Những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản năm 2026

Động lực kép cho thị trường

Năm 2026 được kỳ vọng là năm kinh tế Việt Nam gặt hái thành quả từ những nỗ lực điều hành trong giai đoạn trước. Theo dự báo của DXS - FERI, tăng trưởng GDP năm 2026 có thể đạt mức ấn tượng 8,02%, cao hơn đáng kể so với mức dự báo 7,09% của năm 2025. Bên cạnh đó, chỉ số lạm phát (CPI) được dự báo kiểm soát ổn định ở mức 3,31%, tạo môi trường đầu tư an toàn.

Nếu như năm 2024 - 2025 là giai đoạn thiết lập và thích nghi với bộ khung pháp lý mới (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản) thì năm 2026 sẽ là lúc các đạo luật này đi vào thực thi một cách hệ thống và thực chất.

Sự minh bạch trong công tác định giá đất, đấu giá dự án và quy trình phê duyệt sẽ giúp khơi thông nguồn cung vốn bị tắc nghẽn lâu nay. Điều này không chỉ giúp gia tăng niềm tin cho nhà đầu tư mà còn sàng lọc thị trường, chỉ những chủ đầu tư có năng lực tài chính và pháp lý “sạch” mới có thể trụ vững và phát triển.

Lãi suất vay mua nhà “leo thang” đang tạo áp lực chung lên toàn thị trường bất động sản Ảnh: Kỳ Phương

Song song đó, năm 2026 là thời điểm nhiều công trình hạ tầng trọng điểm quốc gia dự kiến hoàn thành hoặc đi vào giai đoạn vận hành then chốt. Sự kết nối đồng bộ giữa các cực kinh tế thông qua hệ thống đường cao tốc, vành đai... sẽ trực tiếp tạo ra các hành lang phát triển bất động sản mới, đặc biệt là tại các khu vực vệ tinh của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Đồng thời, xu hướng chuyển đổi số toàn diện trong ngành bất động sản từ khâu tiếp thị, quản lý đến giao dịch sẽ đạt độ chín. Việc ứng dụng công nghệ không chỉ giúp giảm chi phí vận hành mà còn tăng cường khả năng tiếp cận thị trường của khách hàng, biến bất động sản thành một kênh đầu tư linh hoạt và thanh khoản hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, thị trường bất động sản cũng chịu tác động từ nhiều biến số khác như định hướng hình thành các trung tâm tài chính quốc tế hay diễn biến lãi suất. Hai câu chuyện có khả năng định hình toàn bộ thị trường năm 2026 gồm tác động của Trung tâm tài chính quốc tế (IFC) và xu hướng lãi suất.

Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh dự kiến đặt IFC tại Thủ Thiêm, trong khi Đà Nẵng sẽ phát triển IFC tại khu vực Hải Châu - Sơn Trà. Việt Nam chưa có tiền lệ nên phải nhìn vào bài học của các quốc gia đi trước để đánh giá khả năng hình thành một trung tâm đô thị mới.

Ví dụ Hàn Quốc, nơi trước năm 2000, trung tâm tài chính đặt tại Myeong-dong. Hạn chế về quỹ đất và hạ tầng khiến nước này quyết định xây dựng một IFC mới tại Yeouido vào năm 2003.

Chỉ trong một thập kỷ, Yeouido thu hút hơn 1.000 tổ chức tài chính quốc tế như Morgan Stanley, Citibank hay Standard Chartered, tạo ra 100.000 - 120.000 việc làm và trở thành một CBD mới của Seoul.

Thành công này đến từ bộ chính sách ưu đãi mạnh mẽ, bao gồm hỗ trợ 70% chi phí thuê và ưu đãi thuế dài hạn. Giá bất động sản tại Yeouido tăng gấp đôi trong 20 năm và hiện nhiều khu vực đã vượt mức đỉnh thiết lập năm 2022.

Tương tự, trước năm 1990, trung tâm tài chính của Thượng Hải chỉ tập trung tại Ngoại Than với diện tích 1,5 km2. Khi Trung Quốc phát triển Phố Đông - Lục Gia Chủy thành trung tâm tài chính quốc tế, hàng loạt chính sách đặc thù được áp dụng như chia sẻ dữ liệu công tư, ưu đãi thuế và đặc biệt là nới tỷ lệ sở hữu nước ngoài từ 49% lên 100%. Chỉ hơn một thập kỷ, khu vực này đã trở thành CBD mới của Thượng Hải, với hàng loạt biểu tượng như tháp Kim Mậu hay tháp Thượng Hải.

IFC tại Thủ Thiêm và Đà Nẵng hoàn toàn có khả năng hình thành một CBD mới nếu đi kèm cơ chế đủ mạnh. Thành công hay thất bại của IFC phụ thuộc chủ yếu vào chính sách - yếu tố quyết định xuyên suốt ở cả Hàn Quốc và Trung Quốc”, ông Quốc Anh nói.

Mặt bằng lãi suất gây áp lực lên giao dịch những tháng đầu năm

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho biết, vừa qua lãi suất cho vay, đặc biệt đối với hoạt động tín dụng cho vay mua bất động sản đã được điều chỉnh tăng vọt từ nửa cuối quý IV/2025.

Theo đó, nếu như giai đoạn đầu năm 2025 người vay mua nhà chỉ cần chi trả mức lãi suất phổ biến dao động từ 6,5% - 8,0% cố định 12 – 36 tháng tương ứng mức thả nổi từ 9,0% - 11,5%/năm thì đến cuối năm 2025 đầu 2026, lãi suất ưu đãi đã chạm ngưỡng 14% - 15%/năm với thời gian cố định giảm xuống còn 12 - 18 tháng.

Mặc dù bối cảnh nền kinh tế hiện nay không đối mặt với lạm phát cao khiến lãi suất cho vay bị đẩy lên vượt ngưỡng 20%/năm như giai đoạn 2011 - 2012 nhưng ông Thắng cho rằng, động thái nâng lãi suất lần này là tất yếu, phù hợp với mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước nhằm kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức 15% (giảm 4,1 điểm phần trăm so với với năm 2025).

Điều này thể hiện quyết tâm cao độ nhằm theo dõi dư nợ, phòng tránh rủi ro cho thị trường bất động sản cũng như ưu tiên dòng vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, tăng cường giải ngân đầu tư công giúp các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm nhanh chóng về đích. Khi mặt bằng lãi suất mới được áp dụng đã vô hình trung tạo ra sức ép không nhỏ đến thanh khoản thị trường bất động sản ở cả phân khúc sơ cấp lẫn thứ cấp.

Ông Thắng nhìn nhận, đây là một phép thử lớn, một sự sàng lọc trên diện rộng của thị trường hay một đòn đánh mạnh vào giới đầu cơ tích trữ đất đai, bất động sản đang lạm dụng dòng vốn “rẻ” thời gian qua. Nếu lãi suất cho vay leo thang đến 15% - 18%/năm, ảnh hưởng dễ thấy nhất sẽ là ở các doanh nghiệp, khi chi phí vốn vay tăng cao nhiều doanh nghiệp phụ thuộc dòng vốn tín dụng ngân hàng sẽ đối mặt với áp lực trả nợ lớn hơn, gia tăng nguy cơ nợ xấu, đòi hỏi doanh nghiệp phải có chiến lược ứng phó tái cấu trúc tài sản đầu tư một các hợp lý.

Còn về phía cá nhân tham gia thị trường, lãi suất cao có khả năng khiến thị trường có những sự điều chỉnh giảm về giá bán cũng như thanh khoản, đặc biệt là những loại hình bất động sản mang tính đầu cơ cao như đất nền các khu vực vùng ven, cách xa trung tâm thành phố.

Tuy nhiên, thị trường có thể vẫn sẽ có những điểm sáng khi mà các hoạt động đầu cơ “lướt sóng” ngắn hạn dần được kéo giảm, thay vào đó người mua, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển chú trọng đến sự bền vững thông qua việc tăng cường sàng lọc các bất động sản pháp lý rõ ràng ở các mức giá tốt, chú trọng phát triển các bất động sản dòng tiền như xây dựng văn phòng, shophouse, nhà trọ cho thuê,… ở các khu vực có nhu cầu lớn để chủ động trước tình hình lãi suất tăng cao đồng thời tối ưu hiệu quả đầu tư trong tầm nhìn trung và dài hạn.