Bài 3: Nỗ lực từ cơ quan thuế

Dễ phát hiện, khó xử lý

Trên thực tế các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (BĐS) có giá trị rất cao, nhưng các bên tham gia đều thoả thuận ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn, hoặc bằng giá của ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, dẫn đến khai không đúng giá thực tế, do vậy cơ quan quản lý rất khó xử lý.

Chia sẻ về vấn đề này, bà Lý Thị Hoài Hương - Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ và vừa, hộ kinh doanh, cá nhân (Tổng cục Thuế) cho biết, hiện nay việc quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS được thực hiện theo các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan về thuế thu nhập cá nhân, tuy nhiên hợp đồng chuyển nhượng BĐS là giao dịch dân sự giữa các bên, có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc bằng lời nói, nên rất khó để xác định giá trị thực.

Thậm chí, có giao dịch tồn tại song song 2 loại hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động; hợp đồng viết tay ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại toà. Do đó, rất khó xác minh giá trị thực của giao dịch, đặc biệt là cơ quan thuế hiện nay chưa có chức năng điều tra.

Thời gian qua, Tổng cục Thuế đã có nhiều văn bản chỉ đạo cơ quan thuế các cấp tăng cường quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

“Vấn đề này gây khó khăn cho việc tính thuế, làm giảm số thuế phải nộp. Thực tế có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá, hoặc bằng giá của UBND” - bà Hương chia sẻ.

Qua công tác quản lý thuế, cơ quan thuế còn phát hiện hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư, hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, điều này cũng dẫn đến thất thu ngân sách.

Hiện nay, việc quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS thực hiện theo các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan về thuế thu nhập cá nhân. Quy trình tiếp nhận, xử lý hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện theo Điều 6 Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường.

“Hồ sơ được tiếp nhận từ chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai các quận, huyện, xử lý qua cổng dịch vụ công của các tỉnh, thành phố và có quy định về thời hạn liên thông giải quyết thủ tục hành chính trong hoạt động chuyển nhượng BĐS đối với cơ quan thuế là 5 ngày làm việc. Tuy nhiên, văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ đến cơ quan thuế thường chậm, sát ngày hẹn trả kết quả dẫn đến áp lực về thời gian trả kết quả xác định nghĩa vụ tài chính về đất” - bà Hương nói.

Tăng cường phối hợp chống thất thu

Thời gian qua, Tổng cục Thuế đã có nhiều văn bản chỉ đạo cơ quan thuế các cấp tăng cường quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Cụ thể, ngày 24/6/2021 Tổng cục Thuế đã có văn bản số 2288/TCT-TTKT yêu cầu các cục thuế tập trung kiểm tra hồ sơ khai thuế của các doanh nghiệp, cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản gửi đến cơ quan thuế, trên cơ sở đó xác định các trường hợp có rủi ro cao về thuế để thực hiện việc thanh tra, kiểm tra, nhất là đối với các doanh nghiệp thực hiện dự án BĐS đã mở bán, nhưng không công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Bên cạnh đó, Tổng cục Thuế cũng yêu cầu các cục thuế báo cáo UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo sở tư pháp yêu cầu các phòng công chứng, văn phòng công chứng trên địa bàn hàng tháng cung cấp cho cơ quan thuế danh sách tổ chức, cá nhân có hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng, cho thuê khách sạn theo từng địa phương để cơ quan thuế tiến hành đôn đốc việc kê khai và nộp thuế; chỉ đạo sở tài nguyên môi trường cung cấp thông tin về chuyển nhượng dự án BĐS, việc đưa BĐS vào kinh doanh, nhất là BĐS hình thành trong tương lai, đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... để thực hiện nghĩa vụ thuế.

“Để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, chống thất thu thuế, theo quy định của Luật Quản lý thuế số 38 và Nghị định 126/2020/NĐ-CP, ngày 16/7/2021 Tổng cục Thuế cũng đã có văn bản số 2622/TCT-DNNCN yêu cầu cục thuế các tỉnh, thành phố báo cáo UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo cơ quan, ban ngành liên quan, UBND các quận, huyện tăng cường phối hợp trao đổi thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS, vận động, tuyên truyền, hướng dẫn để người nộp thuế nâng cao ý thức chấp hành pháp luật thuế; xây dựng giải pháp chống thất thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS” - bà Hương nói.