Qũy đất hạn chế và chi phí tăng tạo sự dịch chuyển

Bất động sản văn phòng, đặc biệt là các văn phòng cao cấp thường được ưu tiên phát triển tại các khu vực kinh tế trọng điểm của các thành phố lớn. Tại Hà Nội, trọng điểm là khu vực quận Hoàn Kiếm; tại TP. Hồ Chí Minh, trọng điểm là khu vực quận 1. Vì quỹ đất giới hạn và chi phí phát triển bất động sản tại các khu vực trung tâm không thấp, theo đó, các nhà phát triển bất động sản văn phòng Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã có sự dịch chuyển, mở rộng dự án ra ngoài trung tâm.

Quỹ đất các khu vực trung tâm cạn kiệt tạo sự chuyển dịch văn phòng cho thuê xa trung tâm. Ảnh: Tuấn Nguyễn

Nghiên cứu của Savills Việt Nam cho thấy, Hà Nội đã bắt đầu sự chuyển dịch từ 10 năm trước và TP. Hồ Chí Minh bắt đầu trong 2 năm trở lại đây.

Sự dịch chuyển này khiến Hà Nội đã hình thành rõ rệt 3 trung tâm tập trung văn phòng hạng A gồm khu Hoàn Kiếm, khu nội thành chiếm 38% tổng nguồn cung văn phòng hạng A và khu vực phía Tây Thủ đô chiếm 35%.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho rằng, việc chuyển dịch từ rất sớm đã tác động tích cực đến giá thuê. Khoảng 10 năm trước, hai khu vực nội thành và phía Tây Hà Nội phải giảm giá thuê để thu hút khách thì nay đã ghi nhận sự ổn định và tăng trưởng. Giá thuê tại các khu vực này không cao như quận trung tâm nhưng khách thuê được hưởng những lợi ích nhất định và chất lượng toà nhà rất tốt. Vì vậy, nhu cầu văn phòng hạng A khá cao ở hai trung tâm mới, thậm chí cao hơn cả quận Hoàn Kiếm.

Còn ở thị trường TP. Hồ Chí Minh, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cho thuê thương mại Savills Hồ Chí Minh cho biết, nguồn cung thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh tiếp tục dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm. Trong 3 năm tới, TP. Hồ Chí Minh sẽ không có nguồn cung mới cho văn phòng hạng A. Theo đó, tương lai cũng sẽ hình thành rõ rệt các khu vực mới tập trung văn phòng hạng A như thị trường Hà Nội.

Nguồn cung hạn chế thúc đẩy giá thuê tăng

Khảo sát của Savills tại thời điểm quý I/2021 cho thấy, tại hai thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, các ngành tài chính, bảo hiểm, bất động sản, sản xuất và IT là các nhóm ngành chính đang chiếm lĩnh diện tích văn phòng cho thuê. Tuy nhiên, mỗi thị trường lại có sự khác biệt về quốc tịch các doanh nghiệp.

Trong khi các tập đoàn đa quốc gia thường chọn TP. Hồ Chí Minh để đặt trụ sở chính thì các doanh nghiệp Việt Nam vẫn ưu tiên mở văn phòng tại Hà Nội. Nhóm doanh nghiệp Việt chiếm tỷ trọng thuê chủ đạo tới 46% tổng diện tích văn phòng đã lấp đầy ở Hà Nội và 35% tại TP. Hồ Chí Minh.

Savills chỉ ra một điểm đáng chú ý là diện tích văn phòng tại Hà Nội được thuê bởi các doanh nghiệp Hàn Quốc cao hơn 60% so với TP. Hồ Chí Minh. Bởi, Tập đoàn Samsung đang là doanh nghiệp Hàn Quốc có mức đầu tư lớn nhất vào thị trường Việt Nam, tập trung 2 trung tâm công nghệ sản xuất và phát triển lớn nhất tại Bắc Ninh và Thái Nguyên.

Đối với các doanh nghiệp Nhật Bản, khảo sát của Savills cho thấy, doanh nghiệp Nhật Bản có diện tích thuê văn phòng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tương đương nhau.

Bà Nguyệt Minh cho biết, nguồn cung văn phòng tại thị trường Hà Nội vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn hiện nay, nhưng khách thuê doanh nghiệp vẫn có không ít lựa chọn tại các toà nhà văn phòng chính thống với chất lượng tốt và quản lý chuyên nghiệp. Các doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp IT, công nghệ hay khởi nghiệp nên tìm kiếm văn phòng hạng A tại khu vực phía Tây hoặc khu nội thành Hà Nội để có nhiều lựa chọn thuê linh hoạt.

Bà Hồng An dự báo, tại TP. Hồ Chí Minh, đang có các quận tiềm năng để phát triển các tòa nhà văn phòng với nhu cầu khách thuê cao như khu vực quận 2, quận 7 và quận Thủ Đức. Tuy vậy, các khu vực này chưa hình thành rõ ràng là trung tâm mới tại TP. Hồ Chí Minh, khi khách thuê tìm kiếm văn phòng hạng A thì lựa chọn đầu tiên vẫn là quận 1.

Tính đến cuối quý I/2021, thị trường văn phòng Việt Nam ghi nhận những tín hiệu hồi phục tích cực. Tại Hà Nội, từ thời điểm quý IV/2020 tới quý I/2021 ghi nhận nguồn cung chất lượng cao từ các dự án Capital Place, Thaiholdings Tower và Leadvisors Tower.

Dự báo đến năm 2023, Hà Nội vẫn có thêm các dự án hạng A mới tập trung tại quận Ba Đình (khu nội thành) và quận Cầu Giấy (khu phía Tây) với giá thuê trung bình hạng A tại Hà Nội được kỳ vọng tăng thêm 35 - 37USD/m2/tháng so với hiện nay. Tại TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu từ các doanh nghiệp được ghi nhận vẫn tiếp tục gia tăng và sẽ vượt cả nguồn cung, giá thuê văn phòng hạng A được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng ở mức 3%/năm./.

Văn Tuấn