PV: Thưa bà, bà đánh giá như thế nào về diễn biến tổng thể của thị trường bất động sản Việt Nam trong quý I/2026, đặc biệt về thanh khoản và tâm lý nhà đầu tư?

Bà Nguyễn Lê Dung

Bà Nguyễn Lê Dung: Thị trường bước vào năm 2026 trong bối cảnh nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng cao, cùng với kế hoạch đầu tư công quy mô lớn giai đoạn 2026 - 2030. Trong khi khu vực sản xuất công nghiệp ghi nhận tín hiệu tích cực, tiêu dùng nội địa vẫn còn tương đối trầm lắng, ảnh hưởng nhất định đến tâm lý thị trường.

Điểm đáng chú ý là việc triển khai khung giá đất mới theo hướng tiệm cận thị trường. Đây là bước tiến quan trọng giúp xóa bỏ cơ chế “hai mức giá”, đồng thời thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án hạ tầng. Tuy nhiên, chính sách này cũng làm gia tăng nghĩa vụ tài chính ban đầu đối với chủ đầu tư.

Về thanh khoản, thị trường đang trong quá trình điều chỉnh theo hướng lành mạnh, dù diễn ra chậm. Dòng tiền đầu cơ đã có dấu hiệu hạ nhiệt sau nhiều chu kỳ tăng nóng.

Trong quý I/2026, giá đất nền tại Hà Nội giảm khoảng 4%, nhà riêng tại TP. Hồ Chí Minh giảm khoảng 2%. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ vẫn duy trì mặt bằng giá cao do chịu áp lực từ chi phí đầu vào và chi phí tài chính. Hiện khoảng 85% nguồn cung mới tại hai đô thị lớn có giá trên 80 triệu đồng/m2, dẫn đến sự lệch pha kéo dài giữa cung và cầu.

PV: Các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và chính sách pháp lý đang tác động ra sao đến thị trường trong năm 2026?

Bà Nguyễn Lê Dung: Năm 2026 có thể xem là giai đoạn cân bằng giữa rủi ro và cơ hội, với ba yếu tố chính định hình thị trường.

Thứ nhất là lãi suất. Áp lực tăng vẫn hiện hữu do tác động từ tỷ giá và lạm phát. Dự báo lãi suất tiền gửi kỳ hạn 6 tháng có thể tăng lên khoảng 6,5%. Đáng lưu ý, các gói vay ưu đãi chỉ áp dụng trong thời gian ngắn, sau đó lãi suất có thể tăng lên 11% - 14%, khiến người mua nhà trở nên thận trọng hơn.

Thứ hai là điều kiện tín dụng. Chính sách điều hành thận trọng của Ngân hàng Nhà nước, đặc biệt là nguyên tắc “lằn ranh đỏ”, đang góp phần kiểm soát dòng vốn vào bất động sản. Tín dụng bất động sản không được phép tăng nhanh hơn tốc độ chung, qua đó hạn chế các hoạt động đầu cơ.

Đồng thời, sự mất cân đối giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn cũng tạo áp lực lên hệ thống ngân hàng. Điều này buộc các chủ đầu tư phải dựa nhiều hơn vào vốn tự có và nâng cao tính minh bạch tài chính.

Thứ ba là yếu tố pháp lý. Việc áp dụng khung giá đất mới làm tăng chi phí đền bù, và phần nào sẽ được phản ánh vào giá bán. Tuy nhiên, cải cách hành chính và quy hoạch lại đơn vị hành chính cũng mở ra cơ hội phát triển các dự án quy mô lớn, đa chức năng trong tương lai.

Phân khúc căn hộ vẫn duy trì mặt bằng giá cao do chịu áp lực từ chi phí đầu vào và chi phí tài chính. Ảnh: Đức Thanh

PV: Trong bối cảnh đó, xu hướng phát triển của thị trường đang diễn ra theo hướng nào, thưa bà?

Bà Nguyễn Lê Dung: Một xu hướng rõ nét hiện nay là sự dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực ngoài trung tâm, hay còn gọi là “giãn dân có định hướng”.

Chi phí gia tăng cùng với việc đầu tư hạ tầng mạnh mẽ đang thúc đẩy các dự án phát triển tại các đô thị vệ tinh như Đông Anh, Bình Chánh...

Đây là những khu vực có mức giá dễ tiếp cận hơn, phù hợp với nhu cầu ở thực.

Sự dịch chuyển này đang hình thành cấu trúc giá phân tầng rõ rệt, với chênh lệch từ 30% - 50% giữa khu vực trung tâm và vùng ven. Trong khi đó, giá bất động sản cao cấp tại khu vực trung tâm đã đạt mức rất cao, khiến nhiều người mua buộc phải tìm kiếm cơ hội ở các khu vực xa hơn.

PV: Thưa bà, trước những biến động này, doanh nghiệp và nhà đầu tư tổ chức nên lựa chọn chiến lược như thế nào để thích ứng?

Bà Nguyễn Lê Dung: Đối với các chủ đầu tư và nhà đầu tư tổ chức, điều quan trọng nhất là quay trở lại với nhu cầu thực của thị trường. Hiện nay, nguồn cung đang dư thừa ở phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở giá phải chăng và nhà ở xã hội lại thiếu hụt.

Do đó, việc chuyển hướng sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực không chỉ giúp cải thiện thanh khoản, mà còn đảm bảo dòng tiền ổn định trong dài hạn.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cần tái cơ cấu danh mục đầu tư, tăng tỷ trọng các tài sản thương mại cốt lõi như văn phòng, khách sạn, căn hộ dịch vụ những phân khúc có khả năng tạo dòng tiền ổn định và đóng vai trò “phòng thủ” trước biến động thị trường.

Ngoài ra, bối cảnh hiện nay cũng mở ra cơ hội M&A cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, khi nhiều doanh nghiệp gặp áp lực phải tái cấu trúc. Đây là cơ hội hiếm có cho các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh thực hiện M&A, thâu tóm quỹ đất sạch, vị trí tốt hoặc dự án gặp khó khăn với mức giá hấp dẫn, từ đó tạo lợi thế cạnh tranh lớn cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

PV: Còn đối với nhà đầu tư cá nhân, bà có khuyến nghị gì?

Bà Nguyễn Lê Dung: Với nhà đầu tư cá nhân, chiến lược “lướt sóng” không còn phù hợp trong giai đoạn này. Thay vào đó, nên chuyển sang tích lũy tài sản dài hạn, ưu tiên các sản phẩm có thể tạo dòng tiền ổn định.

Dù lợi suất cho thuê hiện chỉ ở mức 3% - 5%, nhưng nếu kết hợp với tiềm năng tăng giá trong dài hạn, đây vẫn là kênh đầu tư an toàn trước lạm phát.

Đồng thời, nhà đầu tư cần đặc biệt chú trọng yếu tố pháp lý. Trong bối cảnh thị trường đang “thanh lọc”, rủi ro lớn nhất nằm ở các dự án thiếu minh bạch hoặc chậm tiến độ. Do đó, nên ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và tiến độ triển khai tốt.

PV: Xin cảm ơn bà!