Minh bạch dữ liệu là bước tiến lớn nhưng chưa phải “liều thuốc” cho sốt đất

Việc triển khai mã định danh cho từng bất động sản được xem là một thay đổi lớn trong cách quản lý và vận hành thị trường địa ốc. Theo cơ chế này, mỗi tài sản sẽ có một mã số riêng, được kết nối với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, qua đó giúp lưu trữ và tra cứu các thông tin quan trọng như lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý, quy hoạch hay thế chấp.

Ở góc độ thị trường, nhiều chuyên gia đánh giá đây là bước tiến quan trọng để khắc phục một “điểm nghẽn” lâu nay của bất động sản Việt Nam: thiếu minh bạch thông tin.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn, cho rằng tác động của chính sách này không chỉ dừng lại ở việc cải cách thủ tục hành chính. Theo ông, đây không đơn thuần là một thủ tục hành chính mà là nền tảng để thay đổi toàn bộ luật chơi của thị trường bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới.

Trong nhiều năm, một trong những đặc điểm dễ nhận thấy của thị trường bất động sản Việt Nam là tình trạng bất cân xứng thông tin. Người bán thường nắm nhiều thông tin hơn người mua, môi giới nắm nhiều dữ liệu hơn khách hàng, còn chủ đầu tư lại kiểm soát phần lớn thông tin liên quan đến sản phẩm.

“Ai làm trong ngành lâu năm đều biết: một trong những ‘đặc sản’ của bất động sản Việt là thông tin bất cân xứng. Người bán biết nhiều hơn người mua, môi giới biết nhiều hơn khách hàng, chủ đầu tư kiểm soát phần lớn dữ liệu liên quan đến sản phẩm do họ cung cấp. Kết quả, người mua thường là bên chịu thiệt nhất trong chuỗi thông tin đó” - ông Long phân tích.

Mã định danh bất động sản được xem là một thay đổi lớn trong cách quản lý và vận hành thị trường địa ốc. Ảnh minh hoạ

Khi mỗi bất động sản được gắn một mã định danh và tích hợp vào hệ thống dữ liệu tập trung, người dân về lý thuyết có thể tra cứu các thông tin liên quan đến tài sản trước khi giao dịch. Điều này được kỳ vọng giúp hạn chế việc ra quyết định dựa trên tin đồn hoặc hiệu ứng FOMO - yếu tố thường góp phần tạo ra những cơn “sốt đất”.

Từ góc nhìn thị trường, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc đầu tư DKRA Group cũng cho rằng, nhiều đợt tăng giá bất động sản trong thời gian ngắn thường xuất phát từ sự kết hợp của nhiều yếu tố như thông tin quy hoạch, dòng tiền đầu tư và tâm lý đám đông.

“Trong nhiều trường hợp, thông tin chưa được kiểm chứng hoặc chưa chính thức cũng có thể bị lợi dụng để kích thích tâm lý đầu tư, dẫn đến hiện tượng giá bị đẩy lên nhanh trong thời gian ngắn” - ông Thắng nhận định.

Theo ông Thắng, việc định danh tài sản sẽ giúp người mua dễ dàng tra cứu thông tin về pháp lý, lịch sử giao dịch hay quy hoạch của bất động sản. Nhờ đó, quá trình thẩm định thông tin trở nên nhanh chóng và minh bạch hơn, giúp giảm rủi ro trong giao dịch.

Bên cạnh đó, khi dữ liệu được kết nối đồng bộ, người mua có thể tiếp cận các thông tin như mặt bằng giá trung bình của khu vực hoặc biến động giá theo thời gian. Điều này giúp việc so sánh giá trở nên dễ dàng hơn và góp phần hạn chế tình trạng môi giới “thổi giá”.

Muốn hạn chế đầu cơ, cần cả hệ thống chính sách đi kèm

Một trong những kỳ vọng lớn nhất đối với hệ thống mã định danh bất động sản là hỗ trợ việc quản lý tài sản và thu thuế trong tương lai.

Theo ông Lê Bảo Long, trong nhiều năm qua, câu chuyện về thuế bất động sản thứ hai hoặc thuế tài sản thường xuyên được nhắc đến nhưng việc triển khai gặp nhiều khó khăn do thiếu công cụ quản lý dữ liệu.

“Chúng ta hay kháo nhau về thuế bất động sản thứ 2, thứ 3 nhưng nếu thiếu công cụ đo lường và định danh thì thu kiểu gì? Mã số này chính là câu trả lời” - ông Long nói.

Khi mỗi bất động sản có mã định danh và được gắn với chủ sở hữu, cơ quan quản lý sẽ dễ dàng thống kê số lượng tài sản mà một cá nhân nắm giữ, theo dõi tần suất giao dịch cũng như mức giá chuyển nhượng so với thị trường. Điều này giúp việc quản lý thuế trở nên chính xác hơn, đồng thời tạo nền tảng cho các chính sách thuế tài sản trong tương lai.

Trong dài hạn, khi dữ liệu giao dịch được công khai rõ ràng và hệ thống pháp lý ngày càng hoàn thiện, thị trường bất động sản có thể dần chuyển sang xu hướng đầu tư dựa trên giá trị thực. Ảnh minh hoạ

Tuy vậy, ông Long cho rằng sự xuất hiện của mã định danh không có nghĩa là thị trường sẽ chấm dứt hoàn toàn hoạt động đầu cơ. Ở bất kỳ thị trường nào cũng tồn tại dòng tiền đầu cơ nhất định.

“Thị trường vẫn có thể lướt cọc vì thị trường nào cũng có dòng tiền đầu cơ nhưng với chi phí tham gia cao thì có nhiều loại hình hoặc phân khúc sẽ không còn hấp dẫn nữa” - ông Long nhận định.

Ở góc nhìn doanh nghiệp môi giới, ông Nguyễn Thái Bình - Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Đông Tây Land, nhận định việc minh bạch hóa dữ liệu là bước tiến quan trọng để xây dựng một thị trường chuyên nghiệp hơn.

“Khi mỗi tài sản có một mã riêng kèm theo đầy đủ các thông tin như tình trạng pháp lý, quy hoạch, lịch sử giao dịch hoặc tình trạng thế chấp, người mua có thể dễ dàng tra cứu và xác thực thông tin trước khi quyết định đầu tư” - ông Bình cho biết.

Theo ông Bình, việc minh bạch dữ liệu sẽ giúp hạn chế các rủi ro phổ biến trên thị trường như thông tin pháp lý không đầy đủ, thông tin sai lệch hoặc sự chênh lệch lớn giữa giá giao dịch thực và giá chào bán.

Tuy nhiên, để hạn chế đầu cơ và các đợt tăng giá bất thường, cần có thêm nhiều giải pháp đồng bộ khác. Theo ông Võ Hồng Thắng, ngoài minh bạch dữ liệu, các chính sách như kiểm soát tín dụng bất động sản, hoàn thiện chính sách thuế và quản lý thông tin quy hoạch cũng đóng vai trò quan trọng.

“Minh bạch dữ liệu là một yếu tố rất quan trọng, nhưng để hạn chế tình trạng đầu cơ và tạo sóng giá trên thị trường bất động sản thì cần một hệ thống giải pháp đồng bộ” - ông Thắng nhấn mạnh.