Thị trường M&A bất động sản “giằng co”, doanh nghiệp mạnh tay tái cấu trúc

Dòng vốn dài hạn đang hướng về các đô thị vệ tinh, nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng. Ảnh: Agora City.

Cuộc chơi thị phần gia tăng, tái định vị tài sản

Theo Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý IV/2025 của Avison Young Việt Nam, bất động sản tiếp tục là ngành thu hút nhiều hoạt động M&A nhất.

Năm 2025, tiến trình đàm phán có xu hướng kéo dài, cho thấy thế giằng co giữa kỳ vọng tương lai và góc nhìn thực tế của các bên tham gia. Vị trí của tài sản phản ánh sự dịch chuyển trọng tâm đầu tư theo cơ sở hạ tầng liên vùng.

Khối nội đã soán ngôi khối ngoại, trở thành bên mua chủ đạo, đồng thời chiếm phần lớn trong số thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD. Doanh nghiệp trong nước được thúc đẩy bởi mục tiêu tái cấu trúc, hoạt động thoái hoặc huy động vốn, hoặc mở rộng quỹ đất để cải thiện dòng tiền và bảng cân đối. Điều này được nhìn thấy trong các thương vụ của Vincom Retail, Sunshine Group, Phát Đạt hay Sơn Kim Land.

Ngược lại, nhà đầu tư ngoại tập trung vào các thương vụ quy mô lớn và chiến lược dài hạn, điển hình như Gamuda Land tại Hải Phòng, CapitaLand mua lại dự án từ Vinhomes hay nhà đầu tư Nhật Bản mua 80% vốn dự án Thuận An 1 từ Phát Đạt.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường hiện nay đang nghiêng về phía nhà đầu tư, song nhiều bên cũng rất thận trọng trong việc ra quyết định, duy trì kỷ luật chặt chẽ trong định giá và cấu trúc giao dịch, nhất là ở khâu thẩm định pháp lý và rủi ro vận hành.

Các thương vụ đi đến thành công thường mang tính đột phá – giúp nhà đầu tư sắp xếp lại bàn cờ thị phần và tái định vị tài sản cho chu kỳ tăng trưởng kế tiếp. Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu tái phân bổ, Việt Nam với vị trí địa lý chiến lược và triển vọng kinh tế tích cực dự báo tiếp tục có nhiều cơ hội hưởng lợi khi nhu cầu đầu tư gia tăng vào năm 2026.

Thị trường căn hộ ở thật thu hút lượng lớn nhà đầu tư. Ảnh: Phối cảnh dự án A&K Tower ở TP. Hồ Chí Minh mới

Bất động sản nhà ở Việt Nam năm 2025 trong bối cảnh M&A

Năm 2025, thị trường nhà ở kích hoạt trở lại sau gần ba năm “ngủ đông”, thấy rõ qua hoạt động M&A, tái khởi động dự án và triển khai các dự án mới.

Trong quý IV/2025, nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh tăng vừa phải khi chủ đầu tư quan sát khả năng hấp thụ và giá bán chặt chẽ, tỷ lệ hấp thụ đạt 65–75%. Ở chiều ngược lại, Hà Nội ghi nhận hơn 10.000 căn hộ mới mở bán từ các dự án quy mô lớn.

Dù nguồn cung lớn, tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội vẫn đạt 70–80%. Tại vùng lõi Đà Nẵng, giá sơ cấp đã thiết lập mặt bằng mới vào quý 4 – lên mức 3.020–3.770 USD/m2. Điều này khiến hấp thụ duy trì khiêm tốn ở mức 35–40%. Phân khúc trung đến cao cấp tiếp tục dẫn dắt ba thị trường trọng điểm, khiến cơ cấu thị trường nhà ở ngày càng chênh lệch rõ.

Giá sơ cấp căn hộ tiếp tục đi lên và phân hóa mạnh giữa khu vực lõi và khu vực mở rộng. Năm 2026, nguồn cung căn hộ dự báo tiếp tục tăng, giá bán vẫn nhích lên nhưng với tốc độ chậm hơn giai đoạn trước.

Nguồn cung căn hộ mới dự báo đạt khoảng 15.000 căn tại TP. Hồ Chí Minh, 10.000 căn tại Hà Nội và 4.000 căn tại Đà Nẵng, với mức tăng giá sơ cấp lần lượt là 20–25% tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, và 10–15% tại Đà Nẵng.

Khác với rủi ro bong bóng, mặt bằng giá nhà hiện nay cho thấy sự dịch chuyển trong cấu trúc đô thị và chi phí phát triển, gắn liền với tiềm năng và giá trị sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa.

Việc nhiều địa phương ban hành bảng giá đất 2026 kèm hệ số K sẽ khiến quá trình tái định giá đất đô thị diễn ra nhanh hơn. Dù có thể tạo áp lực chi phí trong ngắn hạn, đây vẫn là bước cần thiết để giá đất tiệm cận giá trị thực, đồng thời tạo thêm nguồn lực cho Nhà nước tái đầu tư vào hạ tầng.

Song song với diễn biến giá và nguồn cung căn hộ, hoạt động M&A trong tài sản nhà ở cũng sôi động. Năm 2025, phần lớn giao dịch (được công bố) diễn ra ở TP. Hồ Chí Minh mới (gồm 15 giao dịch ở TP. Hồ Chí Minh cũ và một giao dịch ở Bình Dương cũ); 11 giao dịch còn lại ở các tỉnh vệ tinh của Hà Nội và một giao dịch ở miền Trung.