Thị trường căn hộ bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang có dấu hiệu phát triển nóng. Ảnh ĐD

Cảnh báo cung vượt cầu

Từ năm 2014 trở lại đây, trên phạm vi cả nước xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản (BĐS) du lịch mới, đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (căn hộ condotel), trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc phát triển nóng nhất. Số liệu thống kê đến hết năm 2016 cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn và trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích mỗi căn khoảng trên dưới 45 m2.

Nước ta có nhiều tiềm năng và điều kiện để phát triển du lịch, nhưng trong những năm qua ngành Du lịch chưa phát triển tương xứng. Riêng năm 2016, nước ta đã có hơn 72 triệu lượt khách du lịch, trong đó có hơn 10 triệu lượt khách quốc tế, tăng gấp đôi so với năm 2010, đóng góp đến 13,9% GDP; và trong 7 tháng đầu năm nay đã có hơn 7,2 triệu lượt khách quốc tế, tăng 28,8% so với cùng kỳ năm trước.

Hệ thống cơ sở hạ tầng du lịch trước hết là khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng đã có sự tăng trưởng mạnh trong thời gian qua, với nhiều dịch vụ và tiện ích, đáp ứng được một phần nhu cầu đa dạng của du khách trong nước và nước ngoài. Trong bối cảnh như vậy, sản phẩm căn hộ condotel cũng đã thu hút được sự quan tâm đầu tư của rất nhiều nhà đầu tư (NĐT) trong thời gian qua.

Sự phát triển các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành Du lịch nhiều địa phương. Tuy nhiên, các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng, cùng với các dự án BĐS nhà ở cao cấp đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn rất lớn của xã hội, của các NĐT thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư cũng đang là vấn đề rất đáng quan ngại.

“Hiện nay, đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel chiếm 56% nhưng tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44%. Đây là điều không bình thường vì ở các nước, tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn tỷ lệ căn hộ condotel. Thêm vào đó, trong vài năm tới, nguồn cung tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, nhất là giai đoạn sau sự kiện APEC cuối năm 2017. Do đó, cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững cho thị trường này”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) băn khoăn.

Cẩn trọng với những cam kết hấp dẫn

Ông Châu phân tích, để phát triển các dự án condotel phục vụ du lịch, lãnh đạo nhiều địa phương đã mời gọi và tạo điều kiện về quỹ đất, về thủ tục hành chính cho NĐT. Còn đối với chủ đầu tư, để thực hiện dự án, bên cạnh nguồn vốn ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay ngân hàng và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu, xây dựng các công trình của dự án cho đến thời điểm được huy động vốn của người mua thông qua bán sản phẩm, sau đó tiếp tục thực hiện dự án.

Căn hộ condotel được bán với phổ biến 25 - 45 triệu đồng/m2, tức khoảng từ 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp dự án, địa điểm dự án, vị trí căn hộ; được chủ đầu tư cam kết có lợi nhuận (8-12% trong 8-12 năm) hoặc không có cam kết lợi nhuận (người mua phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh…). Giá bán này cao vì gần như tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh.

Theo ông Châu, điều đáng lưu ý là tại những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận, trong hợp đồng mua bán, chưa thấy chủ đầu tư nào đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận thật chắc chắn cho người mua. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư còn cam kết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đối với căn hộ condotel. Cam kết này không phù hợp với thực tế bởi theo quy định pháp luật hiện hành, người mua căn hộ condotel sẽ chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn sử dụng đất của dự án).

“Vấn đề này, Bộ Xây dựng nên có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu căn hộ condotel, quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán sản phẩm; công bố các giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận; công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà người mua được hưởng…”, ông Châu kiến nghị./.

Đỗ Doãn