Nguồn: FiinRatings tổng hợp. Đồ họa tư liệu

Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, dư nợ tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng hiện đạt 3,48 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với cuối năm 2023. Dù dòng vốn lớn vẫn đổ mạnh vào lĩnh vực này, song theo lãnh đạo NHNN, nhiều dự án bất động sản vẫn đang gặp khó khăn trong triển khai và thanh khoản.

Kiểm soát rủi ro, tránh gây "bong bóng" vì tín dụng

Bất động sản vẫn là động lực chính trong tăng trưởng tín dụng của hệ thống ngân hàng. Báo cáo của FiinRatings cho thấy, năm 2024, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt 15,08%, trong khi tín dụng cho vay chủ đầu tư bất động sản tăng tới 28,5%, gần gấp đôi mức tăng chung và gấp 4 lần tín dụng cho người mua nhà.

Với tốc độ tăng trưởng nhanh, thách thức về kiểm soát rủi ro tín dụng cũng đang trở nên rõ ràng hơn. Hiện số lượng dự án xây dựng đang triển khai ở mức kỷ lục nhưng không ít dự án gặp vướng mắc pháp lý, khiến vốn "chôn" vào nhiều dự án. Chỉ khi những vướng mắc pháp lý và tài chính được tháo gỡ khó khăn thì dòng tiền sẽ sớm quay trở lại ngân hàng, góp phần cải thiện hiệu quả hoạt động tín dụng.

Cùng với đó, việc đảm bảo dòng vốn được phân bổ hợp lý, tránh tình trạng lệch pha cung - cầu hay áp lực thanh khoản đối với những khoản vay dài hạn, không để rủi ro nợ xấu gia tăng là yếu tố quan trọng để thị trường phát triển bền vững. Điều này không chỉ giúp thị trường bất động sản phục hồi mà còn đảm bảo sự lưu thông ổn định của dòng vốn trong nền kinh tế.

Thống kê của TBTCVN cũng cho thấy, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tại nhiều ngân hàng lớn tăng mạnh trong năm 2024. Dư nợ cho vay bất động sản tại 15 ngân hàng đã công khai số liệu đạt trên 738 nghìn tỷ đồng, tăng 35% so với cuối năm 2023 (548 nghìn tỷ đồng). Điều này cho thấy dòng vốn tín dụng vẫn đang được "rót" mạnh mẽ vào lĩnh vực bất động sản, bất chấp những biến động của thị trường.

Techcombank tiếp tục duy trì vị thế dẫn đầu trong lĩnh vực cho vay bất động sản, với dư nợ đạt 187.100 tỷ đồng, tăng 5,8% so với năm trước, chiếm gần 30% tổng dư nợ của ngân hàng. Tính riêng quý IV/2024, dư nợ tín dụng cho hoạt động bất động sản bất ngờ giảm 10,8%, trái ngược với xu hướng tăng trước đó. Vì vậy, cả tốc độ tăng trưởng dư nợ và tỷ trọng tín dụng cấp cho bất động sản suy giảm đáng kể so với cùng kỳ.

VPBank bám sát ngay phía sau với dư nợ 186.737 tỷ đồng, tăng trưởng mạnh 62,5%; chiếm 27% tổng dư nợ, cho thấy sự chú trọng của ngân hàng này vào lĩnh vực địa ốc.

Về tốc độ tăng trưởng, KienlongBank nổi bật với tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản lên tới 315%, còn VIB cũng ghi nhận mức tăng 240,4%, cho thấy dòng vốn đang tiếp tục chảy mạnh vào thị trường này. Nhiều ngân hàng ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực này từ 30 - 60%. Thậm chí, một số ngân hàng đổ vốn tín dụng gấp 3 - 4 lần chỉ trong ba năm như: HDBank, Kienlongbank, MB, SHB, VIB và VPBank.

Rủi ro từ chênh lệch kỳ hạn, lệch pha cán cân cung - cầu

Mặc dù dòng vốn tín dụng từ ngân hàng đang chảy mạnh vào lĩnh vực bất động sản, nhưng thị trường vẫn tồn tại nhiều rủi ro và bất cập. Một số ngân hàng đẩy mạnh cho vay bất động sản, đặc biệt là phân khúc chủ đầu tư, tuy nhiên, điều này có thể dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu, khi phân khúc cao cấp dễ tiếp cận vốn hơn so với các dự án nhà ở xã hội hay nhà ở cho người có nhu cầu thực. Khi đó, nguồn cung và nhu cầu thực tế vẫn chưa gặp nhau, dẫn đến khoảng trống lớn trên thị trường.

Bên cạnh đó, rủi ro thanh khoản vẫn là bài toán lớn khi nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý hoặc không đủ điều kiện vay vốn, khiến dòng tiền chưa thể quay trở lại ngân hàng một cách hiệu quả.

Theo ông Nguyễn Nhật Hoàng - Quản lý Cấp cao, Xếp hạng Tín nhiệm Doanh nghiệp phi tài chính tại FiinRatings, giai đoạn suy thoái nghiêm trọng nhất của lĩnh vực bất động sản đã qua. NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm 2025, tạo điều kiện thanh khoản dồi dào hơn, nhưng không phải tất cả chủ đầu tư đều hưởng lợi như nhau.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hàng triệu tỷ đồng tín dụng đã chảy vào bất động sản nhưng nhiều doanh nghiệp, dự án vẫn "đói vốn". Trong khi đó, phân khúc cao cấp lại dễ dàng tiếp cận vốn, khiến cán cân cung - cầu bị lệch pha nghiêm trọng. Vì vậy, việc điều chỉnh dòng vốn là điều cấp bách phải làm.

Một bất cập khác được ông Đính chỉ ra, đó là hiện hơn 50% vốn của các doanh nghiệp bất động sản đến từ tín dụng ngân hàng, trong khi ngân hàng lại lấy vốn ngắn hạn cho vay dài hạn, gây rủi ro lớn đối với hệ thống tài chính. Vì vậy, việc khơi thông nhiều kênh dẫn vốn khác như trái phiếu, tín phiếu, quỹ đầu tư, quỹ phát triển rất cần thiết. Những quỹ này đã được bàn bạc từ hơn 10 năm trước, nhưng các rào cản pháp lý khiến việc triển khai gặp khó khăn.