Nhà trung và cao cấp chiếm lĩnh thị trường

Những năm trước, căn hộ có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 được gọi là căn hộ bình dân, nhà ở bình dân. Thậm chí, thị trường vẫn tồn tại những dự án được chào bán với khoảng giá 17 - 20 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, những năm gần đây, khảo sát cho thấy dòng căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 đã biến mất hoàn toàn và khả năng rất cao là sẽ không xuất hiện trở lại tại hai đô thị lớn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Báo cáo thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra tình trạng mất cân đối cung – cầu đang trở nên nghiêm trọng hơn, khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, trong 9 tháng đầu năm 2024, có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án được hội môi giới chọn lọc và quan sát cũng cho thấy, tính đến quý III/2024, giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở TP. Hồ Chí Minh tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2.

Tại TP. Hồ Chí Minh, từ nửa đầu năm đến nay, chỉ có số ít dự án mở bán sản phẩm còn lại trong giỏ hàng. Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm thị trường có sẽ dồi dào nguồn cung hơn nhưng giá bán đã ở mức cao. Điển hình như: Dự án Eaton Park quy mô 2.000 căn hộ, với giá dự kiến từ 142 triệu đồng/m2; dự án The Opus One với giá bán dự kiến từ 82 triệu đồng/m2; dự án Fiato Uptown mở bán lần đầu vào cuối tháng 7/2024, hiện các căn hộ tại đây có giá từ 55 triệu đồng/m2; dự án Khải Hoàn Prime (tên cũ là La Partenza) đang nhận booking căn hộ với giá dự kiến từ 49 triệu đồng/m2….

Còn tại Hà Nội, thị trường ghi nhận khoảng gần chục dự án có sản phẩm mở bán mới (gồm cả dự án cũ và mới) như: Dự án Lumi Hanoi ra mắt vào cuối năm 2023, với giá bán dự kiến của các sản phẩm giai đoạn 3 là từ 79 triệu đồng/m2; dự án Imperia Sola Park khởi công tháng 4/2024, chủ đầu tư đã bán xong tòa G3, hiện còn sản phẩm bán tại G1 và G2 với giá từ 65 triệu/m2, dự kiến bàn giao vào quý IV/2024; dự án Grand Sunlake cũng là dự án cũ tái khởi động đang có sản phẩm mở bán với giá từ 37 triệu đồng/m2 cho căn hộ có thời hạn (50 năm) và từ 47 - 48 triệu/m2 với căn sở hữu lâu dài...

Thị trường bất động phục hồi nguồn cung nhưng chủ yếu nguồn cung cho phân khúc trung và cao cấp. Ảnh TL minh hoạ

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đã và đang có những giải pháp cụ thể, quyết liệt nhằm đưa giá bất động sản trở về đúng giá trị thực. Trước hết, đó là các giải pháp thúc đẩy nguồn cung của thị trường, trong đó có nguồn cung nhà ở xã hội. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng chỉ đạo và hướng dẫn các địa phương đẩy nhanh việc cải tạo xây dựng nhà chung cư nhằm tăng cung cho thị trường.

“Nhằm kiểm soát thực trạng tăng giá bất hợp lý, Bộ Xây dựng cũng đang phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và các bộ, ngành có liên quan để xem xét thí điểm mô hình 63 “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý”. Sự ra đời của trung tâm nhằm minh bạch các thông tin, hạn chế tình trạng sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường” – ông Hải nói.

Tháo gỡ rào cản lớn về pháp lý

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguyên nhân khiến nhà ở bình dân không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Để xây dựng được nhà ở bình dân, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành.

Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1 - 2 năm hoặc bán chậm 1 - 2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ. Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.

“Hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch vẫn đang là rào cản lớn. Quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài, cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này” – ông Đính nhấn mạnh.

Nhiều dự án trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đã được gỡ vướng hoặc hoàn tất pháp lý dự án và chuẩn bị tung sản phẩm ra thị trường. Ảnh minh hoạ.

Theo ông Võ Tân Thành - Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, cùng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai đã chính thức được Quốc hội thông qua. Thời gian tới, các cơ quan quản lý vẫn cần tiếp tục tập trung tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thực hiện các dự án bất động sản tại các địa phương, đặc biệt trong khâu giải phóng mặt bằng, giao đất, xác định giá đất... để tăng nguồn cung cho thị trường; tập trung điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, kịp thời, hiệu quả; điều hành tín dụng phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô và đáp ứng nhu cầu vốn của nền kinh tế, của doanh nghiệp, của dự án bất động sản…

Tại TP. Hồ Chí Minh, mới đây, Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Phan Văn Mãi cũng vừa ký công văn gửi lãnh đạo sở, ngành, địa phương, ban quản lý dự án đầu tư xây dựng về việc tập trung giải quyết dứt điểm các dự án tồn đọng, dừng thi công, khẩn trương triển khai, hoàn thành, đưa vào sử dụng, chống lãng phí, thất thoát. Công văn nêu rõ, thủ trưởng các cơ quan, đơn vị phải chủ động huy động các nguồn lực để triển khai nhanh các dự án để đưa vào khai thác, sử dụng phát huy hiệu quả theo đúng mục tiêu dự án.

Hiện đã có 8/30 dự án đã được được gỡ vướng hoặc hoàn tất pháp lý dự án, còn lại 22/30 dự án có vướng mắc đang được các sở, ban ngành, TP. Thủ Đức tiếp tục tham mưu xử lý theo quy định.

Theo bà Trần Thị Cẩm Tú - Tổng giám đốc Công ty CP EximRS, sau một thời gian gặp vướng mắc, ách tắc về thủ tục pháp lý dự án, gần đây nhiều chủ đầu tư ở khu vực phía nam đã được gỡ vướng hoặc hoàn tất pháp lý dự án và chuẩn bị tung sản phẩm, đón đầu dòng tiền cuối năm.

Tuy nhiên, theo bà Tú, việc TP. Hồ Chí Minh ban hành bảng giá đất mới dù tháo gỡ được khó khăn về thủ tục nhưng sẽ làm giá đất đầu vào tăng và sản phẩm bán ra cũng tăng. Những dự án đã đóng tiền sử dụng đất trước khi ban hành giá mới sẽ là chọn lựa của các khách hàng hiện nay. Ngoài ra, việc các chủ đầu tư cũng đã kết hợp cùng các ngân hàng đưa ra gói hỗ trợ tài chính cho khách hàng mua cũng góp phần mở rộng các đối tượng khách mua.