Sức khỏe tài chính là phép thử cho doanh nghiệp bất động sản trong chu kỳ mới

Phép thử cho thị trường

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu để có các chính sách, giải pháp hiệu quả về tín dụng theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công điện số 190 ngày 7/10/2025, nhất là điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, hiệu quả; kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, không để dòng vốn đầu cơ làm méo mó thị trường, hướng dòng vốn vào các dự án nhà ở có giá phù hợp, dự án nhà ở xã hội và hoạt động sản xuất kinh doanh, phục vụ mục tiêu tăng trưởng hai con số.

Trước đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã phát tín hiệu kiểm soát tín dụng, đặc biệt là tín dụng bất động sản trong năm 2026. Trên thực tế, điều này đã có những dự đoán từ trước khi tín dụng bất động sản vừa là niềm cảm hứng cho sự hồi phục mạnh mẽ của thị trường địa ốc trong năm vừa qua, nhưng cũng tiềm ẩn những biến số bất thường.

Nguồn: Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Theo Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), tính đến cuối quý III/2025, dư nợ tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt trên 1,82 triệu tỷ đồng, tăng tới 35% so với đầu năm và chiếm khoảng 10% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Nếu tính cả cho vay mua nhà và tín dụng kinh doanh bất động sản, tổng dư nợ liên quan đến lĩnh vực này đã xấp xỉ 4 triệu tỷ đồng, tương đương gần 24% dư nợ toàn hệ thống.

Ghi nhận của phóng viên TBTCVN, tín dụng tăng mạnh ở nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản (tăng gần 40% so với cuối năm 2024), vượt qua nhóm khách hàng cá nhân (vay xây dựng, sửa chữa để bán,…) cho thấy, dòng vốn có dấu hiệu mất cân đối khi như tập trung vào mục đích kinh doanh thay vì phân bổ nhóm tiêu dùng ở thực.

Đầu quý IV/2025 năm ngoái, Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khu vực 2 đã có văn bản yêu cầu các ngân hàng dừng cho vay thanh toán đặt cọc theo văn bản thỏa thuận với các đơn vị môi giới bất động sản với nguyên do thời gian qua thường xuyên nhận phản ánh của người dân về việc các ngân hàng thương mại cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo "văn bản thỏa thuận" ký với đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sức hấp dẫn từ lợi nhuận đã kéo dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng mạnh. Trong đó, tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến người người, nhà nhà tận dụng các chính sách ưu đãi để tham gia thị trường và tiếp tục găm hàng chờ giá lên. Vòng xoáy “giữ hàng - khan cung - giá tăng” vì thế ngày càng được củng cố kéo theo nhiều hệ quả tiêu cực cho sự phát triển bền vững thị trường.

Vì vậy, quan điểm điều hành chính sách tiền tệ mở rộng một cách thận trọng trong năm 2026 với lĩnh vực nhiều rủi ro như bất động sản và có thể điều chỉnh theo tình hình vĩ mô thực tế được xem là điều cần thiết trong bối cảnh hiện tại nhằm kiểm soát rủi ro trong trường hợp thị trường bất ngờ “đổi chiều”.

Lưu ý rằng, từ ngày 1/1/2026, Thông tư 26/2022/TT-NHNN đánh dấu một thay đổi quan trọng trong khung an toàn thanh khoản của hệ thống ngân hàng khi tiền gửi có kỳ hạn của Kho bạc Nhà nước không còn trong công thức tính tỷ lệ cho vay/huy động (LDR). Sự thay đổi này sẽ buộc các ngân hàng phải cơ cấu lại danh mục tài sản, hạn chế cấp tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao hoặc thâm dụng vốn lớn như bất động sản đầu cơ, hướng vào phân khúc nhà ở thực.

Ngoài ra, một thay đổi quan trọng khác là Thông tư 14/2025/TT-NHNN, bổ sung quy định phân loại chi tiết hơn về hệ số rủi ro tín dụng (CRW) theo từng loại hình Bất động sản và nguồn trả nợ. Theo đó, các khoản vay mua nhà ở xã hội hoặc phục vụ nhu cầu ở thực sẽ được áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn so với Thông tư 41/2016/TT-NHNN. Quy định này sẽ giúp giảm chi phí lãi vay trong dài hạn, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đồng thời định hướng dòng tín dụng chảy vào các phân khúc an toàn như nhà ở xã hội, thay vì giải ngân cho vay đầu cơ.

Thích ứng bối cảnh mới

Theo các chuyên gia, tín dụng bất động sản trong năm 2026 sẽ không bị “đóng băng”, được dẫn dắt theo hướng chọn lọc hơn. Cánh cửa vốn vay sẽ hẹp lại đối với các nhóm đầu cơ quy mô lớn, song vẫn rộng mở với những dự án có pháp lý minh bạch và người mua nhà có nhu cầu thực sự. Điều quan trọng là các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thích ứng, thay vì kỳ vọng lãi suất quay trở lại mức thấp như giai đoạn trước.

Việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, hạn chế dàn trải dự án, nâng cao năng lực dự báo dòng tiền và kiểm soát chặt đòn bẩy tài chính sẽ là điều kiện sống còn để giảm thiểu rủi ro và hướng tới phát triển bền vững. Thực tế, chỉ trong nửa đầu tháng 1/2026, thị trường chứng kiến nhiều thương vụ thoái vốn tại các dự án từng được coi là át chủ bài của LDG, Novaland, DIC Corp nhằm chuẩn bị nguồn lực tốt nhất để thích nghi với điều kiện mới.

Trong chia sẻ tại một diễn đàn bất động sản gần đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá, năm 2026, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, song đây sẽ không phải là giai đoạn tăng nóng tràn lan như trước. Chu kỳ tăng trưởng tới sẽ là tăng trưởng có chọn lọc, dựa trên nền tảng pháp lý vững chắc, nhu cầu thực của xã hội và mục tiêu phát triển bền vững lâu dài

Và với bản thân Bộ Xây dựng đang triển khai nhiều biện pháp quản lý để kiểm soát thị trường, đồng thời cũng mở ra nhiều chính sách ưu đãi hơn nữa để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư nhiều dự án nhà ở xã hội, giá cả phù hợp với công nhân và người lao động thu nhập thấp, tạo thêm nguồn cung ra thị trường, kéo theo hút dòng vốn vào phân khúc này.

Theo TS Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, việc kiểm soát tín dụng bất động sản trong năm 2026 không chỉ nhằm xử lý rủi ro trước mắt, mà còn hướng tới tái định hình thị trường theo hướng bền vững hơn. Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản, đặc biệt là tín dụng đầu tư – kinh doanh, nhiều khả năng duy trì ở mức cao hơn trong năm 2026. Đây là diễn biến mang tính cấu trúc, không phải biến động ngắn hạn.

Tuy vậy, trong một môi trường mà dòng vốn trở nên "đắt đỏ" và kén chọn hơn, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp trở thành thước đo duy nhất để các tổ chức tín dụng và nhà đầu tư đặt niềm tin, do đó, ông Lực khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thích ứng ngay, thay vì kỳ vọng lãi suất quay trở lại mức thấp như giai đoạn trước. Đặc biệt phải tái cơ cấu danh mục đầu tư, hạn chế dàn trải dự án, nâng cao năng lực dự báo dòng tiền và kiểm soát chặt đòn bẩy tài chính sẽ là điều kiện sống còn để giảm thiểu rủi ro và hướng tới phát triển bền vững.