Kịch bản nào cho thị trường bất động sản 2024?

Truy biến số của các yếu tố tác động

Tại Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản (BĐS) năm 2023 và dự báo 2024 vừa được Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) công bố cho thấy, thị trường BĐS năm 2024 tồn tại nhiều biến số tác động cả tích cực lẫn thách thức.

Thị trường bất động sản dự báo sẽ cải thiện dần từ nửa cuối năm 2024. Ảnh Đỗ Doãn

Đó là các biến số về kinh tế vĩ mô (tình hình tăng trưởng kinh tế trong và ngoài nước, khả năng kiểm soát lạm phát của Chính phủ, tốc độ phục hồi của ngành sản xuất, lãi suất và cơ chế tín dụng), về chính sách (những khó khăn, điểm nghẽn về pháp lý ảnh hưởng đến nguồn cung; cơ chế, chính sách, quy định mới dưới luật; thanh tra, xét xử sai phạm vẫn tiếp tục).

Kế nữa là biến số về thị trường như: cơ hội từ thị trường M&A (mua bán sáp nhập) và nguồn vốn đầu tư nước ngoài, tiến độ triển khai cơ sở hạ tầng, xu hướng và hành vi của khách mua. Do vậy, để ngành BĐS phát triển một cách bền vững và minh bạch, thị trường cần có điều kiện cần và đủ cả về chính sách, dòng tiền, sản phẩm, và niềm tin thị trường.

Từ những biến số trên, dễ dàng nhận thấy hầu hết các yếu tố cần cho sự phục hồi thị trường BĐS trong năm 2024 vẫn chưa được đáp ứng hoàn toàn và vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Tuy vậy năm 2024, thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ tiếp tục cải thiện tốt hơn để sớm đạt được điểm phục hồi khi các yếu tố cần và đủ cơ bản được đáp ứng.

Trong đó, về vấn đề pháp lý dự án, Nhà nước đang giải quyết các vướng mắc nhưng tốc độ còn chậm do khung pháp lý hiện hữu chưa hoàn chỉnh, quy định còn chồng chéo. Kỳ vọng năm 2024 sẽ đẩy nhanh tiến độ xử lý, đơn giản hóa thủ tục hành chính để kịp thời tháo gỡ, giải quyết nhanh các tồn đọng; đạt được sự thống nhất, đồng bộ giữa các bộ ngành.

Tiếp nữa là câu chuyện về dòng tiền đầu tư BĐS, giải ngân đầu tư công vào cơ sở hạ tầng, tốc độ tăng trưởng kinh tế, nhu cầu tiêu dùng, tăng trưởng đơn hàng, sản xuất kinh doanh… nếu ở mức thấp sẽ cản trở sự phục hồi sớm của thị trường BĐS.

Kỳ vọng trong năm 2024, Chính phủ sẽ ưu tiên mục tiêu tăng trưởng, cải thiện năng suất lao động, cải thiện tình hình sản xuất kinh doanh, thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng, kiểm soát lạm phát. Kinh tế phục hồi càng nhanh, sức mua chung càng ổn định thì cơ hội phục hồi của thị trường BĐS càng cao.

3 kịch bản tăng trưởng

Dự báo tổng thể thị trường BĐS 2024, báo cáo của DXS – FERI cho rằng, nguồn cung mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường đang vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, bắt đầu ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn về tổng cung khi tất cả các loại hình BĐS đều ghi nhận có sự cải thiện.

Căn cứ diễn biến và dữ liệu từ 2021 đến 2023, DXS - FERI dự báo 3 kịch bản tăng trưởng cho thị trường BĐS 2024.

Trong đó, BĐS thương mại - văn phòng cho thuê (khu vực Hà Nội & TP. Hồ Chí Minh) sắp đón thêm khoảng 420.000 m2 sàn, nâng tổng cung toàn thị trường lên hơn 5,1 triệu m2, tăng 9% (so với năm 2023). BĐS mặt bằng thương mại bán lẻ sắp đón nhận thêm khoảng 201.000 m2 sàn, nâng tổng cung toàn thị trường lên gần 3,5 triệu m2, tăng 6%. BĐS công nghiệp thêm khoảng 1.140 ha phía Bắc, tăng 8% và phía Nam thêm 1.337ha, tăng 5%. Đặc biệt, phân khúc BĐS nhà ở dự kiến thêm khoảng 29.300 căn, nâng tổng nguồn cung toàn thị trường năm lên 63.200 sản phẩm, tăng 34%.

Về giá bán, thị trường sơ cấp dự báo sẽ đi ngang, tăng nhẹ khoảng từ 3% - 5%; còn thị trường thứ cấp không còn tình trạng giảm sâu, do việc rao bán cắt lỗ chủ yếu chỉ do khách hàng cần bán để trả nợ ngân hàng gấp. Niềm tin thị trường cũng cải thiện hơn, với dấu hiệu rõ ràng từ nửa cuối 2024.

Theo đánh giá của DXS –FERI, thị trường BĐS hiện đang ở giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và gần như đã chạm đáy. Thị trường có thể sẽ dần phục hồi từ đáy chữ U, thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn tùy thuộc vào các yếu tố tác động cả vĩ mô và vi mô, trong đó quan trọng nhất vẫn là sự cải thiện niềm tin thị trường.

Từ nhận định trên DXS - FERI dự báo thị trường BĐS có thể rơi vào một trong ba kịch bản gồm: lý tưởng (cung tăng 30% - 40%, lãi suất thả nổi từ 9% - 11%, giá bán tăng 10% - 20%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40% - 50%); kỳ vọng (cung tăng 20% - 30%, lãi suất thả nổi từ 10% - 12%, giá bán tăng 3% - 5%, tỷ lệ hấp thụ đạt 30% - 35%); hay thách thức (cung tăng 10% - 20%, lãi suất thả nổi từ 12% - 13%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ đạt 20% - 25%).

Dựa trên các dữ liệu phân tích thị trường tính đến ngày 31/12/2023, chuyên gia DXS-FERI nghiêng về kịch bản kỳ vọng. Theo đó, thị trường BĐS năm 2024 sẽ có nguồn cung mới tăng khoảng 30%, giá bán cũng tăng nhẹ 3 - 5%, và tỷ lệ hấp thụ chung đạt từ 30% - 35%.