Nguồn cung bất động sản vẫn lệch pha so với nhu cầu thực

Cấu trúc chưa cân bằng

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), những năm gần đây, quan hệ cung - cầu trên thị trường bất động sản Việt Nam đã có những cải thiện nhất định. Đặc biệt, năm 2025 ghi nhận mức tăng nguồn cung mạnh nhất trong giai đoạn 2019 - 2025, qua đó giúp thị trường tiến gần hơn đến trạng thái cân bằng về mặt số lượng.

Tuy nhiên, nếu nhìn sâu vào cấu trúc nguồn cung, sự cân bằng này mới chỉ mang tính tương đối. Phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và sản phẩm giá trị lớn, trong khi nhà ở có mức giá phù hợp với đại đa số người dân lại khá hạn chế, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần chuyển từ “kỳ vọng tăng giá” sang “hiệu quả khai thác giá trị sử dụng và dòng tiền thực”. Ảnh: Đức Thanh

Theo số liệu thống kê, trong năm 2025, gần 40% nguồn cung nhà ở mới trên cả nước là sản phẩm thấp tầng có giá trị cao, trong khi khoảng 42% là căn hộ chung cư có giá trên 50 triệu đồng/m2. Riêng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, khoảng 85% nguồn cung chung cư mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Những con số này cho thấy, cấu trúc nguồn cung đang lệch đáng kể so với nhu cầu thực của thị trường, khi phần lớn người dân vẫn có nhu cầu ở phân khúc trung cấp, mức giá phù hợp. Ở chiều cầu, dù vẫn tồn tại một phần nhỏ nhu cầu từ hoạt động đầu cơ ngắn hạn, song phần lớn nhu cầu nhà ở trên thị trường vẫn xuất phát từ các yếu tố nền tảng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và quá trình dịch chuyển dân cư.

Đây được xem là những động lực quan trọng giúp thị trường duy trì khả năng hấp thụ nguồn cung trong trung và dài hạn, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

Một điểm đáng chú ý là từ cuối năm 2025, mặt bằng giá bất động sản đã được kiểm soát tốt hơn, không còn xuất hiện tình trạng tăng nóng trên diện rộng như giai đoạn trước. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc giá bất động sản đã giảm đáng kể.

Song song với diễn biến về giá, thanh khoản trên thị trường bất động sản cũng đang có xu hướng giảm nhẹ và phân hóa ngày càng rõ rệt. Dòng tiền không còn phân bổ đồng đều như trước, mà tập trung chủ yếu vào các dự án có hạ tầng hoàn thiện, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư có năng lực phát triển dự án tốt.

Ngược lại, nhiều dự án có vị trí kém thuận lợi, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc chất lượng sản phẩm chưa cao đang gặp khó khăn trong việc thu hút dòng tiền và ghi nhận mức thanh khoản thấp. Thị trường vì vậy đang hình thành hai thái cực khá rõ rệt. Một bên là các dự án có chất lượng tốt vẫn duy trì được giao dịch ổn định, thậm chí ghi nhận mức hấp thụ tích cực. Bên còn lại là các dự án kém hấp dẫn, thanh khoản suy giảm đáng kể.

Hình thành áp lực mới

Bên cạnh những yếu tố tích cực, thị trường bất động sản cũng đang phải đối mặt với một loạt áp lực mới, trong đó đáng chú ý nhất là áp lực từ mặt bằng lãi suất. Việc lãi suất tăng được xem là cần thiết nhằm bảo đảm sự ổn định của hệ thống tài chính - ngân hàng và kiểm soát các rủi ro vĩ mô. Tuy nhiên, điều này đồng thời cũng tạo ra những tác động đáng kể đối với thị trường bất động sản.

Đối với các doanh nghiệp phát triển dự án, chi phí vốn gia tăng khiến áp lực tài chính ngày càng lớn. Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp buộc phải cơ cấu lại giá bán hoặc điều chỉnh chiến lược kinh doanh để bù đắp chi phí tài chính tăng lên.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, chi phí vay vốn cao hơn khiến nhiều người phải trì hoãn kế hoạch đầu tư hoặc thu hẹp quy mô đầu tư. Trong khi đó, người mua nhà để ở, đặc biệt là nhóm chưa có nhà ở, cũng chịu tác động trực tiếp khi chi phí vay tăng, dẫn đến khả năng tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn hơn.

Bên cạnh yếu tố lãi suất, chi phí đầu vào của thị trường bất động sản, đặc biệt là chi phí đất đai, cũng đang duy trì ở mức cao. Các khoản chi phí như tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí pháp lý và các chi phí liên quan đến thủ tục hành chính không có xu hướng giảm, thậm chí còn tăng trong một số trường hợp.

Hệ quả là thị trường đang rơi vào một nghịch lý khá rõ rệt: một mặt, giá bất động sản khó giảm do chi phí đầu vào vẫn neo ở mức cao; mặt khác, khả năng hấp thụ của thị trường lại suy yếu vì sức mua giảm và chi phí vốn tăng. Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái “kẹp hai đầu”: giá không giảm được, trong khi thanh khoản cũng khó cải thiện.

Từ những nghịch lý và rủi ro nêu trên, theo TS. Nguyễn Văn Đính, yêu cầu đặt ra đối với thị trường bất động sản hiện nay không chỉ là các biện pháp xử lý tình huống ngắn hạn, mà cần một hệ thống giải pháp mang tính tái cấu trúc.

Một trong những giải pháp quan trọng là đưa nhà ở xã hội trở thành một hoạt động bình thường trong phát triển nhà ở, thay vì chỉ mang tính chiến dịch hoặc hỗ trợ tình thế như trước đây. Trong bối cảnh hiện nay, việc phát triển nhà ở xã hội vừa phục vụ mục tiêu an sinh, vừa góp phần cải thiện cấu trúc nguồn cung, qua đó tạo nền tảng cho thị trường phát triển ổn định và bền vững.

Bên cạnh đó, cần có các giải pháp nhằm giảm chi phí đầu vào của thị trường bất động sản thông qua các công cụ điều tiết mềm, đồng thời thiết kế các chính sách tín dụng ưu tiên đối với những dự án có mức giá phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Một giải pháp quan trọng khác là đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

Theo đó, cần thúc đẩy sự phát triển của các kênh huy động vốn khác như thị trường vốn, quỹ đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp và các hình thức hợp tác đầu tư. Tuy nhiên, trọng tâm không chỉ là mở thêm các kênh vốn, mà còn phải nâng cao hiệu suất sử dụng vốn trong các dự án bất động sản.