Chủ đầu tư lợi dụng booking ảo tạo ra sốt ảo nhằm đẩy giá thị trường bất động sản để trục lợi. Ảnh tư liệu

Tạo cầu ảo, cuộc chơi… không bền vững

Hiện tại, thị trường bất động sản ở nước ta, hình thức mua bán căn hộ, đất nền hay các loại hình khác từ dự án bất đống sản đều trải qua quy trình đầu tiên là booking (giữ chỗ), sau đó mới tiến dần đến ký kết hợp đồng mua bán sản phẩm.

Booking sớm mang lại lợi thế về giá ưu đãi, quà tặng, khả năng chọn sản phẩm bất động sản ưng ý . Người mua có cơ hội sở hữu căn hộ hoặc lô đất mong muốn với mức giá tốt nhất ngay từ đầu, cùng các ưu đãi hấp dẫn mà chủ đầu tư đưa ra trong giai đoạn giới thiệu.

Tuy nhiên, mặt trái của booking có thể tại nên những giao dịch ảo nếu chủ đầu tư nhằm tạo sức nóng, đẩy giá lên cao. Hệ luỵ gây nên không chỉ khiến cho người mua không lựa chọn được sản phẩm ưng ý, phù hợp giá tiền mà chính các nhà môi giới (đơn vị trực tiếp nhận booking của khách hàng) cũng rơi vào tình trạng…cay đắng.

Thời gian gần đây, trên các trang rao bán bất động sản, nhiều nhà môi giới tỏ ra bức xúc trước việc các chủ đầu tư dự án đẩy giá bán quá cao so với gía rumo (giá bán dự kiến ban đầu).

Điển hình, chủ đầu tư một dự án tại TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương cũ (nay thuộc TP. Hồ Chí Minh), khi ráp căng, cả khách hàng và nhà môi giới đều bỡ ngỡ vì căn hộ được bán với giá cao rất nhiều so với giá ban đầu, hơn nữa, có tình trạng “giam” sản phẩm để “luồn tay” cho sàn phân phối thuộc chủ đầu tư.

Tại địa bàn tỉnh Long An (nay là tỉnh Tây Ninh), một dự án đất nền cũng rơi vào trường hợp tương tự khiến lượng booking trước đó không chốt được số như dự tính bởi chủ đầu tư đã tự ý đẩy giá bán lên cao so với giá đã chạy truyền thông và khi nhận booking.

Đứng trên vai trò nhà môi giới bất động sản, ông Nguyễn Viết Hùng – Chủ tịch Liên minh Khu Tây nhận định, về việc chủ đầu tư tăng giá, rót sản phẩm như “xin –cho” khi thấy lượng booking lớn, gây rất nhiều ức chế cho sàn phân phối.

Ông Hùng cho biết, để có khách hàng, mỗi đợt chạy giữ chổ tầm 30 - 45 ngày thì sàn phân phối phải chịu các chi phí cũng như tiền marketing, nhân sự, sales đi bán hàng ngày đêm…đồng thời, nhân viên môi giới luôn mong đến ngày mở bán với giá tương ứng để có thể hoàn thành giao dịch và nhận phí hoa hồng về trang trải.

Vậy mà, khi chủ đầu tư thấy lượng booking tốt thì đã đẩy giá sản phẩm cao hơn giá đã truyền thông rất nhiều, khiến tỷ lệ chốt giao dịch thành công thấp làm cho các sàn phân phối mất uy tín với khách hàng.

Khi chủ đầu tư thiết lập một mức giá vượt quá mặt bằng giá thật của bất động sản khu vực, tạo nên giá ảo cục bộ, điều này gây rủi ro cho nhà đầu tư. Thậm chí có tình trạng lượng booking ảo quá cao làm “méo mó” đi tính minh bạch dự án đến nhà đầu tư. “Hệ thống tất cả các sàn cùng phân phối làm việc với chủ đầu tư một các rõ ràng trước khi triển khai bán hàng để giảm thiểu rủi ro” - ông Hùng khuyến nghị.

Một dự án đang được thực hiện trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Ảnh: Kỳ Phương

Đừng biến sàn phân phối thành công cụ để trục lợi

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, trên thực tế, booking thường được thực hiện bởi các đơn vị phân phối và diễn ra ở giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Tuy nhiên, booking là con dao hai lưỡi và rất dễ bị dẫn dắt dẫn đến hiệu ứng tâm lý đám đông chi phối đến hành vi mua bán của người tiêu dùng. Khi sản phẩm bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực cũng có thể khiến cho mặt bằng giá của thị trường bất động sản bị nhiễu.

Ông Phan Đình Phúc - CEO Seenee - đơn vị chuyên đánh giá các dự án và sản phẩm bất động sản cho rằng, vào thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư “set game” đã khác so với trước đây.

Theo ông Phúc, hiện nay, để tối ưu bài toán tài chính doanh nghiệp và hiệu quả cũng như tối ưu được doanh thu, các chủ đầu tư không còn quan tâm đến đối tác là sàn hay khách hàng trên tinh thần cùng nhau phát triển.

Điển hình, chủ đầu tư cố ý tạo ra các buổi mở bán và ra hàng thâu đêm suốt sáng, tạo ra những chính sách mua giờ đó, thời gian đó mới được giá tốt. Đây là hình thức tạo tâm lý khan hàng đưa khách hàng vào thế khó, tâm lý không ổn định để chốt sale.

Trước đây, các sàn sẽ tham gia bán hàng, tư vấn chốt khách bằng các booking sau đó sẽ chuyển tiền cùng với hồ sơ khách về chủ đầu tư để xác nhận làm cho việc mua - bán minh bạch, và đo được độ quan tâm thật của dự án.

Tuy nhiên, bây giờ các chủ đầu tư đã thay đổi “cách chơi” nhưng vô tình làm cho thị trường theo hướng có lợi cho “người cầm cái”, tạo lỗ hổng về cung - cầu bằng cách đẩy cầu nhiều hơn cung. Đây là mô hình tạo cầu ảo, đẩy giá bất động sản cao bất thường.

Ông Phúc cho hay, chủ đầu tư cố không xác định giỏ hàng bao nhiêu căn, và phân phối cho sàn nào mà lại giao giỏ hàng dựa theo số lượng booking, thế nhưng số lượng booking không đến từ khách thật mà là booking ảo.

Đồng thời, trước đây là chuyển booking từ sàn về phải có hồ sơ khách kèm theo, nhưng bây giờ họ chỉ cần số lượng tiền chuyển về là đủ, hoặc họ cho 1 người đứng tên 10 - 20 booking ảo, chỉ cần thay đổi thủ tục là có thể tạo ảo trong 1 dự án.

Mô hình booking hiện tại làm thị trường bất động sản méo mó, gim hàng tạo khan hàng đẩy giá cao, gây sốt ảo không đúng thực tế. Khi rổ hàng chỉ 500 căn, nhưng lượng booking lên tới 5.500 chỗ thì mặc nhiên chủ đầu tư sẽ không sợ không bán được, nên đây là cơ hội béo bở để trục lời.

Hơn 1 năm qua, các chủ đầu tư lợi dùng mô hình booking ảo này đẩy giá bất động sản lên 1 tầm cao mới bằng cách đưa giá rumo rất thấp nhưng ra giá bán chính thức rất cao: ra giá rumo 49 triệu thì bán 69 triệu, giá 100 triệu thì bán 160 triệu, giá 33 triệu thì bán 45 triệu, giá 36 triệu thì bán 46 triệu…

Ngoài ra, chủ đầu tư còn áp dụng mô hình này đẩy giá không những ở các lần đầu giao dịch mà còn vào các lần tiếp theo, ví dụ họ có 1.000 căn, chỉ bán 500 căn để lần sau sẽ đẩy giá lên cao hơn nữa./.