“Luồng xanh” đã mở

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, sau giai đoạn khó khăn, nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của cơ quan quản lý đã giúp nguồn cung mới năm 2025 (sơ bộ) tăng 50% so với năm 2024. Đặc biệt, nguồn cung đang tiến gần mốc “đỉnh” năm 2018, khi hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động.

Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng VARS IRE nhìn nhận, nguồn cung tăng mạnh nhưng các dự án nhà ở vẫn được hấp thụ tốt. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, thậm chí nhiều dự án “cháy hàng” trong thời gian ngắn nhờ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trung, dài hạn vẫn duy trì ở mức cao.

Thị trường bất động sản năm 2025 đã vượt qua cả kỳ vọng, khi không những tăng trưởng mạnh, mà còn đạt đến cấp độ “bùng nổ”. Ảnh: Đức Thanh

Một điểm đáng chú ý, báo cáo của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy, tồn kho bất động sản trong quý III ở mức khoảng 26.717 căn/nền. Đáng chú ý, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, bằng 137% so với quý II, trong khi tồn kho đất nền giảm gần 69% so với năm 2024.

Chuyên gia từ VARS IRE cho rằng, so với giai đoạn trước, tồn kho tuy tăng lên nhưng lại mang ý nghĩa tích cực, phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp trong bối cảnh nhiều dự án đã đang và sắp được tháo gỡ theo những khung pháp lý mới được ban hành, tạo tiền đề bổ sung nguồn cung và cải thiện thanh khoản.

Lưu ý rằng, sau khi Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2024 chính thức được thông qua tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV, Bộ Xây dựng mới đây cho biết dự kiến sẽ nghiên cứu, kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản trong năm 2026.

Ở một góc độ khác, Chính phủ quyết liệt triển khai hoàn thiện nâng cấp hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thực hiện, đưa vào vận hành thí điểm ngay từ năm 2026. Điều này không chỉ giúp hạn chế tình trạng thao túng, méo mó thị trường, mà còn ngăn chặn sự chi phối từ bất kỳ nhóm lợi ích nào, qua đó đảm bảo thị trường vận hành theo đúng quy luật cung - cầu.

Bà Giang Đỗ - Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Định giá, Savills Việt Nam nhận định, với việc có một kênh giao dịch chính thống sẽ giúp giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian và chi phí cho người dân, doanh nghiệp; đồng thời đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số...

Không những vậy, quan trọng hơn cả như phân tích của TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thì giao dịch qua Trung tâm Giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý dự đoán sẽ thay đổi hoàn toàn phương thức giao dịch, qua đó tạo ra sự chuyển biến đáng kể với cả nhà đầu cơ, nhà đầu tư và người mua ở thực.

Trong đó, với việc mọi thông tin, dữ liệu về đất đai từ “nhà ở có sẵn”, “nhà ở hình thành trong tương lai” đến “quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án”, “quyền sử dụng đất khác”… và đã được mã hóa, định danh. Theo ông Đính, điều này đồng nghĩa các kỳ vọng “ăn bằng lần” theo các cơn sốt giá của thị trường không còn nữa, khi các yếu tố “ảo” do đầu cơ, do thông tin mất cân xứng mang lại không còn.

Một điểm đáng lưu ý khác trong năm 2026 là tiến độ tích cực của phân khúc nhà ở xã hội khi Bộ Xây dựng đã triển khai nhiều nhóm giải pháp trọng tâm để thúc đẩy phân khúc này tăng tốc. Cuối tháng 11/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP, quy định chi tiết về Quỹ Nhà ở quốc gia và các biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Trước đó, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 261/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nhiều quy định về phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt làm rõ cơ chế tài chính với việc dành quỹ đất 20% trong khu đô thị để làm nhà ở xã hội, cũng như làm rõ trình tự, ưu tiên trong xác định quỹ đất và hồ sơ triển khai dự án, bên cạnh nâng trần mức thu nhập cho người mua nhà lên 20 triệu đồng/người (độc thân) và 40 triệu đồng/hộ gia đình.

Ghi nhận cho thấy, sau khi có những giải pháp gỡ khó, chỉ trong một khoảng thời gian ngắn vừa qua, không chỉ riêng Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh, mà hàng loạt địa phương trên cả nước công bố khởi công hoặc tìm chủ đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội quy mô lớn trên địa bàn.

Trật tự mới được thiết lập

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch GP-Invest cho rằng, việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý và thủ tục hành chính cho ngành xây dựng và bất động sản sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp mở rộng cơ hội tiếp cận đất đai, hoạt động hiệu quả hơn.

“Cơ hội tiếp cận đất đai” được xem là một trong những chỉ số quan trọng nhất trong việc thu hút đầu tư tại các địa phương nói riêng và đối với Việt Nam nói chung, dù không được được quy định chính thức trong bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào. Vì vậy, sự thay đổi theo hướng đảm bảo hài hòa lợi ích, rõ ràng và minh bạch trong tiếp cận đất đai của các chủ thể doanh nghiệp - người dân - cơ quan quản lý, vừa qua được xem là hướng đi quan trọng để vận hành minh bạch, dựa trên luật chơi rõ ràng, thay vì “kỳ vọng chính sách” như giai đoạn trước.

Tất nhiên, lưu ý rằng, với một luật chơi mới sẽ cho thấy thị trường ngày càng nghiêng về các nhà phát triển có năng lực tài chính mạnh, kinh nghiệm triển khai dự án lớn và khả năng tổ chức đầu tư đồng bộ. Hệ quả tất yếu là “không gian phát triển” của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đặc biệt là doanh nghiệp địa phương, ngày càng bị thu hẹp.

Trong bối cảnh Chính phủ và các địa phương đang đẩy mạnh quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh, mở rộng không gian đô thị để giảm tải áp lực dân số và hạ tầng tại các thành phố lớn, các khu đô thị sẽ không chỉ “tịnh tiến” xa trung tâm, mà còn “mở rộng” cả về quy mô triển khai.

Chỉ tính riêng Hà Nội, theo thống kê của Batdongsan.com.vn số dự án chung cư khu vực ven các đường vành đai tăng từ khoảng 269 dự án trước năm 2015 lên gần 700 dự án thời điểm hiện tại, tức tăng gần 2,6 lần. Phân khúc chung cư tiếp tục đóng vai trò “đầu kéo” của thị trường Hà Nội, với tâm điểm dịch chuyển về khu vực Vành đai 2 và 3 và có xu hướng tiếp tục tịnh tiến ra Vành đai 4 vùng Thủ đô và phía bên kia sông Hồng theo xu hướng dịch chuyển của người mua nhà.

Khi đó, câu chuyện cạnh tranh sản phẩm để đảm bảo giá trị thực như "Khả năng kết nối", "Chất lượng quản lý", "Mật độ dân cư" và "Tiềm năng khai thác cho thuê" sẽ buộc các doanh nghiệp phải chuyển đổi chiến lược kinh doanh để đảm bảo hài hòa lợi ích.