Còn những sản phẩm có sổ đỏ, an toàn pháp lý, hạ tầng ổn định sẽ không xảy ra tình trạng này.

Giá khó giảm về mức trước Tết

Trao đổi với phóng viên TBTCO, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho rằng, việc giảm giá và cắt lỗ bất động sản đã xảy ra trong một tháng qua, sau khi chính quyền địa phương vào cuộc. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư thực chất chưa cắt lỗ mà mới chỉ đang bán các bất động sản với giá giảm đi so với thời điểm sốt đất vừa qua. Theo ông, trong thời gian tới, giá sẽ còn giảm xuống nữa song mức giảm sẽ không quá sâu.

“Giá khó giảm được về mức như trước Tết Nguyên đán mà vẫn sẽ giữ ở một mặt bằng giá mới cao hơn trước Tết”, ông Thịnh nói.

Ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, đất nền vẫn là sản phẩm được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất tại các địa phương ngoài Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, sau thời gian nóng sốt, các nhà đầu cơ sẽ rời khỏi thị trường khiến lực cầu đầu tư sẽ giảm mạnh trong quý II. Theo đó, giá đất sẽ được kiểm soát ổn định hơn.

Dự báo thị trường đất nền tại các thành phố lớn sắp tới, chuyên gia của Colliers Việt Nam cho hay, phân khúc này vẫn còn nhiều cơ hội tiếp tục phát triển ổn định, với tốc độ tăng trưởng tốt dựa vào hạ tầng phát triển và sự tăng cường quản lý thị trường từ chính quyền địa phương. Hơn nữa, theo ông David Jackson, hiện giá trị đất nền ở Việt Nam còn tương đối thấp so với một số nước trong khu vực./.

Văn Nam - Minh Châu