Thị trường bất động sản phía Nam quý I/2026 ghi nhận sức cầu thấp. Ảnh: Kỳ Phương

Sức cầu duy trì ở mức thấp trong quý I/2026

Báo cáo Bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận quý I/2026 của DKRA Consulting cho thấy, thị trường bất động sản nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận vận hành trong bối cảnh kinh tế vĩ mô có nhiều điểm sáng. GDP cả nước ghi nhận mức tăng trưởng 7,83%; riêng TP. Hồ Chí Minh, GRDP đạt 8,27%. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt 15,2 tỷ USD, tăng 42,9% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt với một số áp lực khi giá vàng tăng 14% so với đầu năm và lãi suất ngân hàng có sự điều chỉnh tăng.

Điểm nhấn nổi bật trong quý đầu năm là tiến độ triển khai các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm. Hàng loạt dự án lớn đã được động thổ hoặc khởi công như cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2, tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) và cầu Long Hưng tại Đồng Nai.

Đồng thời, các dự án như nút giao An Phú cũng đã thông xe một số hạng mục quan trọng, tạo động lực tâm lý tích cực cho thị trường.

Mặc dù hạ tầng phát triển mạnh, nhưng diễn biến ở các phân khúc nhà ở trong quý I/2026 vẫn còn nhiều thách thức. Phân khúc đất nền ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ 1% so với quý trước, tập trung chủ yếu ở những dự án cũ. Sức cầu chung duy trì ở mức thấp, với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 3%.

Với phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp giảm 25% so với quý trước, trong đó TP. Hồ Chí Minh chiếm đến 91% nguồn cung toàn thị trường khu vực TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận. Giá bán sơ cấp tăng 3 - 5% do áp lực chi phí đầu vào.

Phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận nguồn cung và lượng giao dịch lần lượt sụt giảm 33% và 44% so với quý trước. Thanh khoản thị trường chủ yếu tập trung tại TP. Hồ Chí Minh.

Trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, các loại hình như biệt thự nghỉ dưỡng, condotel và nhà phố nghỉ dưỡng đều ghi nhận sức cầu rất thấp, thanh khoản sụt giảm mạnh 70 - 87% do tác động của mặt bằng lãi suất cao và việc siết chặt tín dụng.

Thị trường bất động sản tiếp tục "thanh lọc"

Các chuyên gia của DKRA Consulting cho rằng, quý II/2026 sẽ là giai đoạn "thanh lọc" mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Theo đó, những dự án có pháp lý hoàn thiện và hạ tầng tốt sẽ chiếm ưu thế trong mắt các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới đưa ra thị trường TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận trong quý II/2026 sẽ duy trì ở mức thấp hoặc giảm nhẹ, dao động từ 5.000 - 7.000 căn. Các chủ đầu tư thận trọng hơn trong quyết định mở bán sản phẩm giữa bối cảnh "nghẽn" room tín dụng, lãi suất tăng cao, các bất ổn địa chính trị trên thế giới diễn biến phức tạp.

Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường khu vực vùng ven. Sức cầu thị trường khó có những chuyển biến tích cực trong ngắn hạn, phần lớn do lãi suất tăng và người mua gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay mua bất động sản.

Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng trước các áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án. Thanh khoản thị trường tập trung ở các dự án thuộc đại đô thị quy mô lớn, được đầu tư bài bản bởi những chủ đầu tư có bề dày kinh nghiệm phát triển dự án.

Đối với phân khúc đất nền, trong quý II/2026, nguồn cung mới duy trì ở mức khiêm tốn với khoảng 300 - 400 sản phẩm đến từ các dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo.

Nhìn chung, các khu vực có lợi thế về quỹ đất lớn, dư địa tăng giá, hệ thống hạ tầng kết nối thuận lợi tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung. Đồng thời, giao dịch trên thị trường sẽ mang tính chọn lọc và tập trung chủ yếu ở nhóm dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao do ảnh hưởng của các loại chi phí đầu vào, cũng như tình trạng chênh lệch “cung - cầu”.

Thị trường thứ cấp duy trì xu hướng phục hồi trong bối cảnh thị trường ngày càng khan hiếm nguồn cung mới. Tuy nhiên, tâm lý nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn khi room tín dụng hạn chế, lãi suất vay mua bất động sản vẫn ở mức cao, xung đột địa chính trị kéo dài.

Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, trong quý II, nguồn cung phân bổ chủ yếu ở những dự án có quy mô lớn và nhóm dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Dự kiến có khoảng 2.000 - 2.500 sản phẩm được mở bán mới trong quý II/2026, tập trung chủ yếu ở các khu vực quen thuộc như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức, Nhơn Trạch...

Dự báo, sức cầu trong phân khúc này vẫn duy trì ở mức thấp, lượng giao dịch chưa thể vượt mức tăng của năm 2025. Thanh khoản thị trường duy trì tính chọn lọc, giao dịch phân bổ chủ yếu ở nhóm các dự án lớn, pháp lý minh bạch, được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính.

Nguồn cung mới condotel dự kiến tăng nhẹ so với quý I/2026, dao động khoảng 200 - 250 căn đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu ở TP. Hồ Chí Minh. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động mạnh về giá trong quý II/2026./.