Một góc TP.Thủ Đức nhìn từ trên cao.Ảnh: Gia Cư

Nguồn cung căn hộ phục hồi

Nhìn lại quý I/2021 các chuyên gia kinh tế nhận định, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh (HCM) chứng kiến sự phục hồi với con số đưa ra là 3.900 căn mở bán chính thức, tăng 7% theo quý và 73% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu nhờ hướng dẫn thực hiện thủ tục đầu tư mới được ban hành.

Cũng trong quý I/2021, tổng lượng căn bán đạt gần 4.000 căn, tăng 98% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục duy trì trên mức 85% kể từ năm 2017, phản ánh nhu cầu mua nhà mạnh mẽ với phần lớn người mua có nhu cầu ở thực, là người mua nhà lần đầu và hiện đang sinh sống ở TP.HCM cũng như các tỉnh thành lân cận.

Trong khi đó, đại dịch Covid-19 đã giới hạn dòng vốn ở lĩnh vực sản xuất cùng với lãi suất cho vay tiếp tục ở mức thấp để kích thích tăng trưởng kinh tế. Điều đó đã khiến bất động sản nhà ở ngày càng trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, từ đó thúc đẩy các giao dịch trên thị trường.

Theo các chuyên gia chuyên ngành bất động sản tại TP.HCM, hiện nay quỹ đất trống trong trung tâm ngày càng hạn chế, trong khi cơ sở hạ tầng tại các khu vực cửa ngõ TP.HCM đã được hoàn thiện, là động lực thu hút ngày càng nhiều khách mua để ở ra các khu vực ngoại thành.

Giá bán sơ cấp trung bình đạt 2.468 USD/m2 trong quý I/2021, ổn định theo quý và tăng 0,7% so với cùng kỳ năm ngoái do nguồn cung chủ yếu từ phân khúc trung cấp được đa số người mua ưa chuộng như dự án D'Lusso, ST Moritz, Eco Green Saigon. Đáng chú ý, trong quý này là sự kiện tiền mở bán dự án Grand Marina của Tập đoàn Masterise với mức giá dự kiến lên đến 16.000 USD/m2. Đây là mức giá bán cao nhất trên thị trường từ trước tới nay.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam nhận định, đối với loại hình bất động sản bán tại TP.HCM, nguồn cung vẫn còn hạn chế do các yếu tố nội tại tại TP.HCM, do giá trung bình của thị trường căn hộ bán tại TP.HCM tiếp tục tăng và tỉ lệ bán của các sản phẩm mới dao động từ 70 - 80% ở các dự án mới. Nguồn cầu của thị trường căn hộ bán chủ yếu năm 2020 và 3 tháng đầu năm 2021 đến từ người mua ở trong nước do được hỗ trợ mặt bằng lãi suất ở mức khá thấp.

Biệt thự, nhà phố mức giá khó giao dịch, người mua hạn hẹp

Theo khảo sát thị trường của Savills, giá các căn biệt thự và nhà phố hiện dao động ở mức gần 50 tỷ đồng, điều này thu hẹp lựa chọn đối với các nhà đầu tư. Do đó, xu hướng đầu tư sẽ tập trung vào các phân khúc và thị trường khác hấp dẫn hơn.

Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM cho biết, lượng đất, quỹ đất dành cho nhà ở thấp tầng đang giảm dần, người dân đang có xu hướng đầu tư ra các tỉnh lân cận.

Hiện biệt thự và nhà phố ở mức giá hơn 2 triệu USD đang là mức mà rất khó giao dịch, tỷ lệ, số lượng người mua rất hạn hẹp. Điều đó làm cho tỷ lệ hấp thụ của biệt thự và nhà phố xây sẵn giảm hẳn.

Tại TP.HCM, mặt bằng giá tăng cục bộ ở phân khúc đất nền theo thông tin quy hoạch và nâng cấp lên quận ở những huyện vùng ven. Ở phân khúc căn hộ, giá bán điều chỉnh tăng với việc thành lập thành phố Thủ Đức, thậm chí nhiều dự án thiết lập mặt bằng giá mới chạm ngưỡng phân khúc hạng sang.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam, trong giai đoạn vừa qua, khi có thông tin các huyện lên quận, mặt bằng giá ở TPHCM tăng trưởng trung bình từ 2-5%. Tuy nhiên, lượng giao dịch, sức cầu ở khu vực này có tăng nhưng chỉ ở mức trung bình, hiện vẫn chưa thấy rõ tín hiệu thị trường sốt đất hay giá ảo.

Hiện Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM đang thực hiện đề án tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện nguồn cung trong năm 2021, với lượng mở bán mới dự kiến đạt từ 20.000 – 25.000 căn. Các dự án chủ yếu đến từ cửa ngõ phía Đông và phía Nam thành phố. Quỹ đất khan hiếm và nguồn cung hạn chế ở khu vực nội thành đã giúp chuyển hướng nguồn cung và nguồn cầu sang khu vực ngoại thành - nơi có quỹ đất lớn và mạng lưới giao thông dần hoàn thiện.

Giá bán căn hộ được dự báo tăng nhưng có xu hướng chậm lại. Các dự án đang gần hoàn thiện sẽ tiếp tục đưa ra chính sách ưu đãi nhằm thu hút các khách hàng có tâm lý thận trọng, giải quyết lượng hàng tồn kho còn lại.

Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng 3 năm tới, bất động sản nhà ở sẽ khan hiếm, hiện nay ở đô thị lớn, giá nhà ở khá cao và có vẻ trái quy luật. Nhiều người bình luận đây có phải là giá ảo(?) Nhưng sự thật, nguyên nhân là năm 2019, 2020, tất cả các dự án, các lượt dự án được đưa ra thị trường đã giảm so với năm 2018, 2017. Điều đó có nghĩa là nguồn cung dự án ra thị trường giảm đến 90%, tức là chỉ còn lại 10% của năm cũ.

"Lúc này, 20%, 30% mới chỉ là biểu hiện giai đoạn đầu tiên của tăng giá. Hai, ba năm tới, tốc độ này ngày càng cao và nếu chúng ta không điều chỉnh kịp thời, có thể dẫn tới bong bóng, đầu cơ - những hiện tượng không lành mạnh làm sốt giá nhà ở" - GS. Đặng Hùng Võ nhận định./.

Gia Cư