Thủ Thiêm trỗi dậy như cực tăng trưởng mới trong mô hình đô thị nén

Theo mô hình đô thị nén, trung tâm mở rộng của TP. Hồ Chí Minh không chỉ gồm Quận 1 và Quận 3 (cũ) mà trải rộng sang toàn bộ Quận 2 (cũ), bao gồm Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc. Đây là khu vực đóng vai trò phân bổ lại chức năng thương mại - tài chính - dịch vụ, đồng thời tạo sự cân bằng cho mạng lưới đa trung tâm của thành phố.

Trong cấu trúc đó, IFC Thủ Thiêm, dự kiến vận hành từ năm 2025, được kỳ vọng trở thành động lực hình thành trung tâm tài chính mới. Bài học từ Yeouido (Seoul) từng cho thấy sự xuất hiện của IFC tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh: thu hút doanh nghiệp, kéo theo nhu cầu lưu trú chất lượng cao, dịch vụ bán lẻ cũng như mở rộng hạ tầng đô thị. Yeouido đã trở thành cực tăng trưởng độc lập song song với CBD truyền thống, và Thủ Thiêm đang trong lộ trình tương tự.

Nhiều dự án hạ tầng chiến lược đang được đẩy mạnh: tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), các cầu nối Thủ Thiêm - Quận 1 (cũ) và Thủ Thiêm - Quận 4 (cũ), cùng kế hoạch tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành. Các kết nối này sẽ giúp hình thành mạng lưới giao thông liên vùng, tạo nền tảng thu hút dân cư, chuyên gia và doanh nghiệp dịch chuyển về phía Đông, đồng thời định hình thế “song trung tâm” giữa Quận 1 (cũ) và Thủ Thiêm.

Thủ Thiêm đang bước vào giai đoạn tăng tốc để tiệm cận mô hình trung tâm thương mại - tài chính (CBD) hiện đại. Ảnh minh hoạ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh trung tâm tài chính quốc tế không phải phát triển theo hướng đô thị truyền thống mà là nơi tập trung hệ thống tài chính hiện đại, phục vụ các hoạt động giao dịch quốc tế.

Theo ông Đính, bất động sản tại các khu vực này phải được xây dựng theo mô hình hạ tầng văn minh, đáp ứng các yêu cầu cao về công nghệ, năng lượng và dịch vụ. Vì vậy, trung tâm tài chính quốc tế sẽ không phát triển những công trình phục vụ đời sống như trường học hay nhà trẻ, nhằm tránh quá tải hạ tầng. Thay vào đó, không gian được dành cho các ngân hàng, quỹ đầu tư, định chế tài chính và đội ngũ chuyên gia quốc tế thu nhập cao, kéo theo nhu cầu lớn về dịch vụ và hệ sinh thái chất lượng cao. Giá trị bất động sản tại đây, sẽ gắn liền trực tiếp với sự phát triển và đầu tư vào hệ thống tài chính toàn cầu.

Cũng theo PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, TP. Hồ Chí Minh sau 40 năm đổi mới đang đứng trước cơ hội lịch sử để bứt phá. Dù đối mặt với nhiều biến động, như hàng trăm nghìn doanh nghiệp rời thị trường hay hàng nghìn dự án đình trệ do pháp lý, nhưng Chính phủ đang thúc đẩy mạnh mẽ cải cách và đầu tư công.

“Một trong những điểm sáng trong chiến lược phát triển của thành phố là mở rộng không gian phát triển bằng cách khai thác không gian ngầm, không gian biển và không gian số, tạo nền tảng thúc đẩy các ngành như công nghệ cao, trí tuệ nhân tạo, công nghiệp sáng tạo hay các trung tâm tài chính quốc tế. TP. Hồ Chí Minh cũng có tiềm năng lớn trở thành trung tâm logistics toàn cầu nhờ hệ thống cảng biển và tuyến hàng hải, đồng thời hướng đến hình thành một “Silicon Valley của Việt Nam”, PGS.TS Trần Đình Thiên nói.

Bất động sản trung tâm duy trì sức hút

Khi TP. Hồ Chí Minh dịch chuyển sang mô hình đa trung tâm, bất động sản trung tâm vẫn giữ sức hút mạnh, đặc biệt là phân khúc chung cư. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy trong 10 tháng năm 2025, dù chỉ chiếm 28% nguồn cung, chung cư trung tâm lại thu hút tới 45% mức độ quan tâm.

Phân khúc chung cư hạng sang (từ 80 triệu đồng/m²) ghi nhận tăng trưởng nổi bật: mức độ quan tâm quý III/2025 tăng 168% so với cùng kỳ. Mặt bằng giá liên tục thiết lập mức mới: Quận 1 (cũ) ghi nhận một số dự án thứ cấp khoảng 413 triệu đồng/m²; Quận 2 (cũ) khoảng 314 triệu đồng/m²; các dự án còn lại phổ biến 101–182 triệu đồng/m². Nhu cầu tăng cao một phần vì giá nhà riêng và đất nền trung tâm tăng nhanh, vượt khả năng chi trả của nhiều nhóm mua.

Giá rao bán các dự án chung cư hạng sang tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh.

Tại khu Nam Rạch Chiếc (phường An Phú cũ), mức độ quan tâm quý III/2025 tăng gần 10% so với quý trước. Với vị trí liền kề Thủ Thiêm và kết nối trực tiếp Mai Chí Thọ, Song Hành - cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, khu vực này tập trung nhiều dự án hạng sang như The Privé, tạo nên tiêu chuẩn sống mới và thu hút cả giới đầu tư lẫn cư dân.

Trong giai đoạn 2015-2025, giá bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng mạnh trên tất cả các phân khúc. Đất nền dẫn đầu với mức tăng 384% (từ 25 lên 121 triệu đồng/m²). Tiếp theo là chung cư tăng 197% (31 lên 92 triệu đồng/m²), nhà riêng tăng 168% (56 lên 150 triệu đồng/m²), và nhà mặt phố tăng 134% (92 lên 215 triệu đồng/m²).

Mức độ quan tâm phân khúc hạng sang trong quý III/2025 tăng tới 168%.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, nhìn dài hạn, Thủ Thiêm không chỉ là không gian mở rộng của trung tâm, mà có khả năng trở thành trung tâm đối trọng về kinh tế, tài chính trong vòng 5-10 năm tới, khi các dự án hạ tầng và tài chính hoàn thiện./.