Thay đổi cách tiếp cận, hoàn thiện cơ chế thực hiện sẽ giúp phương thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) phát huy vai trò trong huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân. Ảnh: Đức Thanh

Gỡ nút thắt về quỹ đất thanh toán

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ nhằm tháo gỡ các vướng mắc kéo dài đối với các dự án đầu tư theo hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) chuyển tiếp. Theo dự thảo, dự án BT có hợp đồng ký kết theo đúng quy định xử lý theo hướng tiếp tục thực hiện, thanh toán cho nhà đầu tư theo hợp đồng đã ký kết.

Với hợp đồng BT có thiếu sót trong quá trình chuẩn bị đầu tư: rà soát, xử lý vi phạm hành chính của các bên liên quan (nếu có) theo quy định pháp luật trước khi tiếp tục thực hiện, thanh toán cho nhà đầu tư theo hợp đồng đã ký kết.

Hợp đồng BT có nội dung chưa phù hợp, nhưng có thể sửa đổi, bổ sung ký kết phụ lục hợp đồng mà không làm thay đổi quyền, nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng đã ký kết; đồng thời đưa ra các phương án xử lý đối với việc thanh toán cho nhà đầu tư bằng quỹ đất trong trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn/nhỏ hơn giá trị công trình BT.

Với hợp đồng BT có nội dung chưa phù hợp, nhưng không thể sửa đổi, bổ sung, thì chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và thanh toán các chi phí hợp lý cho nhà đầu tư trong trường hợp lỗi do cơ quan nhà nước.

Trường hợp dự án đã ký kết hợp đồng BT, nhưng chưa triển khai đầu tư xây dựng công trình BT, tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng, bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước và nhà đầu tư.

Với dự án BT có phát sinh tăng tổng mức đầu tư, cho phép điều chỉnh báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án mà không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Trường hợp nhà đầu tư ứng chi phí để giải phóng mặt bằng quỹ đất đối ứng xử lý theo hướng Nhà nước bố trí ngân sách để thanh toán. Để xử lý vướng mắc cho dự án BT chuyển tiếp, dự thảo cho phép áp dụng quy định mới về loại hợp đồng BT tại Luật PPP (Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư)

Đáng chú ý, Bộ Tài chính đề xuất, thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp hợp đồng BT có quy định về giá trị quỹ đất thanh toán hoặc thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán thì thực hiện theo quy định tại hợp đồng BT.

Liên quan đến giá đất thanh toán, dự thảo nghị quyết quy định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Trường hợp hợp đồng BT đã có quy định cụ thể về giá trị quỹ đất hoặc thời điểm xác định giá đất, thì thực hiện theo hợp đồng đã ký.

Đây được xem là giải pháp đột phá khi những vướng mắc lớn phát sinh từ thực tiễn mà hệ lụy đến nay vẫn chưa giải quyết được hết là không xác định rõ trả bằng quỹ đất nào khi ký hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), hay quỹ đất đối ứng vượt nhiều lần giá trị công trình BT.

Không ít dự án, giá trị quỹ đất tại thời điểm thanh toán gấp 2 đến 3 lần giá trị công trình, khiến địa phương lúng túng, ách tắc thanh toán rất nhiều năm.

Cơ hội hút vốn đầu tư tư nhân

Thống kê của Bộ Tài chính, với khoảng 162 dự án cùng tổng mức đầu tư 58.616 tỷ đồng, quỹ đất thanh toán khoảng 20.673 ha, nếu được tháo gỡ nhanh vướng mắc sẽ giải phóng ngay nguồn lực rất lớn cho phát triển.

Chỉ tính riêng Hà Nội, có trên 10 dự án nhà ở thương mại theo hình thức BT đang vướng mắc và phải chờ cơ chế tháo gỡ với quy mô hàng trăm héc-ta, như dự án Khu đô thị mở rộng phía Bắc và Tây Bắc Đại Kim - Định Công (cũ) (đối ứng dự án BT của đầu tư xây dựng tuyến đường vành đai 2,5 đoạn từ đầm Hồng đến Quốc lộ 1A), hay dự án Khu đô thị Nam đường Vành đai 3 (đối ứng dự án xây đường giao thông quanh khu tưởng niệm Chu Văn An),...

Không những vậy, xu hướng phát triển tương lai, việc ban hành cơ chế mới không chỉ để có cơ sở khắc phục, xử lý các dự án tồn đọng, mà còn mở ra cơ hội huy động nguồn lực tư nhân đầu tư vào lĩnh vực hạ tầng giao thông.

Với tổng mức đầu tư 58.616 tỷ đồng, quỹ đất thanh toán khoảng 20.673 ha, nếu được tháo gỡ nhanh sẽ giải phóng ngay nguồn lực rất lớn cho phát triển. Ảnh: Đức Thanh

Theo thống kê, đến năm 2030, Việt Nam phấn đấu có khoảng 5.000 km đường bộ cao tốc, nâng cấp, cải tạo, bảo đảm an toàn chạy tàu các tuyến đường sắt. Riêng đường sắt tốc độ cao sẽ triển khai đầu tư hai đoạn ưu tiên. Hệ thống 30 cảng hàng không với 14 cảng hàng không quốc tế cùng 16 cảng hàng không quốc nội sẽ hoàn thiện. Những mục tiêu này chỉ có thể đạt được nếu nguồn lực tư nhân được thu hút và khơi thông hiệu quả qua cơ chế chính sách với các hình thức PPP, trong đó có BT.

Trên thực tế, thời gian qua, hàng loạt “ông lớn” địa ốc và xây dựng như Đại Quang Minh, Trung Nam Group, Masterise Homes, Thai Group, Vingroup, Thaco, Đèo Cả, Văn Phú Invest… đăng ký tham gia nhiều dự án hạ tầng lớn như dự án cầu Cần Giờ và cầu Thủ Thiêm 4 (TP. Hồ Chí Minh), dự án đường Bắc Sơn kéo dài (Thái Nguyên), dự án Đại lộ - Cảnh quan sông Hồng (Hà Nội) và đặc biệt là dự án đường sắt cao tốc Bắc Nam… Bởi vậy, việc làm rõ cơ chế thanh toán là điều cần thiết để các nhà đầu tư yên tâm.

Theo Luật sư Nguyễn Ngọc Hà - Giám đốc khối luật tại SBLAW cho rằng, khi quy định về quỹ đất thanh toán được công khai ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, nhà đầu tư có thể chủ động tính toán hiệu quả đầu tư và kế hoạch khai thác quỹ đất một cách hợp pháp, bền vững hơn.

Tất nhiên, để các dự án BT hoạt động hiệu quả, theo các chuyên gia, điều kiện tiên quyết là phải có dự toán dự án đầy đủ, chính xác, để trên cơ sở đó Nhà nước thanh toán cho doanh nghiệp bằng quỹ đất đối ứng với giá trị được xác định theo đúng nguyên tắc thị trường đã được quy định trong Nghị quyết hướng dẫn thị hành Luật Đất đai mới

Đồng thời, cần xây dựng bộ tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực thực sự; trong trường hợp có nhiều doanh nghiệp quan tâm, nên tiến hành đấu thầu công khai nhằm bảo đảm quyền lợi và sự công bằng cho tất cả các bên. Ngoài ra, cũng phải quy định cụ thể trách nhiệm cá nhân trong việc phê duyệt dự án BT, qua đó bảo đảm toàn bộ quá trình thực hiện minh bạch, công bằng và có trách nhiệm giải trình.