Tình trạng mua, bán nhà đất “hai giá” để trốn thuế diễn ra khá phổ biến

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất 5 năm một lần và hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, thực tế hiện nay xảy ra tình trạng trốn thuế, tránh thuế liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS).

Trong 3 tháng đầu năm 2022, kết quả thu từ thuế thu nhập cá nhân của hoạt động chuyển nhượng BĐS đạt 8,209 nghìn tỷ đồng. Ảnh: Đức Việt.

Trong đó, các hợp đồng chuyển nhượng BĐS thường có giá trị thực tế cao, nhưng các bên tham gia có thể thoả thuận ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng công chứng thấp hơn, hoặc bằng bảng giá của UBND tỉnh quy định dẫn đến các bên khai không đúng giá thực tế. Hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc bằng lời nói.

Thực tế vẫn tồn tại song song 2 loại hợp đồng: hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động; hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp. Có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá, hoặc bằng giá của UBND tỉnh.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư, hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, điều này cũng dẫn đến thất thu trong tính thu nộp ngân sách nhà nước (NSNN).

Theo ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc tăng tỷ suất thuế, định giá đúng giá trị thửa đất là việc Nhà nước cần làm, khi đó mới “hãm” được tình trạng đầu cơ rất cao, “kìm” giá đất tăng lên, bởi thực tế, giá nhà đất tăng chóng mặt thời gian qua nhưng người dân cũng không được hưởng lợi, mà chủ yếu là các nhóm đối tượng khác mua bán lòng vòng, “găm” đất đai để đẩy giá, thổi giá để thu giá trị “khủng” từ đất đai và Nhà nước cũng bị thất thu một nguồn ngân sách lớn.

Thực tế hiện nay, tình trạng mua, bán nhà, đất “hai giá” khi giá bán cao nhưng ghi trong hợp đồng giá thấp để trốn thuế diễn ra khá phổ biến. Bên cạnh đó, ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của một bộ phận người dân chưa cao, nhận thức về pháp luật còn thấp, không nhận thức được hậu quả khi khai thuế với giá không đúng với giá thực tế chuyển nhượng BĐS.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng nguyên nhân tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá làm lũng đoạn thị trường những năm gần đây chủ yếu do hoạt động mua đi bán lại là chính, không phải từ nhu cầu của người dân. Hiện cũng không có chính sách kích thích phát triển BĐS mà chủ yếu là mua bán lòng vòng, “găm” đất đai để đẩy giá, thổi giá, do đó sẽ để lại nhiều hệ lụy. Rõ ràng, cần phải có công cụ thuế sớm chặn đứng hiện tượng đáng quan ngại này.

Tài nguyên đất đai phải được sử dụng đúng mục đích, như đất ở phải xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống, đất để làm các công trình công cộng xã hội phải được dùng để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu chung của tất cả mọi người… Nhờ hoạt động xây dựng, hoạt động sản xuất kinh doanh, BĐS mới phát huy tác dụng. Từ đó, Nhà nước sẽ thu được khoản thuế tương xứng và nền kinh tế được kích thích phát triển.

Cả hệ thống chính trị vào cuộc

Để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, Bộ Tài chính đã có nhiều công văn đề nghị Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo các sở tư pháp phối hợp chặt chẽ với cục thuế địa phương hướng dẫn người dân, doanh nghiệp (DN) kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật; đồng thời đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các cục thuế để điều tra xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng BĐS có dấu hiệu trốn thuế nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho NSNN.

Mới đây, Cục Thuế TP. Hà Nội có công văn gửi Sở Tư pháp thành phố, đề nghị phối hợp trong công tác tuyên truyền, đấu tranh các hành vi vi phạm trong kê khai giá của hoạt động chuyển nhượng BĐS; từ đó, góp phần cùng cơ quan thuế chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Cùng với Hà Nội, UBND TP. Đà Nẵng cũng vừa ra văn bản chỉ đạo các sở, ban, ngành, các quận, huyện phối hợp thực hiện một số giải pháp nhằm tăng cường và nâng cao hiệu quả công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn thành phố.

Theo đó, UBND TP. Đà Nẵng giao Sở Tư pháp thành phố chỉ đạo các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố quán triệt các công chứng viên, nhân viên thực hiện nghiêm túc các quy định về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch; hướng dẫn người yêu cầu công chứng kê đúng giá thực tế chuyển nhượng, mua bán, cho thuê BĐS để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật.

Tại tỉnh Quảng Ninh, UBND tỉnh đã ban hành Kế hoạch số 72/UBND-KH ngày 8/3/2022 về việc tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh. Trong đó, UBND tỉnh yêu cầu có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan thuế và các sở, ban, ngành để thực hiện chống thất thu trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS đảm bảo đúng quy định và đạt hiệu quả cao.

Còn theo Cục Thuế Long An, từ đầu năm đến nay, các chi cục thuế trực thuộc đã hướng dẫn người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng đúng với thực tế giao dịch đối với hàng trăm hồ sơ nhà đất. Việc kiểm tra rà soát những hồ sơ "nghi ngờ" có dấu hiệu kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế giao dịch, để hướng dẫn người nộp thuế kê khai theo đúng quy định pháp luật là để đảm bảo quyền lợi, công bằng cho người dân, DN.

Ngành Thuế cho rằng, với sự vào cuộc quyết liệt và đồng bộ của các cơ quan, ban, ngành, địa phương, chắc chắn công tác đấu tranh chống thất thu thuế chuyển nhượng BĐS sẽ đạt được kết quả, góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người dân, DN trong quá trình thực hiện giao dịch BĐS, từ đó đóng góp nguồn thu cho NSNN./.