Thị trường bất động sản đang bị "lệch" cung - cầu, nghiêng về sản phẩm cao cấp, thiếu nhà ở vừa túi tiền. Ảnh: Kỳ Phương

Không thể cứ đợi cơ chế một chiều

Theo HoREA, ngày 7/12/2023, tại Hội nghị “Giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất, kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô”, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo “các chủ thể phải cùng nhau vào cuộc, chung tay, chung sức, đồng lòng hơn lúc nào hết, trách nhiệm với đất nước, nhân dân, vì nền kinh tế”. Tất cả phải hành động, tư tưởng phải thông với quan điểm “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân.

Cùng với đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm. Qua 2 hội nghị về bất động sản, Thủ tướng đã đề nghị điều này nhưng đến nay chưa được triển khai tích cực.

Thủ tướng cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản kêu khó tiếp cận vốn, nhưng trong những năm qua, bất động sản tăng giá nói chung, nếu khó khăn mà vẫn muốn giữ giá bán như cũ, vẫn đòi hỏi “một chiều” thì liệu đã có trách nhiệm chung chưa?

Lúc bình thường thì có chính sách bình thường, lúc khó khăn phải có chính sách trên tinh thần “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ” thì mới là phù hợp, đúng đắn, thúc đẩy được sự phát triển”.

Trong 11 tháng đầu năm 2023, Thủ tướng đã chủ trì 2 hội nghị để bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà, nhà đầu tư và Thủ tướng cũng đã chủ trì Hội nghị chuyên đề về thực hiện Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021- 2030.

Như vậy, có thể nói là ở “chiều” Nhà nước, hầu như tất cả các kiến nghị, đề xuất của HoREA và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đều đã được các cơ quan có thẩm quyền lắng nghe, xem xét, giải quyết ở cả 3 cấp.

Một là, sửa đổi, bổ sung một số quy định của luật nhằm xây dựng thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững và tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, bình đẳng.

Hai là, sửa đổi, bổ sung một số quy định của các văn bản dưới luật.

Ba là, đã bước đầu tháo gỡ được một số vướng mắc, khó khăn trong công tác thực thi pháp luật của các địa phương, nhất là sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 73/2023/NĐ-CP quy định về khuyến khích, bảo vệ cán bộ năng động, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm vì lợi ích chung để thực hiện Kết luận số 14-KL/TW ngày 22/9/2021 của Bộ Chính trị.

Mặc dù thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn khó khăn nhưng các chủ đầu tư vẫn không muốn hạ giá bán. Ảnh: Kỳ Phương

Doanh nghiệp vẫn cố “neo giữ giá”?

HOREA cho hay, ở chiều ngược lại, doanh nghiệp bất động sản tiếp thu, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về yêu cầu phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm thì các doanh nghiệp bất động sản đến nay chưa được triển khai tích cực.

Thống kê từ HoREA cho thấy, từ năm 2020 đến nay, tình trạng “lệch pha” cung - cầu, thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu căn hộ vừa và nhỏ có giá vừa túi tiền so với nhu cầu nhà ở rất lớn của các tầng lớp dân cư trong xã hội.

Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung nhà ở tại các dự án năm 2020 là 16.895 căn, năm 2021 giảm còn 14.443 căn, năm 2022 giảm còn 12.147 căn và 9 tháng đầu năm 2023 có dấu hiệu phục hồi nhẹ với 15.020 căn.

Tình trạng “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu căn hộ nhà ở bình dân đã cho thấy thị trường bất động sản bị mất cân đối nghiêm trọng và chưa phát triển bền vững.

Tại TP. Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở cao cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 70%, năm 2021 là 72%, năm 2022 là 78,2% và 9 tháng đầu năm 2023 vẫn chiếm tỷ lệ 66,37%.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở trung cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 29%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 28%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 21,8% và 9 tháng đầu năm 2023 chiếm tỷ lệ 33,63%.

Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm tỷ lệ 1% và trong các năm 2021, 2022 và 9 tháng đầu năm 2023 thì không còn căn hộ nhà ở bình dân

Theo quy luật cung - cầu, do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng giá trung bình trên dưới 10%/năm.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận xét, mô hình “kim tự tháp” thị trường nhà ở hiện nay bị “lộn ngược đầu”, mất cân đối, không bền vững.

Bởi vì, phân khúc nhà ở bình dân bao gồm nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội lẽ ra phải chiếm đa số, tỷ lệ cao nhất nhưng trên thực tế lại quá ít, thậm chí trong 3 năm gần đây thì không còn loại nhà này.

Trong khi đó, phân khúc cao lại chiếm tỷ lệ lớn nhất đến 70 - 80%, áp đảo dẫn đến tình trạng đầu cơ, làm méo mó thị trường bất động sản.

Trước hết, để thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc giảm giá bán nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân, HoREA nhận thấy, số doanh nghiệp có sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường trong 3 năm qua không nhiều, như tại TP. Hồ Chí Minh năm 2021 chỉ có 20 doanh nghiệp, năm 2022 chỉ có 25 doanh nghiệp.

Riêng 9 tháng đầu năm 2023 chỉ có 13 doanh nghiệp có sản phẩm đưa ra thị trường với tổng cộng 15.020 căn hộ, trong đó có đến 9.969 căn hộ cao cấp chiếm đến 66,37%, phần còn lại là 5.051 căn hộ trung cấp và không có căn hộ giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân.

Nhìn chung, số dự án và sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường từ năm 2020 đến nay đã có sự sụt giảm rất lớn so với năm 2017, là năm phát triển cao nhất trong 10 năm gần đây có đến 92 dự án với 42.991 căn hộ được đưa ra thị trường.

HoREA chỉ ra, vấn đề cấp bách là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tập trung tháo gỡ “vướng mắc pháp lý” để tăng nguồn cung dự án nhà ở, tăng nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội phù hợp với thu nhập của người dân và tăng tính cạnh tranh để giảm giá nhà theo quy luật thị trường.