Doanh nghiệp địa ốc trước bài toán chi phí tuân thủ

Thách thức với bài toán phát triển hiệu quả

“Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng trở lại (chỉ riêng 2 tháng cuối năm 2025 ghi nhận khoảng 3 - 4 đợt điều chỉnh tăng), khả năng phát triển của thị trường đã bị thu hẹp đáng kể, đồng thời, áp lực chi phí tài chính lên doanh nghiệp cũng ngày càng lớn”, chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP-Invest tại hội thảo về cơ hội đầu tư 2026 diễn ra cách đây không lâu phần nào khái quát hóa câu chuyện của thị trường và doanh nghiệp địa ốc sắp tới.

Ngay trong những ngày đầu năm, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu để có các chính sách, giải pháp hiệu quả về tín dụng theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công điện số 190 ngày 7/10/2025, nhất là điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, hiệu quả; kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, không để dòng vốn đầu cơ làm méo mó thị trường, hướng dòng vốn vào các dự án nhà ở có giá phù hợp, dự án nhà ở xã hội và hoạt động sản xuất kinh doanh, phục vụ mục tiêu tăng trưởng hai con số.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ đổ mạnh từ giữa năm. Ảnh: Việt Dương

Điều này theo phân tích của các chuyên gia, tín dụng bất động sản trong năm 2026 sẽ không bị “đóng băng”, nhưng được yêu cầu dẫn dắt theo hướng chọn lọc hơn. Cánh cửa vốn vay sẽ hẹp lại đối với các nhóm đầu cơ quy mô lớn, song vẫn rộng mở với những dự án có pháp lý minh bạch và người mua nhà có nhu cầu thực sự. Điều quan trọng là các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thích ứng và có kế hoạch khác cho câu chuyện về vốn, thay vì kỳ vọng lãi suất quay trở lại mức thấp như giai đoạn trước.

Thực tế, trong các thông điệp chia sẻ đầu năm gần đây, lãnh đạo nhiều ngân hàng đã sớm xây dựng kế hoạch “nắn” dòng vốn tín dụng theo định hướng này. Theo đó, mặc dù vẫn đánh giá cao thị trường bất động sản, nhưng các ngân hàng này sẽ tập trung đặc biệt vào phân khúc nhà ở cho người mua có nhu cầu thực thay vì các hoạt động đầu cơ. Đồng thời, các ngân hàng cũng áp dụng các biện pháp quản trị rủi ro và chính sách thẩm định tín dụng thận trọng hơn đối với các dự án cao cấp hoặc tương tự bằng việc áp dụng tiêu chuẩn rủi ro cụ thể và quy trình kiểm soát chặt chẽ.

Quan điểm của nhiều ngân hàng, thực chất thị trường bất động sản đang trong trạng thái neo giá ở mức cao, trong khi thanh khoản có xu hướng giảm, đặc biệt ở phân khúc hạng sang và cao cấp. Mặc dù chưa xuất hiện dấu hiệu bất thường, nhưng rủi ro tiềm ẩn gia tăng trong thời gian tới. Do đó, với doanh nghiệp, việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, hạn chế dàn trải dự án, nâng cao năng lực dự báo dòng tiền và kiểm soát chặt đòn bẩy tài chính sẽ là điều kiện sống còn để giảm thiểu rủi ro và hướng tới phát triển bền vững.

Ghi nhận của phóng viên Thời báo Tài chính Việt Nam, chỉ trong nửa đầu tháng 1/2026, thị trường chứng kiến nhiều thương vụ thoái vốn tại các dự án từng được coi là át chủ bài của Novaland, LDG, DIC Corp,… nhằm chuẩn bị nguồn lực tốt nhất để thích nghi với điều kiện mới.

Bản thân Novaland, ngoài việc bán dự án, trong tuần trước, thông qua nghị quyết điều chỉnh giá chuyển đổi và tỷ lệ chuyển đổi lô trái phiếu quốc tế trị giá hơn 335 triệu USD. Đây được xem là một bước đi tiếp theo trong lộ trình tái cấu trúc tài chính đã được doanh nghiệp này theo đuổi suốt 2 năm qua. Song song với việc điều chỉnh trái phiếu chuyển đổi, Novaland cũng đẩy mạnh hoán đổi nợ bằng cổ phiếu, với hơn 163,6 triệu cổ phiếu phát hành để xử lý khoản nợ hơn 2.577 tỷ đồng cho các cổ đông lớn.

Việc chấp nhận pha loãng vốn, giảm gánh nặng nợ vay và cải thiện bảng cân đối kế toán phản ánh lựa chọn chiến lược của Novaland với ưu tiên ổn định tài chính dài hạn, thay vì giữ bằng mọi giá các chỉ số vốn chủ sở hữu ngắn hạn. Trong bối cảnh thị trường vốn còn nhiều biến động, đây là quyết định không dễ dàng của Novaland, nhưng cần thiết để “mua thời gian” cho quá trình phục hồi.

Chủ động và minh bạch là chìa khóa cho giai đoạn mới

Theo TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, việc kiểm soát tín dụng bất động sản trong năm 2026 không chỉ nhằm xử lý rủi ro trước mắt, mà còn hướng tới tái định hình thị trường theo hướng bền vững hơn. Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản, đặc biệt là tín dụng đầu tư - kinh doanh, nhiều khả năng duy trì ở mức cao hơn trong năm 2026. Đây là diễn biến mang tính cấu trúc, không phải biến động ngắn hạn.

Tuy vậy, trong một môi trường mà dòng vốn trở nên "đắt đỏ" và kén chọn hơn, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp trở thành thước đo duy nhất để các quỹ đầu tư đặt niềm tin, nhất là khi các chuyển động mới cho thấy cửa đang mở với việc kêu gọi từ vốn trái phiếu.

Trong tuần trước, Phát Đạt đã phát hành thành công lô trái phiếu trị giá 5.400 tỷ đồng, mã PDA12501, kỳ hạn 30 tháng, đáo hạn ngày 26/6/2028, với lãi suất 11%/năm. Trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản bảo đảm và do CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) đăng ký, lưu ký. Hiện đây là lô trái phiếu duy nhất còn lưu hành của Phát Đạt trên sàn HNX. Trước đó, việc trả nợ đúng hạn lô trái phiếu PDA12401 trị giá 3.490 tỷ đồng vào tháng 8/2025 là một trong những yếu tố hàng đầu giúp doanh nghiệp nhận được niềm tin ở lô trái phiếu mới.

Từ trường hợp Phát Đạt, có thể thấy một xu hướng chung đang hình thành trong nhóm doanh nghiệp bất động sản là chuyển từ thế “phòng thủ bị động” sang “chủ động tạo thế”. Trái phiếu không chỉ là công cụ huy động vốn, mà là một cam kết tài chính dài hạn, đòi hỏi doanh nghiệp phải thẩm định dự án kỹ lưỡng, tính toán đầy đủ dòng tiền và biên lợi nhuận ngay từ khâu tiền khả thi, vì vậy, chỉ có những doanh nghiệp thực sự đủ năng lực mới dám mạnh dạn tiếp cận vốn qua thị trường trái phiếu.

Lãnh đạo một doanh nghiệp phát triển dự án tại tỉnh Ninh Bình cho biết, không phải doanh nghiệp không muốn phát hành lại, mà là “chưa dám”. Chi phí tuân thủ tăng cao, yêu cầu minh bạch khắt khe hơn là điều doanh nghiệp chưa đạt được trong giai đoạn này, nhưng doanh nghiệp vẫn sớm chuẩn bị dần các điều kiện để quay lại thị trường trái phiếu khi cần, bởi kênh tín dụng ngân hàng cũng sẽ không dễ tiếp cận như trước.

Theo TS. Cấn Văn Lực, trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt, những rủi ro từ chiến lược kinh doanh dàn trải của doanh nghiệp bất động sản càng bộc lộ rõ. Việc triển khai cùng lúc nhiều dự án có thể chưa tạo áp lực ngay khi thị trường thuận lợi, nhưng sẽ trở thành gánh nặng lớn khi dòng tiền bị siết và chi phí vốn tăng.

Do đó, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị, ngoài bài toán vốn doanh nghiệp cần tái cơ cấu danh mục sản phẩm, giảm phụ thuộc vào phân khúc cao cấp, tập trung nhiều hơn vào nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội - những phân khúc đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung.