Các dự án căn hộ vừa túi tiền vắng bóng trên thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh (cũ). Ảnh: Kỳ Phương

Mức thu nhập “vừa thiếu lại vừa thừa”

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, “nhà giá rẻ” chỉ bao gồm 2 loại nhà là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Đây là loại nhà ở đáp ứng nhu cầu thực bao gồm công nhân, lao động, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ các lực lượng vũ trang nhân dân, người nhập cư, người trẻ dưới 45 tuổi và người mua nhà lần đầu.

Trong đó “nhà ở xã hội” là loại nhà ở có giá rẻ nhất, thường có giá thấp hơn 15 - 20% so với giá nhà ở thương mại cùng loại (có cùng chất lượng xây dựng, lắp đặt trang thiết bị) do dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được giảm 50% thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập doanh nghiệp, được ưu đãi lãi suất, được Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng kết nối với dự án và lợi nhuận của dự án không quá 10%.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, kết quả phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2025 rất khiêm tốn, cả nước chỉ hoàn thành xây dựng 196 dự án với 170.129 căn, chỉ đạt 17% mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030 và chỉ đạt 37,4% mục tiêu phát triển nhà ở xã hội của giai đoạn 2021 - 2025.

Tuy nhiên, sau khi có chỉ đạo quyết liệt của các cấp quản lý, công tác phát triển nhà ở xã hội mới được tăng tốc phát triển. Chỉ riêng năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.633 căn, chiếm 60,7% tổng số nhà ở xã hội đã hoàn thành của cả giai đoạn 2021 - 2025 và lũy kế đến nay thì cả nước có 737 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành hoặc đang được triển khai với quy mô 701.247 căn, đạt 70,1% so với mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030.

HoREA nhận định, nguồn cung nhà ở xã hội chắc chắn sẽ tăng mạnh trong 5 năm tới và nếu phấn đấu cật lực thì có thể hoàn thành mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2028. Thế nhưng, dù có đạt được kết quả này thì vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở giá rẻ cho hàng chục triệu dân tại các đô thị.

Khi nguồn cung nhà ở xã hội vừa thiếu, vừa phải đáp ứng các điều kiện về tiêu chí nhà ở và tiêu chí về thu nhập theo quy định của pháp luật về nhà ở nên người có thu nhập thấp đô thị vẫn còn khó tiếp cận nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị là cá nhân có mức thu nhập khoảng 21 - 35 triệu đồng/tháng, hoặc vợ chồng có mức thu nhập khoảng 41 - 55 triệu đồng/tháng, hoặc người độc thân nuôi con nhỏ có mức thu nhập khoảng 31 - 45 triệu đồng/tháng theo quy định hiện hành thì lại không thuộc đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá quá cao, song không có sản phẩm “nhà ở thương mại giá phù hợp” để mua.

Đề xuất nâng mức trần để người có thu nhập trung bình dễ mua nhà ở xã hội. Ảnh: Kỳ Phương

Đề xuất "phá băng" cho người thu nhập trung bình

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, Hiệp hội rất hoan nghênh Thủ tướng Chính phủ vừa chỉ đạo Bộ Xây dựng nghiên cứu nâng mức trần thu nhập của cá nhân lên 25 - 27 triệu đồng/tháng vẫn được mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Theo HoREA, thị trường bất động sản tại các đô thị hiện nay lại đang rất thiếu loại “nhà ở thương mại giá phù hợp” là căn hộ chung cư có 1 - 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50 - 70m2 , có đơn giá từ 30 - 70 triệu đồng/m2 và giá căn hộ khoảng 2 - 5 tỷ đồng/căn.

Tại Hồ Chí Minh (cũ), thời điểm năm 2020 chỉ có 163 căn “nhà ở thương mại giá phù hợp” chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường, nhưng kể từ năm 2021 đến tháng 6/2025 thì không còn loại “nhà ở thương mại giá phù hợp”, mà chỉ còn loại nhà ở trung cấp và nhà ở cao cấp, trong đó nhà ở cao cấp chiếm trên 70% và kể từ năm 2024 đến tháng 6/2025 thì các dự án nhà ở thương mại chỉ còn “nhà ở cao cấp”.

Sau khi hợp nhất với tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thì TP. Hồ Chí Minh (mới) mới được bổ sung nguồn cung “nhà ở thương mại giá phù hợp” từ 2 địa phương này nên thị trường bất động sản thành phố mới giảm bớt tình trạng “lệch pha” về phân khúc “nhà ở cao cấp”.

HoREA đánh giá, tình trạng thiếu loại “nhà ở thương mại giá phù hợp” với thu nhập của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị có nguyên nhân do thị trường bất động sản thiếu nguồn cung dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội nên các doanh nghiệp đã có sẵn dự án nhà ở thương mại có lợi thế để “chiếm lĩnh” thị trường và thường chuyển hướng lựa chọn phân khúc thị trường nhà ở cao cấp hoặc có thể “làm giá” sản phẩm nhà ở để tối đa hóa lợi nhuận do tác động của quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh.

Song song đó, các Luật Nhà ở 2005, 2014, 2023 có mặt “hạn chế” là vẫn chưa quy định “cơ chế tạo điều kiện” để khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản, các tổ chức tín dụng tham gia phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp” và tạo điều kiện hỗ trợ người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị tạo lập “nhà ở thương mại giá phù hợp”.

Trước thực trạng "vừa thừa (nhà cao cấp) lại vừa thiếu (nhà giá thấp)", HoREA và các cơ quan chức năng đang nỗ lực thúc đẩy "Dự thảo Nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp".

Trong đó, cần nâng mức trần thu nhập cá nhân lên 25 - 27 triệu đồng/tháng vẫn được phép tiếp cận mua, thuê mua nhà ở xã hội để mở rộng cơ hội cho người dân.

Mặt khác, gói tín dụng ưu đãi nhằm kiến tạo các gói vay thương mại với lãi suất hợp lý (khoảng 6 - 7%/năm) và thời hạn vay dài từ 10 - 12 năm dành riêng cho người mua nhà lần đầu hoặc người có thu nhập trung bình.

Đồng thời, HoREA nhấn mạnh, cần phân cấp cho địa phương, giao quyền cho HĐND cấp tỉnh quyết định "giá trần" nhà ở thương mại phù hợp với thực tiễn từng khu vực để sát với túi tiền người dân hơn./.