Theo báo cáo Waypoint 2026 của Cushman & Wakefield, Việt Nam đang nổi lên như một trung tâm tăng trưởng logistics quan trọng tại Đông Nam Á khi các doanh nghiệp đẩy mạnh đa dạng hóa chuỗi cung ứng và mở rộng hoạt động sản xuất, phân phối trong khu vực. Sự phát triển của thương mại điện tử, sản xuất công nghiệp và dòng chảy thương mại nội vùng đang thúc đẩy nhu cầu thuê mặt bằng logistics, qua đó làm thu hẹp diện tích trống trên thị trường bất động sản công nghiệp.
Không chỉ Việt Nam, các quốc gia như Indonesia và Thái Lan cũng ghi nhận hoạt động thuê kho bãi, nhà xưởng tăng mạnh nhờ xu hướng khu vực hóa chuỗi cung ứng. Tuy nhiên, Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường hưởng lợi rõ nét nhất nhờ lợi thế về vị trí địa lý, năng lực sản xuất và khả năng thu hút dòng vốn đầu tư hướng đến xuất khẩu.
Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu của khách thuê hiện tập trung nhiều hơn vào các vị trí có khả năng kết nối thuận tiện với cảng biển, sân bay, hệ thống cao tốc và các cụm công nghiệp lớn nhằm tối ưu chi phí logistics và nâng cao hiệu quả vận hành.
Tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh), thị trường tiếp tục hưởng lợi từ nền tảng sản xuất phát triển, quy mô tiêu dùng lớn cùng hệ thống hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện.
 |
| Hạ tầng công nghiệp và logistics phát triển đồng bộ đang giúp Việt Nam gia tăng sức hút đối với dòng vốn đầu tư sản xuất và xuất khẩu. Ảnh: Việt Dũng. |
Theo báo cáo HCMC MarketBeat quý I/2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực đạt khoảng 36.400 ha. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) đạt khoảng 6,8 triệu m2 và kho xây sẵn (RBW) đạt khoảng 6,6 triệu m2. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức trên 90% đối với cả nhà xưởng và kho xây sẵn, trong khi đất khu công nghiệp đạt gần 75%.
Ở phía Bắc, các địa phương như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh, Phú Thọ và Ninh Bình tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư nhờ lợi thế về ngành điện tử, sản xuất công nghệ cao và thương mại xuyên biên giới.
Dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy, tỷ lệ lấp đầy trung bình đối với đất khu công nghiệp tại khu vực đạt 63%, nhà xưởng xây sẵn đạt 86% và kho xây sẵn đạt 82%. Riêng Hà Nội gần như đạt công suất khai thác tối đa ở nhiều phân khúc, trong khi các tỉnh vệ tinh tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê tích cực.
Ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Cho thuê của Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ, những năm gần đây ghi nhận làn sóng mở rộng và gia nhập thị trường của các doanh nghiệp điện tử, công nghệ cao. Xu hướng này đang góp phần củng cố vai trò của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Đáng chú ý, tiêu chí lựa chọn địa điểm đầu tư của doanh nghiệp cũng đang thay đổi. Nếu trước đây vị trí là yếu tố then chốt, thì hiện nay nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến chất lượng hạ tầng, năng lực của chủ đầu tư cũng như khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành quốc tế.
Theo Cushman & Wakefield, xu hướng thu hẹp diện tích trống không chỉ diễn ra tại Việt Nam, mà còn trên toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Dự báo trong 3 năm tới, khoảng 43% thị trường logistics trong khu vực sẽ tiếp tục ghi nhận tỷ lệ trống giảm nhờ lực hấp thụ cải thiện trong khi nguồn cung mới được kiểm soát tốt hơn.
Cùng với đó, nhu cầu của khách thuê đang chuyển dịch sang các kho bãi và nhà xưởng hiện đại, có khả năng tự động hóa, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành ngày càng khắt khe. Điều này tạo ra cơ hội lớn cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất, dự án logistics có vị trí chiến lược và hạ tầng đồng bộ.
Ông Dennis Yeo - Giám đốc Dịch vụ nhà đầu tư và logistics & công nghiệp khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield nhận định, Đông Nam Á đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới khi xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng trở thành động lực mang tính cấu trúc thay vì chỉ mang tính chu kỳ.
“Cạnh tranh đối với các tài sản logistics chất lượng cao sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại các vị trí có kết nối hạ tầng thuận lợi. Điều này tạo cơ hội cho các chủ đầu tư có khả năng cung cấp các cơ sở logistics hiện đại, sẵn sàng đáp ứng yêu cầu vận hành và công nghệ ngày càng cao của khách thuê” - ông Dennis Yeo nhận định.
| Theo dữ liệu nghiên cứu của Cushman & Wakefield, 43% thị trường logistics châu Á - Thái Bình Dương dự kiến giảm tỷ lệ trống trong 3 năm tới; 54% thị trường toàn cầu và 60% thị trường châu Á - Thái Bình Dương dự kiến ghi nhận tăng trưởng giá thuê, củng cố áp lực tăng giá; Việt Nam, Indonesia và Thái Lan ghi nhận nhu cầu logistics gia tăng trong bối cảnh chuỗi cung ứng tiếp tục được đa dạng hóa. |
