Cơ hội không chia đều cho tất cả các phân khúc

Chia sẻ tại phiên thảo luận “Điểm đột phá thị trường bất động sản (BĐS) và tài sản mã hóa Việt Nam” tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam lần thứ ba - năm 2025 (VWAS 2025), bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản luôn song hành. Ngay cả trong từng phân khúc, có phân khúc diễn biến tích cực, cũng có phân khúc chưa tốt; giữa các địa phương, có nơi thị trường khởi sắc, có nơi còn nhiều khó khăn.

Về nguồn cung, trong hai năm vừa qua, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã có những chuyển biến tích cực, tuy nhiên tại TP. Hồ Chí Minh nguồn cung vẫn còn hạn chế. Ngược lại, 9 tháng đầu năm nay, các thị trường lân cận TP. Hồ Chí Minh lại ghi nhận nguồn cung dồi dào, tạo thêm nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư.

Các diễn giả chia sẻ tại phiên thảo luận điểm đột phá thị trường bất động sản và tài sản mã hóa Việt Nam”. Ảnh: Đức Thanh

Theo bà Dung, cơ hội đầu tư trong năm 2025 tại TP. Hồ Chí Minh không còn nhiều do nguồn cung hạn chế, nhưng tại các thị trường lân cận lại rất lớn. Thứ nhất, nguồn cung tại các tỉnh vùng ven dồi dào; thứ hai, mặt bằng giá hợp lý hơn đáng kể.

Bà Dung nhận định cơ hội tại các thị trường cấp hai vẫn còn nhiều, đặc biệt tại những khu vực sau khi sáp nhập hành chính, được hưởng lợi từ phát triển hạ tầng, hoàn thiện khung pháp lý và đầu tư công. Tùy vào quy mô vốn và vị trí đầu tư, nhà đầu tư vẫn có thể tìm kiếm cơ hội. Với số vốn dưới 10 tỷ đồng, căn hộ hoặc đất nền ở ngoài trung tâm vẫn là lựa chọn hợp lý. Với số vốn cao hơn, biệt thự và nhà phố liền kề là phân khúc tiềm năng.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, bà Dung cho rằng đây là phân khúc nhạy cảm, gắn liền với thị trường du lịch. Hiện có 3 dòng sản phẩm chính: căn hộ condotel, biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse - nhà phố thương mại. Tuy nhiên, shophouse thương mại cần thêm thời gian để hấp thụ do tỷ lệ cho thuê tại Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc chỉ đạt tối đa khoảng 20%, khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc khai thác sản phẩm.

Với bất động sản công nghiệp, giá thuê đất trong 5 năm qua tăng trung bình 5 - 7%/năm, tỷ lệ lấp đầy đạt 90% ở phía Nam và 82% ở phía Bắc. Hiện quỹ đất cho thuê ở khu vực phía Nam gần như không còn, trong khi nhu cầu vẫn rất cao. Đây vẫn là phân khúc tiềm năng, song từ năm 2025 trở đi có thể gặp thách thức do các chính sách thuế quan đối ứng của Mỹ. Trong 9 tháng đầu năm nay, lượng yêu cầu thuê từ nhà đầu tư nước ngoài giảm đáng kể so với các năm trước.

Những yếu tố định hình thị trường bất động sản

Ông Nguyễn Đức Tài - Giám đốc tài chính Công ty công nghệ bất động sản Meey Group nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt với bài toán “thông tin bất cân xứng” nghiêm trọng. Để giúp khách hàng, Meey Group giải quyết điều này qua ứng dụng Meey Map - số hóa toàn diện dữ liệu quy hoạch, pháp lý, minh bạch hóa thị trường.

g Cung cầu thị trường bất động sản vẫn mất cân đối, giá nhà ở cao. Ảnh: T.L

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho biết, năm 2025 có 6 yếu tố lớn tác động đến thị trường BĐS. Tăng trưởng kinh tế thế giới giai đoạn 2025 – 2026 có xu hướng giảm tốc nhưng không rơi vào suy thoái; kinh tế Việt Nam được dự báo tăng trưởng khá, tạo tiền đề bước vào “kỷ nguyên mới”, dù vẫn còn nhiều thách thức. Kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát được kiểm soát, lãi suất ở mức thấp, tỷ giá và nợ xấu trong tầm kiểm soát, thâm hụt ngân sách và nợ công vẫn nằm trong giới hạn Quốc hội cho phép.

Ngoài ra, các yếu tố tích cực gồm: đột phá về thể chế, tinh gọn bộ máy, sáp nhập đơn vị hành chính, đầu tư công và phát triển hạ tầng được đẩy mạnh, nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất, khả năng tiếp cận vốn được duy trì. Tại kỳ họp Quốc hội thứ 9, đã thông qua 34 luật và 34 nghị quyết, trong đó nhiều nội dung liên quan trực tiếp đến đất đai, xây dựng và bất động sản.

TS. Lực cảnh báo cung cầu thị trường vẫn mất cân đối, giá nhà ở cao. Theo dữ liệu Numbeo, số năm thu nhập trung bình hộ gia đình cần để mua một căn hộ tại Việt Nam tăng từ 23,5 năm (2023) lên 23,7 năm (2024) và 25,8 năm (2025). Việt Nam hiện xếp thứ 9/100 quốc gia về mức độ khó tiếp cận nhà ở (xếp hạng càng thấp nghĩa là càng khó mua nhà).

Trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản Việt Nam tăng 59%, cao hơn Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%). Ông Lực lưu ý, nguồn cung năm 2025 tăng mạnh nhưng phân khúc trung cấp còn thiếu, khiến giao dịch chung cư không tăng trong khi giao dịch đất nền lại bùng nổ.