Giá căn hộ trung tâm tăng, thanh khoản giảm

Diễn biến của thị trường bất động sản trong giai đoạn đầu năm 2026 cho thấy, khu vực lõi TP. Hồ Chí Minh đang bước vào trạng thái tăng trưởng chậm, nhưng giá vẫn neo ở mức cao.

Theo báo cáo MarketBeat của Cushman & Wakefield, toàn khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong quý đầu năm, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu tại khu Đông với tỷ trọng hơn 80%, phần còn lại đến từ khu Nam.

Điểm đáng chú ý là cơ cấu nguồn hàng tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong đó, căn hộ hạng sang chiếm khoảng 72% tổng nguồn cung mới.

Nguồn cung hạn chế nhưng giá vẫn tăng mạnh. Giá sơ cấp trung bình tại khu vực lõi đã tiến sát mốc 7.300 USD/m2, tăng khoảng 19% theo quý và tăng tới 53% so với cùng kỳ năm trước - mức cao nhất từng ghi nhận trên thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh.

Giá căn hộ tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh neo ở mức cao. Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu Cushman & Wakefield Việt Nam.

Trong khi đó, thanh khoản không tăng tương ứng. Lượng hấp thụ mới chỉ đạt dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung mới, giảm mạnh so với cuối năm trước.

Theo Cushman & Wakefield, việc giá bán tăng nhanh trong khi thị trường thiếu sản phẩm trung cấp và bình dân đang khiến tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn. Áp lực lãi suất và chi phí vay vốn tiếp tục làm giảm khả năng hấp thụ của thị trường.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đang bước sang giai đoạn tăng trưởng đa cực hơn, khi người mua bắt đầu chấp nhận mở rộng phạm vi tìm kiếm để đổi lấy khả năng chi trả và chất lượng sống tốt hơn.

Vùng mở rộng thành “điểm sáng”

Trái ngược với khu vực lõi, các cực tăng trưởng mới của TP. Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì vai trò là nơi hấp thụ nhu cầu nhà ở.

Theo thống kê, khu vực mở rộng ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mở bán mới và khoảng 6.118 giao dịch thành công trong giai đoạn đầu năm, cao gấp nhiều lần so với lượng giao dịch tại khu vực trung tâm.

Nhà đầu tư tham dự sự kiện mở bán tại một dự án ở khu vực thuộc Bình Dương cũ. Ảnh: Việt Dũng.

Trong đó, khu vực Bình Dương cũ tiếp tục giữ vai trò nguồn cung chủ đạo với 6.430 căn hộ mở bán, tập trung tại Thuận An và Dĩ An. Đây là hai khu vực hưởng lợi mạnh từ quá trình đô thị hóa, hạ tầng kết nối và nhu cầu ở thực.

Một trong những dự án tiêu biểu được đưa ra thị trường trong thời gian gần đây là khu căn hộ cao cấp The Emerald River Park (Dòng sông Ngọc Lục Bảo) của Tập đoàn Lê Phong. Dự án có quy mô 40 tầng nổi, 2 tầng hầm với khoảng 2.460 sản phẩm gồm căn hộ ở, căn hộ lưu trú và shophouse.

Theo ông Bùi Ngươn Phong - Chủ tịch HĐQT, Nhà sáng lập Hệ sinh thái Tập đoàn Lê Phong, The Emerald River Park là tâm huyết được doanh nghiệp ấp ủ nhằm nâng tầm trải nghiệm sống đích thực của khách hàng. Với sự đồng hành của các đối tác uy tín hàng đầu, Tập đoàn Lê Phong sẽ tập trung tối đa nguồn lực để đưa dự án về đích đúng tiến độ, đảm bảo các tiêu chuẩn khắt khe về kỹ thuật và thẩm mỹ, mang lại một không gian sống xứng tầm cho cộng đồng.

Ngoài ra, thị trường còn ghi nhận sự hiện diện của Phú Mỹ Hưng Harmonie, Lusso Saigon, Emerald Garden View và Green Skyline...

Việc các chủ đầu tư lớn tiếp tục mở rộng hiện diện được xem là tín hiệu cho thấy niềm tin vào dư địa tăng trưởng của khu vực này. Thanh khoản tại đây cũng duy trì ở mức tích cực với khoảng 5.484 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 76,6%.

Trong khi đó, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ ghi nhận khoảng 587 căn hộ mở bán mới, chủ yếu đến từ phần còn lại của dự án Maison Grand tại Phú Mỹ. Dù quy mô chưa lớn, nhưng đây được xem là tín hiệu cho thấy thị trường bắt đầu phục hồi. Tổng lượng giao dịch tại khu vực này đạt khoảng 634 căn.

Nhìn về trung hạn, Cushman & Wakefield dự báo, xu hướng dịch chuyển này sẽ tiếp tục rõ nét hơn. Giai đoạn 2026 - 2029, khu vực thuộc Bình Dương cũ dự kiến bổ sung khoảng 31.816 căn hộ mới, tập trung tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Đây được đánh giá sẽ tiếp tục là khu vực mở rộng dân cư trọng điểm của TP. Hồ Chí Minh nhờ lợi thế hạ tầng và quỹ đất phát triển.

Trong khi đó, nguồn cung tương lai tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu được dự báo thận trọng hơn với khoảng 1.000 căn từ dự án Beacon Tower (Blanca City) trong năm 2026 trước khi mở rộng ở các giai đoạn tiếp theo từ năm 2027.

Theo giới phân tích, sự dịch chuyển hiện nay cho thấy thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh không còn phát triển theo mô hình một trung tâm như trước. Khi mặt bằng giá tại khu vực lõi ngày càng cao, những khu vực có khả năng kết nối tốt, nguồn cung dồi dào và mức giá dễ tiếp cận hơn sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới của chu kỳ tiếp theo./.