 |
| Dự án AK Tower tại TP. Hồ Chí Minh có giá bán thấp nhất (khoảng 35 triệu đồng/m2) và dự kiến cất nóc vào tháng 12/2026. Ảnh: Trần Tổng |
Theo dự báo từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI), thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong quý II/2026 sẽ có những chuyển biến được kỳ vọng tích cực hơn, với nguồn cung mới tăng đáng kể so với đầu năm.
Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố và tạo nên 3 kịch bản. Bao gồm: Kịch bản thách thức, kịch bản kỳ vọng và kịch bản lý tưởng. Cụ thể:
Ở kịch bản lý tưởng các chuyên gia cho rằng, trong điều kiện vĩ mô diễn biến tích cực và mặt bằng lãi suất giảm mạnh, khi đó nguồn cung tăng 40% - 50%, giá bán tăng 10% - 15%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9% - 11%, tỷ lệ hấp thụ đạt 50% - 60%. Đây là kịch bản tăng trưởng mạnh, song phụ thuộc lớn vào khả năng nới lỏng chính sách, mở “room” tín dụng cho bất động sản và sự cải thiện đồng thời của nhiều yếu tố nền tảng.
Thứ hai là kịch bản kỳ vọng. Ở kịch bản này, thị trường vận hành theo nhịp tăng trưởng có kiểm soát. Nguồn cung tăng 30 - 40%, giá bán tăng 2% - 5%, lãi suất thả nổi trong khoảng 10% - 12%, tỷ lệ hấp thụ đạt 30% - 40%.
Cuối cùng là kịch bản thách thức. Trong trường hợp chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục được kiểm soát chặt thì nguồn cung tăng 20% - 30%, giá bán đi ngang/giảm nhẹ, lãi suất thả nổi ở mức 12% - 14%, tỷ lệ hấp thụ ở mức dưới 20%.
Tổ chuyên gia Dat Xanh Services - FERI) nhận định, nếu các giải pháp và thông tin liên quan chính sách điều hành bất động sản của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ hoạt động bất động sản với các chính sách siết chặt “room” tín dụng và lãi suất vay mua nhà neo ở mức cao, thì nhiều khả năng thị trường bất động sản diễn ra theo kịch bản thách thức, điều này đã thể hiện rõ ngay từ quý I/2026.
Ngoài ra, thị trường bất động sản nhà ở năm 2026 chưa quay lại chu kỳ tăng trưởng nóng, mà vận hành theo hướng chọn lọc hơn, đúng với tính chất của một thị trường đang “chuyển nhịp” sang chu kỳ mới.
Lãi suất cho vay được kỳ vọng giảm trong quý II/202 bởi trong đầu tháng 4 đã bơm hơn 286.000 tỷ đồng ra nền kinh tế. Thế nhưng, lãi suất trong quý II/2026 dự kiến vẫn ở mức cao trong khoảng 10% - 13% khi Chính phủ chủ trương đảm bảo kiểm soát lạm phát và không đánh đổi tăng trưởng kinh tế ngắn hạn, dẫn đến kiểm soát room tín dụng cho bất động sản
Song song đó, khách hàng tuy cẩn trọng nhưng vẫn sẵn sàng mua bất động sản có vị trí tốt và giải pháp tài chính mua nhà phù hợp. Việc gắn mã định danh cho bất động sản giúp minh bạch thị trường, giảm rủi ro giao dịch cho người mua, hướng tới phát triển thị trường bền vững.
Các chuyên gia kinh tế đánh giá, trong suốt quý I/2026, thị trường bất động sản đã chứng kiến một cú “quay xe” 180 độ về tâm lý. Lãi suất cho vay mua bất động sản thả nổi đã chạm ngưỡng 14% - 16%/năm, tạo ra áp lực tài chính khổng lồ.
Điều này trực tiếp làm suy giảm xu hướng đầu tư ngắn hạn. Những nhà đầu tư “lướt sóng” vốn phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng lợi nhuận đột biến trong thời gian ngắn nay gần như không còn đất diễn khi chi phí vốn đã ăn mòn hết biên độ lợi nhuận.
Theo dự báo, trong quý II/2026, các hoạt động đầu cơ ngắn hạn sẽ tiếp tục bị hạn chế tối đa. Thị trường không còn là cuộc chơi của số đông hưng phấn, mà trở thành sân chơi của những nhà đầu tư có chiến lược, tầm nhìn dài hạn và ưu tiên sự an toàn hơn là lợi nhuận ảo.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting cho hay, quá trình thanh lọc này không chỉ diễn ra ở phía người mua mà còn ở phía sản phẩm. Thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt của dòng tiền theo hướng chọn lọc hơn.
Sản phẩm được giữ lại là các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí lõi đô thị hoặc vùng ven có hạ tầng hoàn thiện (metro, cao tốc) và đặc biệt là có khả năng tạo ra dòng tiền bền vững thông qua việc khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.
Ở chiều hướng ngược lại, những sản phẩm như đất nền, các dự án đầu cơ vùng ven thiếu hạ tầng, và bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục đối mặt với tình trạng thanh khoản trầm lắng và sự thanh lọc mạnh mẽ.
Sự phân hóa này được minh chứng qua con số, trong khi nguồn cung mới quý I/2026 tăng mạnh 70% so với cùng kỳ 2025, thì tỷ lệ hấp thụ lại giảm 46% so với quý trước đó, cho thấy khách hàng đang thiết lập một “bộ lọc” tiêu chuẩn rất cao trước khi xuống tiền.
Dự báo cho quý II/2026, thị trường sẽ vận hành trong trạng thái thận trọng - chọn lọc - minh bạch. Các chuyên gia từ DXS - FERI cho rằng, đây là bước “chuyển nhịp” cần thiết để thị trường chuẩn bị cho một giai đoạn phát triển bền vững hơn từ sau năm 2027.
Các nhà đầu tư còn trụ lại trên thị trường lúc này thường tập trung vào 4 yếu tố “vàng” để vượt qua bộ lọc bao gồm: Năng lực chủ đầu tư, pháp lý chuẩn chỉnh, có giải pháp hỗ trợ dòng tiền dài hạn từ chủ đầu tư thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng và giá trị sử dụng thực, nghĩa là dự án phải có tiềm năng hình thành cộng đồng dân cư thực thụ.
| Có thể thấy, sự biến mất của những nhà đầu tư “lướt sóng” trong quý II/2026 không phải là tín hiệu tiêu cực, mà là minh chứng cho sự trưởng thành của thị trường bất động sản Việt Nam. Khi những yếu tố đầu cơ bị loại bỏ, thị trường sẽ trả về giá trị thực, tạo cơ hội cho những người có nhu cầu ở thực và những nhà đầu tư dài hạn tìm thấy những sản phẩm chất lượng với mức giá ổn định hơn. |
