Những xu hướng định hình thị trường bất động sản trong tương lai

Nhà đầu tư đòi hỏi khắt khe hơn

Ngày 12/12 tại Hà Nội, Batdongsan.com.vn tổ chức hội nghị bất động sản Việt Nam (VRES 2023) với chủ đề “Định hình tương lai” nhằm bàn về xu hướng thị trường, những tác động từ sự thay đổi luật, chính sách và tín dụng ngành bất động sản.

Tại hội nghị, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn đối mặt nhiều thách thức khi tăng trưởng kinh tế 2023 chưa đạt mục tiêu, dự báo GDP năm 2023 chỉ đạt khoảng 5%, trong khi mục tiêu tăng trưởng đặt ra đầu năm 2023 là 6,5%.

Bên cạnh đó, thị trường vốn chưa hoàn toàn hồi phục, nhiều loại lãi suất đã giảm nhưng lượng tiền gửi vẫn đang tiếp tục tăng. Sự suy giảm của thị trường vốn thể hiện ở lượng trái phiếu phát hành doanh nghiệp sụt giảm mạnh. Tính đến 11/10, mới có hơn 50 nghìn tỷ trái phiếu được phát hành, trong khi năm 2021, lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra thị trường là gần 300 nghìn tỷ đồng.

Quang cảnh hội nghị. Ảnh: H.Q

"Tiền gửi của dân vào ngân hàng vẫn đang tăng mạnh khi 9 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi dân cư chỉ tăng 2,92% thì 9 tháng đầu năm 2023, tăng trưởng tiền gửi dân cư tăng 9,95%. Điều này cho thấy niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản chưa được phục hồi mạnh. Người dân vẫn chọn tiết kiệm ngân hàng để bảo toàn tài sản" - ông Quốc Anh nhận định.

Chính bởi vậy mà lượng giao dịch và hoạt động doanh nghiệp chưa cải thiện. Khảo sát môi giới bất động sản quý IV/2023 của Batdongsan.com.vn cho biết, 43% môi giới được khảo sát cho rằng giao dịch của thị trường vẫn đang giảm mạnh. Con số này ở quý III/2023 là 46%, quý II/2023 là 44%, quý I/2023 là 54%. Lợi nhuận trước thuế của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn như Nam Long, Khang Điền, Cenland, Novaland, Đất Xanh Group, Phát Đạt cũng giảm mạnh.

Tuy nhiên, thị trường vẫn đang ghi nhận những điểm sáng tích cực khi giải ngân đầu tư công tính đến tháng 11/2023 đạt 65,1%, cùng kì năm ngoái giải ngân đầu tư công chỉ đạt 58,3%. Cùng với đó, 2 dự án luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản được thông qua cũng tạo những tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, bối cảnh hiện tại khiến thị trường bất động sản Việt Nam đang và sẽ xuất hiện một số xu hướng. Về phía người mua, họ sẽ đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng và tính pháp lý của các dự án bất động sản. Do vậy, các chủ đầu tư cần thuyết phục khách hàng bằng giá trị cốt lõi của sản phẩm, pháp lý rõ ràng, tài chính bền vững, danh tiếng và uy tín.

Bên cạnh đó, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản sử dụng dữ liệu nhiều hơn để đưa ra quyết định. Đó là các dữ liệu có lịch sử nhiều năm về biến động giá, lợi nhuận đầu tư và nguồn cung - cầu. Khi khách hàng nắm nhiều thông tin và trở nên thông thái hơn, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần dựa nhiều vào dữ liệu và nghiên cứu thị trường để đưa ra sản phẩm với mức giá phù hợp.

Nhiều điểm sáng cho thị trường năm 2024

Chia sẻ về thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh giữ nguyên nhận định, giai đoạn 2024 sẽ là lúc thị trường đảo chiều. Tuy nhiên, thời điểm đảo chiều cho từng loại hình bất động sản sẽ có sự khác biệt.

Trong đó, ông Nguyễn Quốc Anh dự báo các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định. Điều này được thể hiện qua việc chung cư có tốc độ tăng tỉ suất lợi nhuận (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) nhanh và ổn định trong gần chục năm qua.

Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ phục hồi trong năm 2024. Ảnh: T.M

"Một quy định đáng chú ý là việc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Việc này sẽ giúp những dự án hình thành trong tương lai chất lượng hơn và đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà" - ông Quốc Anh chia sẻ.

Tuy nhiên, quy định cũng đặt ra thách thức với các chủ đầu tư trong việc huy động dòng tiền để xây dựng các dự án. Do đó, Chính phủ cần có những biện pháp hỗ trợ cho chủ đầu tư, đặc biệt về các thủ tục như xin giấy phép hay vay vốn, để vừa đảm nguồn cung bền vững, vừa tạo môi trường an toàn cho người mua.

Cùng với quan điểm này, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV & thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, để đón đầu xu hướng bất động sản trong thời gian tới, các doanh nghiệp tiếp tục đẩy mạnh câu chuyện cơ cấu lại, bao gồm cơ cấu lại hoạt động, sản phẩm, thị trường, danh mục đầu tư và dự án.

Tiếp đó, doanh nghiệp cần quyết tâm vượt qua áp lực tài chính, bao gồm tất cả nghĩa vụ liên quan quan đến nợ, một mặt đàm phán để giãn hoãn nợ, một mặt cơ cấu lại tài chính để bảo đảm trả nợ đúng hạn. Thậm chí, trong trường hợp cần thiết, doanh nghiệp bán bất động sản ở mức chiết khấu thấp hơn để bảo đảm dòng tiền. Cùng với đó, doanh nghiệp cần chủ động trong tiến trình xanh hoá, số hoá, đây vừa là giải pháp trước mắt, vừa là biện pháp lâu dài để phát triển thị trường bất động sản minh bạch và bền vững./.