Giá bán tăng cao

Thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá, thiết lập mặt bằng mới trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và chi phí đầu vào gia tăng.

Số liệu từ JLL Việt Nam cho thấy, trong quý I/2026, giá sơ cấp phân khúc căn hộ cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng 4.148 USD/m2 (tương đương 109 triệu đồng/m2). Trong khi đó, dữ liệu từ Knight Frank cũng cho thấy giá chào bán sơ cấp đã tăng 11,8% so với cùng kỳ năm trước. Tại khu vực lõi trung tâm, mức giá trung bình đạt khoảng 107 triệu đồng/m2, tăng 3,2% so với quý trước.

Nguồn cung trên thị trường đang nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp. Ảnh: Việt Dũng

Ghi nhận thực tế cho thấy thị trường đang nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp khi nguồn cung căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm. Nhiều dự án mới mở bán ghi nhận mức giá phổ biến từ 130 - 150 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực.

Đáng chú ý, xu hướng tăng giá không chỉ diễn ra tại khu vực nội đô mà còn lan rộng sang các khu vực lân cận sau khi mở rộng địa giới. Tại khu Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh (khu vực Bình Dương cũ), giá căn hộ sơ cấp trung bình đã đạt khoảng 60 triệu đồng/m2. Một số dự án tại các khu vực như Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một ghi nhận mức giá từ 65–80 triệu đồng/m2, trong khi nguồn cung dưới ngưỡng 50 triệu đồng/m2 ngày càng hạn chế.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ cao cấp hiện chiếm gần 2/3 tổng lượng mở bán mới, tập trung chủ yếu tại khu Đông, chiếm tới 85% tổng nguồn cung sơ cấp. Tổng nguồn cung trên thị trường hiện vào khoảng 4.700 căn, với giá bán trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2.

"Giá căn hộ khó có khả năng giảm trong ngắn hạn khi chi phí vốn và chi phí xây dựng vẫn đang gia tăng. Trong khi đó, nguồn cung dự kiến khoảng 13.000 căn trong năm 2026 vẫn thấp hơn đáng kể so với nhu cầu thực tế, ước tính trên 50.000 căn mỗi năm. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, sẽ còn kéo dài" - bà Hương nhận định.

Doanh nghiệp tung ưu đãi

Trong bối cảnh giá căn hộ duy trì ở mức cao, áp lực lãi suất có xu hướng gia tăng đang khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người mua ngày càng khó khăn. Để duy trì thanh khoản, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động điều chỉnh chiến lược, đưa ra các chính sách ưu đãi tài chính nhằm kích cầu, hướng đến nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Dự án The Aspira do Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn High Rise phát triển vừa được cất nóc sớm hơn kế hoạch. Ảnh: Việt Dũng

Ghi nhận trên thị trường cho thấy, các chính sách phổ biến hiện nay bao gồm hỗ trợ lãi suất vay, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu trực tiếp hoặc linh hoạt phương án trả góp. Trong đó, một số dự án còn thiết kế phương án tài chính theo hướng giảm áp lực dòng tiền ban đầu cho người mua.

Đáng chú ý, tại khu Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh, dự án The Aspira do Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn High Rise phát triển đang thu hút sự quan tâm của thị trường nhờ kết hợp giữa mức giá cạnh tranh và chính sách bán hàng linh hoạt.

Cụ thể, dự án được giới thiệu với mức giá từ khoảng 33,3 triệu đồng/m², tương đương từ 1,3 tỷ đồng cho căn hộ 1 phòng ngủ. Đây là mức giá hiếm trên thị trường hiện nay, đặc biệt khi nguồn cung căn hộ dưới 2 tỷ đồng ngày càng hạn chế.

Không chỉ cạnh tranh về giá, dự án còn triển khai các chính sách tài chính theo hướng hỗ trợ người mua ở thực. Khách hàng có thể thanh toán khoảng 50% giá trị căn hộ để nhận nhà, phần còn lại thanh toán sau, hoặc lựa chọn phương án trả góp với mức chi trả từ khoảng 6,8 triệu đồng/tháng cho đến thời điểm bàn giao. Với khách hàng vay vốn ngân hàng, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất trong thời gian đầu nhằm giảm áp lực tài chính.

Bên cạnh yếu tố tài chính, The Aspira còn được định vị theo hướng căn hộ tầm trung nhưng tiêu chuẩn cao, tích hợp các giải pháp công nghệ trong quản lý và vận hành, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người mua ở thực. Dự án hiện đang trong giai đoạn hoàn thiện, dự kiến bàn giao vào năm 2027.

Bên cạnh The Aspira, nhiều dự án khác trên thị trường cũng đang triển khai chính sách ưu đãi nhằm gia tăng sức hút. Tại cùng khu vực, dự án Phú Mỹ Hưng Harmonie được phát triển với mức giá khoảng từ 50 triệu đồng/m2, đi kèm các chính sách hỗ trợ như miễn phí quản lý trong thời gian đầu, góp phần giảm chi phí vận hành cho người mua.

Trong khi đó, phân khu căn hộ Orchard Hill thuộc dự án Sycamore do CapitaLand Development phát triển cũng ghi nhận mức giá từ khoảng 41,7–53,2 triệu đồng/m². Dự án được định vị ở phân khúc phù hợp với nhóm khách hàng tìm kiếm sản phẩm có tiêu chuẩn phát triển quốc tế nhưng vẫn trong khả năng tài chính.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh chi phí vốn và giá bán tăng cao, việc các chủ đầu tư đưa ra chính sách linh hoạt là giải pháp cần thiết để duy trì thanh khoản. Đồng thời, xu hướng phát triển các sản phẩm "giá hợp lý – chất lượng nâng cao" đang dần trở thành hướng đi chủ đạo, khi thị trường chuyển sang giai đoạn phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ.

Thực tế cho thấy, người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và chính sách tài chính phù hợp. Điều này buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách tiếp cận, không chỉ cạnh tranh về giá mà còn về chất lượng sản phẩm và mức độ hỗ trợ khách hàng, qua đó góp phần định hình lại cấu trúc thị trường bất động sản trong giai đoạn tới./.