Cả cung, cầu lẫn tỷ lệ tiêu thụ đều tăng mạnh
Theo Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận quý III/2023 vừa được Tập đoàn Dịch vụ Bất động sản DKRA (DKRA Group) công bố, thị trường căn hộ ghi nhận 5 dự án tại Đà Nẵng được mở bán trong quý, cung cấp ra thị trường khoảng 406 căn, gấp 2,8 lần so với quý trước và gấp 4,5 lần so với cùng kỳ (năm 2022), với phân khúc căn hộ hạng A và hạng C chiếm tỷ lệ lần lượt là 52,5% và 47,5%.
 |
| Biểu đồ nguồn cung - tiêu thụ mới phân khúc căn hộ Đà Nẵng và vùng phụ cận theo quý. Nguồn DKRA Group. |
Các dự án mở bán tập trung tại quận Ngũ Hành Sơn và quận Liên Chiểu, TP. Đà Nẵng. Sức cầu chung toàn thị trường ghi nhận sự phục hồi tích cực, khi tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 57%, tương đương 232 căn, gấp 3,6 lần so với quý II/2023 và gấp 5,4 lần so với cùng kỳ. Phần lớn các dự án tiếp tục dời lịch mở bán để hoàn thiện pháp lý và chờ đợi những tín hiệu tích cực từ thị trường vào thời điểm cuối năm.
| Phân khúc các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khác như biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, condotel cũng có diễn biến tương tự như phân khúc nhà phố biệt thự khi tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong quý. Hầu hết nguồn cung thị trường hiện nay đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó. Riêng phân khúc condotel, thị trường ghi nhận một số tin rao thứ cấp với mức giá giảm 10% - 15% so với giá bán trên hợp đồng đến từ những nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. |
Trong khi đó, các phân khúc còn lại đều có diễn biến ngược dòng. Phân khúc đất nền có 3 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 54 nền, giảm đáng kể so với quý II/2023 và cùng kỳ. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 19% (khoảng 10 nền), chỉ bằng 2% cùng kỳ. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình 10,8 triệu đồng/m2.
Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó. Các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận, hỗ trợ ngân hàng... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Thanh khoản thứ cấp ghi nhận ở mức trung bình - thấp, mức giảm trung bình 8% - 10% chủ yếu ở các dự án đã triển khai lâu năm nhưng chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.
Còn phân khúc nhà phố/biệt thự không ghi nhận nguồn cung mới. Nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng trước ảnh hưởng chung của thị trường cũng như những nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ. Cầu thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp giảm 81% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn.
Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động. Những chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, cam kết cho thuê… tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản. Trên thị trường thứ cấp, giá bán tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý trước, nhưng giảm 3% - 6% so với giai đoạn đầu năm. Phần lớn lượng giao dịch tập trung vào những dự án đã bàn giao nhà, hoàn thiện pháp lý với giá bán từ 3 - 5 tỷ đồng/căn.
 |
| Tỷ lệ nguồn cung mới phân khúc đất nền Đà Nẵng và vùng phụ cận quý III/2023. Nguồn DKRA Group |
Giá bán căn hộ tiếp tục duy trì ở mức cao
Như vậy, ngoại trừ phân khúc căn hộ đón nhận một số tín hiệu tích cực hơn trong quý III//2023, hầu hết các phân khúc còn lại của thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận đều sụt giảm đáng kể về nguồn cung và sức cầu chung toàn thị trường.
Dự báo tình hình thị trường quý IV/2023, DKRA Group cho rằng, đối với phân khúc đất nền, nguồn cung có thể sẽ tăng nhẹ so với quý III/2023, dao động khoảng 180 - 220 nền, tập trung chủ yếu ở Quảng Nam và Đà Nẵng.
Trong khi đó, khu vực Thừa Thiên Huế tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Mặt bằng giá sơ cấp giữ xu hướng đi ngang. Các chính sách ưu đãi, chiết khấu... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Thanh khoản thị trường thứ cấp ở mức trung bình, mặt bằng giá chưa đạt được tín hiệu tích cực.
Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới và sức cầu có thể tăng nhẹ, dao động khoảng 50 - 80 căn, phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án đã mở bán trước đó. Sức cầu chung khó có sự đột biến và tập trung hầu hết vào những dự án có pháp lý hoàn thiện. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức ổn định. Song song đó, những chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang.
''Riêng phân khúc căn hộ, nguồn cung mới có thể dao động ở mức 300 - 500 căn, tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ hạng A và hạng sang dự kiến sẽ tăng, phân bổ chủ yếu tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao trước áp lực của các chi phí đầu vào phát triển dự án, chi phí lãi vay… do thời gian triển khai dự án bị kéo dài…'' - báo cáo của DKRA Group nêu.
| Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, DKRA Group dự kiến nguồn cung tiếp tục duy trì ở mức thấp trong quý IV/2023. Thanh khoản thị trường sẽ gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán… vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay. |
