Vùng ven “chiếm sóng”

Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh trong quý đầu năm 2026 ghi nhận xu hướng dịch chuyển rõ nét về cơ cấu nguồn cung, trong đó, các khu vực ngoài trung tâm và vùng lân cận ngày càng đóng vai trò quan trọng.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý đạt khoảng 1.900 sản phẩm, giảm so với quý IV/2025, nhưng vẫn tăng theo năm. Đáng chú ý, phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, với gần 2/3 tổng lượng mở bán.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP. Hồ Chí Minh cho biết, khu Đông tiếp tục là khu vực dẫn dắt thị trường, chiếm tới khoảng 85% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thành phố trong giai đoạn này.

Nhà đầu tư tham quan dự án mở bán tại phường Đông Hòa, TP.Hồ Chí Minh.

Về thanh khoản, theo chia sẻ của bà Hương, thị trường có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Giao dịch ở nhóm căn hộ cao cấp có xu hướng chậm lại, kéo theo tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường giảm đáng kể so với cùng kỳ. Trong khi đó, phân khúc căn hộ vừa túi tiền ghi nhận diễn biến tích cực hơn, nhờ lực cầu duy trì ổn định, tỷ lệ hấp thụ cao hơn mặt bằng chung.

Dữ liệu từ JLL Việt Nam cho thấy, phân khúc căn hộ cao cấp trong quý ghi nhận khoảng 1.338 căn mở bán mới, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn. Giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 4.148 USD/m² (hơn 100 triệu đồng/m²), tăng nhẹ so với quý IV/2025 và duy trì xu hướng tăng theo năm. Để thúc đẩy giao dịch, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách bán hàng linh hoạt như chiết khấu trực tiếp hoặc hỗ trợ phí quản lý trong thời gian đầu. Nhờ đó, có khoảng 1.400 căn hộ cao cấp được tiêu thụ trong quý, đến từ cả nguồn cung mới và hàng tồn kho.

Ở góc độ tổng thể, theo dữ liệu từ One Mount Group, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận trong quý đạt khoảng 3.700 căn, tăng mạnh so với cùng kỳ. Lượng tiêu thụ cũng ghi nhận mức tăng đáng kể, đạt khoảng 4.800 căn.

Đáng chú ý, các địa bàn vùng ven, đặc biệt là khu vực Bình Dương (cũ), tiếp tục đóng vai trò động lực chính khi chiếm gần 60% nguồn cung mở bán mới. Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển mang tính cấu trúc của thị trường, khi các khu vực vệ tinh dần trở thành “van điều tiết” nguồn cung và mặt bằng giá.

Bổ sung góc nhìn từ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc thị trường CBRE Việt Nam cho rằng, diễn biến giá căn hộ trong thời gian tới sẽ phụ thuộc lớn vào mặt bằng lãi suất và khả năng phục hồi của dòng tiền trên thị trường.

Ông Kiệt nhận định, trong kịch bản lãi suất có xu hướng giảm nhưng vẫn duy trì ở mức tương đối cao, thị trường nhiều khả năng sẽ tăng trưởng theo hướng thận trọng, với biên độ tăng giá dao động khoảng 3 - 8%, thay vì những đợt tăng nóng như các giai đoạn trước.

Đáng chú ý, sự phân hóa sẽ tiếp tục rõ nét khi các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, gắn với hạ tầng và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ duy trì được thanh khoản cũng như khả năng tăng giá ổn định. Ngược lại, những sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu nền tảng khai thác và giá trị sử dụng thực có thể đối mặt với rủi ro suy giảm thanh khoản trong trung và dài hạn.

Dòng tiền hướng về giá trị thực

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ sàng lọc mạnh, khi hệ thống luật và các nghị định mới được triển khai đồng bộ. Đây được xem là quá trình “lọc bỏ” các yếu tố đầu cơ, giá trị ảo, qua đó định hình lại thị trường theo hướng minh bạch và bền vững hơn.

Trong bối cảnh đó, chiến lược phát triển của các doanh nghiệp bất động sản cũng buộc phải điều chỉnh, với trọng tâm là đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các tiêu chuẩn phát triển mới, trong đó có yếu tố tài chính xanh và phát triển bền vững.

Ông Neil MacGregor - Tổng Giám đốc Savills Việt Nam chia sẻ, thị trường đang đứng trước cơ hội tiếp cận bài toán nhà ở theo hướng dài hạn, khi nhiều yếu tố nền tảng dần hội tụ. Việc Chính phủ tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng, đồng thời tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý và hạ tầng, được kỳ vọng sẽ cải thiện nguồn cung trong những năm tới. Đáng chú ý, từ năm 2026, thị trường sẽ vận hành trong khung khổ mới với các quy định pháp lý cập nhật và bảng giá đất điều chỉnh. Dù có thể tạo áp lực chi phí trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, những thay đổi này sẽ góp phần thiết lập môi trường minh bạch, nhất quán hơn, đặc biệt trong các khâu xác định giá đất và phê duyệt dự án.

Về triển vọng trung hạn, TP. Hồ Chí Minh dự kiến bổ sung khoảng 58.000 căn hộ từ hơn 80 dự án trong giai đoạn 2026 - 2028. Trong đó, khu Đông tiếp tục giữ vai trò chủ lực, chiếm khoảng một nửa nguồn cung mới nhờ lợi thế hạ tầng và quy hoạch.

Theo đánh giá của chuyên gia, khi việc phát triển nhà ở được gắn kết chặt chẽ với hệ thống hạ tầng, thị trường sẽ có điều kiện mở rộng nguồn cung theo hướng bền vững hơn, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận của người mua ở thực.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Lâm - Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, dù thị trường vẫn chịu tác động từ các yếu tố biến động ngắn hạn, quá trình sàng lọc đang mở ra cơ hội cho những dự án có nền tảng tốt, pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và chính sách bán hàng phù hợp.

Bổ sung góc nhìn về yếu tố tài chính, các chuyên gia trong ngành cho rằng, chính sách tín dụng tiếp tục đóng vai trò then chốt trong việc điều tiết diễn biến thị trường bất động sản. Hiện có đến 60% giao dịch bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng, cho thấy mức độ phụ thuộc khá lớn của thị trường vào nguồn vốn tín dụng. Trong bối cảnh dòng vốn này đang được kiểm soát chặt chẽ hơn và định hướng theo mục tiêu cụ thể, xu hướng phân bổ vốn sẽ có sự chọn lọc rõ nét.

Cụ thể, tín dụng sẽ ưu tiên cho các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, thay vì mở rộng như các giai đoạn trước. Điều này được kỳ vọng sẽ góp phần định hướng lại thị trường theo hướng bền vững hơn. Về trung và dài hạn, xu hướng này cũng có thể thúc đẩy thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân, qua đó từng bước cân bằng lại cung - cầu trên thị trường./.