Căn hộ tăng trưởng mạnh, giá duy trì đà leo thang

Năm 2025, thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh (cũ) ghi nhận hơn 12.000 sản phẩm được chào bán, bao gồm căn hộ chung cư và nhà thấp tầng. Nếu tính trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh sau sáp nhập, tổng nguồn cung cải thiện rõ rệt nhờ đóng góp lớn từ khu vực Bình Dương (cũ), với hơn 17.300 căn hộ mở bán mới, chiếm phần lớn cơ cấu nguồn cung toàn thị trường. Diễn biến này cho thấy vai trò ngày càng rõ nét của các vùng đô thị mở rộng trong bối cảnh khu vực lõi thành phố hạn chế quỹ đất, giá bán tăng cao và gặp nhiều vướng mắc pháp lý.

Dự báo năm 2026, nguồn cung căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh (cũ) dự kiến tăng gấp đôi so với năm 2025. Ảnh minh hoạ.

Ghi nhận từ CBRE, riêng phân khúc căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh (cũ), năm 2025 ghi nhận 7.084 căn hộ mở bán mới, tăng 40% so với năm trước. Toàn bộ nguồn cung mới đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu, song sức nóng thị trường cải thiện dần qua từng quý. Quý IV/2025 ghi nhận 3.135 căn hộ mở bán mới, tăng 23% so với quý III, phản ánh sự chủ động hơn của các chủ đầu tư vào giai đoạn cuối năm.

Giá bán sơ cấp trung bình tại TP. Hồ Chí Minh hiện đạt khoảng 92 triệu đồng/m² (diện tích thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 21% theo năm. Đà tăng giá chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung khi hơn 50% sản phẩm mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá trung bình trên 120 triệu đồng/m², cùng với việc một số dự án mở bán giai đoạn tiếp theo ghi nhận mức điều chỉnh giá từ 30% đến 50% so với trước đó.

Để duy trì thanh khoản trong bối cảnh giá cao, các chủ đầu tư triển khai nhiều chính sách kích cầu như giãn tiến độ thanh toán lên đến 5 năm và áp dụng chiết khấu từ 5% đến 16%. Nhờ đó, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 73% trong năm 2025, riêng quý IV đạt 90%.

Thị trường thứ cấp tiếp tục ghi nhận đà tăng giá với mức trung bình khoảng 61,5 triệu đồng/m², tăng 26% theo năm. Khu vực Quận 2 (cũ) dẫn đầu mức tăng, với nhiều dự án cao cấp ghi nhận mức tăng giá trên 40%.

Trong khi đó, Bình Dương (cũ) sau sáp nhập vào TP. Hồ Chí Minh trở thành điểm sáng về nguồn cung căn hộ, với 17.300 căn mở bán mới, trong đó khoảng 80% tập trung tại Dĩ An và Thuận An (cũ). Giá bán sơ cấp trung bình tại khu vực này đạt khoảng 47 triệu đồng/m², thấp hơn 49% so với TP. Hồ Chí Minh (cũ), tạo lợi thế cạnh tranh rõ rệt trên thị trường.

Nhà thấp tầng bùng nổ và bài toán phát triển bền vững

Bên cạnh căn hộ, phân khúc bất động sản gắn liền với đất tại TP. Hồ Chí Minh (cũ) ghi nhận bước tăng trưởng đột biến trong năm 2025. Riêng quý IV, thị trường đón nhận khoảng 4.500 sản phẩm nhà thấp tầng mở bán mới, đưa tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn - cao gấp 20 lần so với năm 2024 và là mức tăng mạnh nhất từ trước đến nay.

Động lực chính đến từ dự án siêu đô thị tại Cần Giờ với quy mô khoảng 2.870ha, dự kiến cung cấp tới 64.000 sản phẩm nhà liền thổ và căn hộ cho thị trường trong các giai đoạn tiếp theo. Sự xuất hiện của nguồn cung quy mô lớn này đã tác động rõ rệt đến mặt bằng giá. Giá bán sơ cấp toàn thị trường trong quý IV/2025 giảm 25% so với quý trước và giảm 28% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh tác động điều tiết của nguồn cung mới.

Nguồn cung nhà thấp tầng tại TP.Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục cải thiện trong năm 2026 nhờ loạt dự án hạ tầng - đô thị. Ảnh minh hoạ.

Dù giá giảm, nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao. Tỷ lệ bán trung bình của các dự án mở bán mới trong năm đạt khoảng 70% qua các quý, cho thấy sức cầu thực vẫn hiện hữu, đặc biệt đối với các dự án có quy hoạch bài bản và hệ sinh thái đầy đủ.

Triển vọng trung hạn cho thấy nguồn cung nhà thấp tầng tại TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục cải thiện nhờ loạt dự án đô thị mới tại khu Đông và khu Nam. Năm 2026, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 5.500 căn, tăng dần qua các năm và có thể vượt 15.000 sản phẩm vào năm 2028. Phần lớn nguồn cung này đến từ các đại đô thị do các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Masterise và GS E&C phát triển.

Theo các chuyên gia, xu hướng đô thị xanh kết hợp mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) sẽ là chìa khóa cho giai đoạn phát triển tiếp theo. Người mua nhà ngày càng ưu tiên không gian sống thân thiện môi trường, khả năng kết nối metro, đường vành đai và hạ tầng xã hội đồng bộ. Đây không chỉ là giải pháp cho bài toán quỹ đất mà còn tạo nền tảng giá trị bền vững cho thị trường.

Nhận định về triển vọng năm 2026, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng hạ tầng sẽ tiếp tục là yếu tố then chốt định hình thị trường tại cả TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Mô hình đô thị đa trung tâm, phát triển dọc theo các tuyến metro và đường vành đai sẽ ngày càng rõ nét. Trong bối cảnh mặt bằng giá đã ở mức cao, chất lượng sản phẩm, quản lý vận hành, khả năng kết nối và khai thác thực tế sẽ trở thành tiêu chí quan trọng hàng đầu đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, xu hướng lãi suất có dấu hiệu tăng trở lại sẽ khiến thị trường thận trọng hơn. Điều này buộc các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược, không chỉ dựa vào giá bán hay ưu đãi thanh toán, mà cần chứng minh được giá trị sử dụng dài hạn và khả năng ở thực của dự án.