Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh, việc người thu nhập thấp vào ở căn hộ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp, siêu cao cấp thì chỉ tính riêng chi phí quản lý vận hành tòa nhà cũng như các dịch vụ thiết yếu khác trong các dự án này cũng là không phù hợp với thu nhập. Ảnh: Kỳ Phương

Nhiều bất cập, chưa phù hợp thực tiễn

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh, quá trình triển khai thực hiện giai đoạn 2016 - 2021, đa số các đồ án quy hoạch phân khu trên địa bàn thành phố được duyệt hiện nay, chưa xác định vị trí, quy mô diện tích quỹ đất bố trí nhà ở xã hội hoặc chưa được cập nhật các dự án nhà ở xã hội (NOXH).

Cũng theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh, quy định của pháp luật hiện nay, việc bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng NOXH (tỷ lệ 20% theo quy định của Chính phủ) chưa phù hợp với thực tiễn.

Việc yêu cầu tất cả các dự án phải dành quỹ đất NOXH mà không căn cứ vào đặc điểm cụ thể, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương có thể dẫn đến tình trạng quỹ đất này không được đưa vào đầu tư, gây mất mỹ quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai và làm tăng giá nhà ở.

Đồng thời, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ (ví dụ dưới 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I), việc dành quỹ đất để đầu tư xây dựng NOXH là không khả thi do không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư NOXH độc lập đảm bảo tiêu chuẩn... nếu ở các vị trí “đất vàng” có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng.

Ngoài ra, trường hợp người thu nhập thấp vào ở căn hộ NOXH trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp, siêu cao cấp thì chỉ tính riêng chi phí quản lý vận hành tòa nhà cũng như các dịch vụ thiết yếu khác trong các dự án này cũng là không phù hợp với thu nhập...

Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh cho biết, đa số các đồ án quy hoạch phân khu trên địa bàn thành phố chưa xác định vị trí, quy mô diện tích quỹ đất bố trí NOXH vì nhiều nguyên nhân khác nhau như: Thời gian phê duyệt quy hoạch đồ án; một số dự án chậm triển khai theo kế hoạch…

Cùng với đó, công tác rà soát, đề xuất bổ sung diện tích đất nhà ở xã hội trong quy hoạch phân khu gặp nhiều vướng mắc, khó khăn khi triển khai công tác dự báo nhu cầu NOXH tại địa phương và xác định quỹ đất bố trí phù hợp. Cụ thể, mật độ dân cư cao tại các địa phương, tăng chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư...

Do đó, các dự án NOXH chưa thu hút được nhà đầu tư. Nguồn vốn đầu tư hàng năm từ ngân sách nhà nước còn hạn chế, chưa đủ để thực hiện các dự án, chương trình phát triển NOXH…

Dự án Khu nhà ở xã hội phường An Phú Đông do Công ty CP Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư có 308 căn hộ NOXH. Ảnh: Kỳ Phương

Các dự án còn vướng mắc

Thống kê từ Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh cho thấy, hiện tại đang có nhiều dự án vướng mắc thủ tục trong việc bố trí quỹ đất xây dựng NOXH với các lý do.

Tiêu biểu, có thể kể đến như Dự án Khu nhà ở phường 13, quận Bình Thạnh do Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận Bình Thạnh làm chủ đầu tư, diện tích bố trí xây dựng NOXH là 140 căn hộ.

Tuy nhiên, dự án này chưa triển khai thực hiện do vướng mắc về nguồn vốn thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của chủ đầu tư (nguồn kinh phí hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị nhưng chủ đầu tư chưa cung cấp được các chứng từ liên quan để làm cơ sở xác định rõ nguồn vốn chi trả bồi thường cho các hộ dân có từ nguốn vốn nhà nước hay không) và vướng mắc về năng lực tài chính.

Tương tự, tại TP. Thủ Đức, Dự án Nhà ở Công ty Đông Nam do Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Đông Nam làm chủ đầu tư bố trí NOXH với 769 căn nhà ở riêng lẻ vẫn chưa thực hiện do dự án này vẫn đang trong quá trình lập thủ tục thực hiện dự án tổng.

Đối với Công ty CP Vạn Phúc, 3 dự án thành phần được thực hiện trên địa bàn TP. Thủ Đức gồm: Dự án Vạn Phúc 1 bố trí NOXH là 952 căn nhà riêng lẻ; Dự án Vạn Phúc 2 bố trí NOXH là 666 căn nhà riêng lẻ; Dự án Vạn Phúc 3 bố trí NOXH là 1041 căn nhà riêng lẻ. Tất cả các dự án này vẫn đang trong quá trình lập thủ tục thực hiện dự án tổng nên chưa xác định được số lượng căn hộ.

Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Đại Nhân thực hiện dự án tại TP. Thủ Đức với diện tích bố trí NOXH với 738 căn nhà riêng lẻ cũng đang trong quá trình lập thủ tục thực hiện dự án tổng nên chưa xác định được số lượng căn hộ.

Từ những bất cập trên, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Xây dựng sớm rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản hướng dẫn thi hành các luật liên quan đến quy hoạch phù hợp với quy định của Luật Quy hoạch. Đồng thời đề xuất có quy định đặc thù cho TP. Hồ Chí Minh có những yêu cầu quản lý khác với nhiều tỉnh, thành có mật độ đô thị hóa chưa cao.

Song song đó, Bộ Xây dựng cần nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về quy hoạch nhằm cung cấp thông tin đồng bộ, thống nhất, đầy đủ, chính xác, kịp thời cho công tác lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch...