Thủ Thiêm nằm ngay bên này sông nhìn sang trung tâm quận 1, TP. Hồ Chí, từ lâu đã là một khu vực đầy tiềm năng. Ảnh: Kỳ Phương

Sàng lọc nhà đầu tư

Hiện nay, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá như: phương án đấu giá, thời gian đấu giá, xác định giá khởi điểm…

Cần thấy rằng, Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi bổ sung nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, đã được ban hành ngày 5/2/2024 đã bổ sung quy định cụ thể các phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng, trình tự, nội dung xác định giá đất theo các phương pháp khác nhau. Như vậy việc xác định giá khởi điểm đấu giá được quy định rõ ràng, chi tiết và minh bạch.

Các chuyên gia từ Savills Việt Nam nhận định, sắp tới, doanh nghiệp tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Như vậy, cần cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực chất.

Một là, kinh nghiệm nhà đầu tư: Trong đó cần cân nhắc tiêu chí kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần nhất, thời gian hoạt động của doanh nghiệp, tổng vốn, số lượng dự án bất đống sản đã từng thực hiện.

Hai là, về khả năng thực hiện dự án: Có thể sàng lọc bằng cách thông qua kế hoạch phát triển dự kiến của họ trên khu đất tham gia đấu giá, như điều kiện về vốn chủ sở hữu, kế hoạch thu xếp vốn chi trả tiền sử dụng đất, khả năng huy động vốn phát triển dự án.

Ba là, nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh và phát triển. Việc sàng lọc này giúp tránh những đơn vị có khả năng gây nhiễu loạn thị trường.

Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho hay, đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn, và hoặc thời gian phát triển dài, đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giá khởi điểm thường được xác định dựa trên phương pháp thặng dư.

Phương pháp này ước tính tổng chi phí phát triển trên cơ sở “hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình” theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Tuy nhiên, trên thực tế, thông số quy hoạch này chưa chắc đã phải là kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả cao nhất, phù hợp thị trường nhất. Ví dụ những lô đất có diện tích thương mại, chẳng hạn cho văn phòng hay khách sạn quá cao ở những khu vực không phát triển hai loại hình này.

Do đó khi xác định giá đất, có thể sẽ dẫn đến sự khác biệt giữa giá khởi điểm đưa ra và giá thị trường mà các nhà đầu tư có thể đấu giá được. Điều này dẫn đến khả năng cuộc đấu giá không thành công, do giá khởi điểm không hấp dẫn nhà đầu tư.

“Cần có quy hoạch phù hợp và đơn giá khởi điểm hợp lý. Ngoài đơn vị chủ quản và cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần có sự tham gia của các đơn vị tư vấn chuyên môn (quy hoạch và thị trường), am hiểu phát triển” - ông Troy Griffiths nói thêm.

Là một khu đô thị mới quy mô lớn của TP. Hồ Chí Minh được kỳ vọng, Thủ Thiêm sẽ phát triển thành một khu đô thị hiện đại với hệ thống hạ tầng đồng bộ, không gian xanh mát và đa dạng tiện ích. Việc thu hút đầu tư vào Thủ Thiêm sẽ tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh mới và việc làm, cùng với các khu vực dân cư chất lượng và giá trị bất động sản dự kiến tăng cao.

"Bài toán" 3.790 căn hộ Thủ Thiêm vẫn chưa có "lời giải". Ảnh: Yến Lynh

Cần chọn phương pháp đấu giá hợp lý

Bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam cho rằng, hiện nay theo Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định 4 hình thức đấu giá: đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp và đấu giá trực tuyến. Nhìn chung hình thức đấu giá chia ra trực tiếp (lời nói hay bỏ phiếu) và gián triếp (phong bì đóng kín).

Đấu giá trực tiếp là quá trình người đấu giá tham gia trực tiếp tại buổi đấu giá, lần lượt đưa ra giá đề nghị của mình, mỗi lần có bên tham gia nào đưa ra giá mới, thì giá cao nhất sẽ được cập nhật cho đến khi không có ai muốn nâng giá lên nữa. Trong đấu giá miệng, áp lực của môi trường đấu giá trực tiếp đôi khi có thể dẫn đến việc đặt giá thầu bốc đồng hoặc đặt giá quá cao.

Ưu điểm là đấu giá được đến cùng, minh bạch, có sự cạnh tranh trực tiếp và góp phần tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, hạn chế của hình thức này là dễ lộ thông tin, dễ xảy ra tình trạng thông đồng, hay như cuộc đấu giá 2021 là thổi giá cao, rồi bỏ cọc.

Ngược lại, hình thức bỏ phiếu gián tiếp là việc người tham gia nộp giá thầu kín mà không biết giá thầu của người tham gia khác. Người trả giá cao nhất sẽ thắng cuộc đấu giá và trả số tiền họ trả.

Vậy nhưng, đây là hình thức không thúc đẩy đấu giá được đến cùng và yêu cầu một cơ chế giám sát chặt chẽ khi mở phiếu trả giá.

Đối với hình thức đấu giá này ưu điểm là có thể giảm bớt một số áp lực của đấu giá trực tiếp, vì người đấu giá có thể dành thời gian để xem xét giá thầu của mình mà không cảm thấy vội vã hoặc bị ảnh hưởng bởi năng lượng của phòng đấu giá trực tiếp.

Còn, ẩn danh bảo mật thông tin người tham gia đấu giá, các nhà thầu có thể không biết họ đang cạnh tranh với ai, có thể dẫn đến hành vi đặt giá thầu chiến lược hơn. Điều này có thể thuận lợi cho những người mua muốn giữ kín danh tính của mình hoặc cho những người không muốn tiết lộ chiến lược đặt giá thầu của mình cho người khác.

Thông tin người tham gia ẩn danh giúp thúc đẩy sự công bằng và ngăn chặn sự thông đồng giữa những người tham gia đấu giá.

Bà Giang cho biết, quy định hiện hành có sự khác nhau về tiền đặt trước trong đấu giá tài sản. Theo Luật Đấu giá tài sản hiện hành, tại điểm khoản 1 Điều 39, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Trong khi đó, Nghị định 10/2023-NĐ-CP quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt trước khoản tiền bằng 20% giá khởi điểm, quy định này đã được áp dụng từ 20/5/2023.

“Luật Đất đai quy định việc đấu thầu theo quy định của Luật Đấu giá tài sản. Do đó, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất. Cũng cần có thêm quy định về chế tài xử phạt trường hợp trúng đấu giá mà bỏ cọc” - bà Giang nhấn mạnh.