Theo dữ liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính năm 2025 của nhóm ngân hàng niêm yết, có 14 ngân hàng thuyết minh chi tiết khoản mục về cho vay kinh doanh bất động sản, với dư nợ đạt 965.923,6 tỷ đồng, tăng 33% so với cùng kỳ, cao hơn mức tăng 25,2% của tổng dư nợ cho vay khách hàng. Trước đó, năm 2024, có tới 22 ngân hàng công bố số liệu thuyết minh chi tiết về mảng tín dụng này.
Nếu tính rộng hơn, bao gồm cả cho vay mua nhà, nhiều thống kê ước tính, dư nợ liên quan đến bất động sản đến cuối năm 2025 có thể lên tới khoảng 4,5 triệu tỷ đồng.
Xét theo dư nợ tuyệt đối, nhóm dẫn đầu với dư nợ vượt 200 nghìn tỷ đồng, gồm VPBank, Techcombank và SHB. MB cũng tăng tốc, nâng dư nợ lên 121.188,7 tỷ đồng.
 |
| Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo tài chính các ngân hàng. Đồ họa: Ánh Tuyết |
Về cơ cấu tín dụng năm 2025, một số ngân hàng duy trì tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản ở mức xấp xỉ 30% tổng dư nợ, cho thấy mức độ tập trung tương đối cao; trong khi nhiều nhà băng khác giữ dưới 10%. Sự chênh lệch này phản ánh rõ nét mức độ phân hóa về khẩu vị rủi ro, cũng như định hướng chiến lược tín dụng giữa các ngân hàng.
| Cấp tín dụng có chọn lọc "Hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản là khi tín dụng đi vào các nhu cầu có nền tảng dòng tiền và tính an sinh hoặc tính sản xuất rõ ràng, đó là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá phù hợp phục vụ nhu cầu ở thực; dự án đã hoàn thiện pháp lý, có tỷ lệ bán/cho thuê đủ tốt; các khoản vay sửa chữa, hoàn thiện nhận nhà và tái cấu trúc khoản vay cho doanh nghiệp bất động sản với điều kiện minh bạch dòng tiền, có phương án bán hàng và giảm đòn bẩy rõ ràng. Đây là phần tín dụng giúp khơi thông thanh khoản thị trường theo hướng lành mạnh, đồng thời hạn chế nợ xấu phát sinh". PGS.TS Nguyễn Hữu Huân - Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh |
Xét về tốc độ tăng trưởng cho vay kinh doanh bất động sản năm 2025, phần lớn ngân hàng ghi nhận mức tăng cao, thậm chí đột biến, như VIB: tăng 270,2%, SeABank tăng 120%, BVBank tăng 102,4%, MB tăng 88,9%, MSB tăng 66,3%... Đáng chú ý, chỉ có 2 ngân hàng chủ động giảm tốc cho vay kinh doanh bất động sản, đó là HDBank và KienlongBank, lần lượt giảm 1,4% và 14,8% cùng kỳ.
Theo đánh giá của PGS.TS Nguyễn Hữu Huân - Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, rủi ro hệ thống ngân hàng tăng nhanh, khi tín dụng nuôi dưỡng kỳ vọng tăng giá, thay vì nuôi dưỡng dòng tiền.
Điều này thể hiện rõ thông qua việc các ngân hàng cho vay dự án pháp lý chưa chắc chắn; cho vay đảo nợ trá hình; tập trung tín dụng vào một số chủ đầu tư, nhóm khách hàng liên quan; hoặc kéo dài tình trạng “giữ lãi suất thấp” trong khi giá tài sản neo cao, khiến đòn bẩy toàn hệ thống phình lên...
"Khi đó, chỉ cần thanh khoản thị trường yếu đi hoặc lãi suất tăng, rủi ro chuyển nhanh từ rủi ro thị trường sang rủi ro tín dụng, rồi thành nợ xấu" - PGS.TS Nguyễn Hữu Huân lưu ý.
Bên cạnh hạn mức tín dụng chung toàn hệ thống tăng 15% được đưa ra từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu kiểm soát chặt hơn dòng vốn vào bất động sản. Nổi bật là tốc độ tăng trưởng cho vay lĩnh vực này không được vượt quá mức tăng trưởng tín dụng bình quân của chính ngân hàng đó. Đây được xem là điểm mới trong điều hành, nhằm hạn chế rủi ro tập trung và đảm bảo phân bổ dòng vốn cân đối, an toàn hơn trong toàn hệ thống.
Chia sẻ tại hội nghị nhà đầu tư, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng MB Lưu Trung Thái cho rằng, kiểm soát tăng trưởng tín dụng đối với ngành bất động sản sẽ chặt chẽ hơn. Do vậy, các chủ đầu tư cũng phải thận trọng trong quá trình phát triển dự án. Ngân hàng cần có chính sách để lựa chọn các dự án có nhu cầu thật, đặc biệt phục vụ mục tiêu lớn, giúp giá bất động sản, nhất là tại các đô thị lớn, hợp lý với thu nhập người dân, bảo đảm nhu cầu nhà ở dài hạn.
“Đây là việc rất cần thiết. Cung tín dụng cho ngành bất động sản thương mại kinh doanh có thể thấp đi, nhưng với sự lựa chọn cao hơn và chính sách được mở rộng hơn, đây là bước đi rất cẩn thận và chắc chắn trong năm 2026” - ông Thái đánh giá.
Mức lãi suất cho vay cũng cần hợp lý theo từng ngành; những ngành có rủi ro cao thì lãi suất không thể thấp được.
Cũng theo lãnh đạo MB, với mục tiêu tăng trưởng kinh tế 10%, việc điều hành tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống linh hoạt khoảng 15 - 16% là nằm trong tính toán của nhà điều hành. Nhìn tổng thể vào cấu trúc huy động vốn của nền kinh tế, nguồn vốn hiện nay không chỉ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, mà đang được phân bổ qua nhiều kênh khác nhau.
Trong đó, thị trường trái phiếu đang phục hồi, thị trường chứng khoán có nhiều thương vụ IPO mới, qua đó thu hút thêm vốn cho nền kinh tế, góp phần giảm áp lực đối với kênh tín dụng.
Trong bối cảnh ngân hàng đối mặt với thách thức về thanh khoản cũng như chủ trương siết chặt rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản, ông Jens Lottner - Tổng Giám đốc Techcombank cho biết, Techcombank đang giảm dần tỷ lệ cho vay ở lĩnh vực này.
“Chúng tôi sẽ tiếp tục đa dạng hóa danh mục cho vay, cho vay bất động sản sẽ chỉ chiếm khoảng 20 - 25%. Đây sẽ là mục tiêu hướng đến trong năm 2030. Techcombank cam kết để có thể đạt được điều này” - đại diện Techcombank nêu rõ.
Theo đó, ngân hàng này sẽ đẩy mạnh cho vay bán lẻ nhiều hơn và giảm tỷ trọng cho vay doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi ngân hàng phải xây dựng những mô hình kinh doanh mới, thử nghiệm và đánh giá kỹ lưỡng trước khi triển khai rộng rãi. Về tái phân bổ danh mục, ngân hàng sẽ tập trung vào các lĩnh vực như cơ sở hạ tầng, chăm sóc sức khỏe, y tế, hàng tiêu dùng, viễn thông... Nhu cầu trong nước đối với các lĩnh vực này vẫn rất lớn và Techcombank sẽ tham gia mạnh mẽ.
Chủ động giảm cho vay bất động sản trước áp lực trừ roomTrong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước định hướng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, yêu cầu tăng trưởng cho vay lĩnh vực này không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng, nhằm hạn chế rủi ro hệ thống, có thể thấy, nhiều ngân hàng đang ở trạng thái tăng “nóng” ở mảng bất động sản năm vừa qua. Cho vay bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ tín dụng chung kéo theo nguy cơ bị trừ room trong các đợt phân bổ tiếp theo. Nếu không kịp thời điều chỉnh, ngân hàng có thể bị cơ quan quản lý “tuýt còi”. Trước yêu cầu này, một nhóm ngân hàng đã chủ động bám sát định hướng kiểm soát rủi ro, cân đối lại cơ cấu tín dụng để tránh vượt trần quản lý. Theo đó, một số ngân hàng đã "giảm tốc" cho vay kinh doanh bất động sản, tăng trưởng thấp hơn tăng trưởng cho vay khách hàng chung, thể hiện sự chủ động "rà phanh" và kiểm soát sớm dòng vốn vào lĩnh vực này. Đơn cử, tăng trưởng cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng VPBank chỉ đạt 11,1%, thấp hơn các năm trước và cũng thấp hơn đáng kể so với tốc độ tăng tổng dư nợ cho vay khách hàng trong năm 2025. Xu hướng tương tự cũng được ghi nhận tại Techcombank, HDBank và KienlongBank. |
