Không lựa chọn định giá đất theo nguyên tắc có lợi nhất cho ngân sách

Sáng 30/8, tại Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách cho ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các đại biểu đã nghe Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Nhất trí Nhà nước thu hồi đất để điều tiết chênh lệch địa tô

Đối với nhóm vấn đề về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79), Ủy ban Kinh tế cho rằng, đây là quy định quan trọng của Luật Đất đai, cần hết sức thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng, bảo đảm thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết số 18-NQ/TW và tuân thủ quy định của Hiến pháp năm 2013 để quy định rõ ràng, tránh cách hiểu khác nhau, gây vướng mắc trên thực tiễn.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh

Trong các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng, cơ quan thẩm tra nhất trí với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để điều tiết chênh lệch giá trị tăng thêm từ đất do thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân - nhà đầu tư và các trường hợp thu hồi đất để bảo đảm điều kiện thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất, từ dự án đầu tư sẽ tạo ra nguồn thu mới cho ngân sách nhà nước, đem lại lợi ích tổng thể cho toàn dân, toàn xã hội; đối với người dân có đất thu hồi, Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Ngoài ra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay, về các trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại (Điều 127), hiện nay có 2 loại ý kiến khác nhau.

Loại ý kiến nhất, đề nghị giữ như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Theo đó, nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Quy định như vậy tiếp tục kế thừa quy định Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở; nhưng lại mở rộng hơn so với khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở hiện hành khi được nhận thỏa thuận về quyền sử dụng đất không chỉ đối với đất ở, mà còn đối với đất hỗn hợp có đất ở và đất khác.

Loại ý kiến thứ hai, đề nghị sửa đổi quy định tại Điều 127 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng chặt chẽ hơn phạm vi đất hỗn hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần.

Quy định như vậy thu hẹp hơn quy định hiện hành đối với trường hợp nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất đang có, nhưng mở rộng hơn về trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Không quy định chỉ tiêu đất sân golf, đất ở trong quy hoạch quốc gia

Về nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Ủy ban Kinh tế cho biết, sẽ tiếp tục phối hợp với cơ quan soạn thảo và các cơ quan liên quan làm rõ nguyên tắc, tiêu chí đề xuất các chỉ tiêu sử dụng đất tại các cấp quy hoạch sử dụng đất. Song sẽ tránh việc phân loại quá chi tiết các chỉ tiêu sử dụng đất bởi có thể dẫn đến sự thiếu linh hoạt, không đầy đủ hoặc không thể đáp ứng được thay đổi nhanh trong thực tiễn, gây khó khăn trong quá trình triển khai và ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, phát sinh thêm thủ tục hành chính.

Ủy ban Kinh tế cũng thống nhất quan điểm không quy định các chỉ tiêu “đất khu công nghiệp”, “đất khu công nghệ cao”, “đất hạ tầng giao thông cấp quốc gia”, “đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn”, “đất di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh”, “đất làm sân gôn” trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia.

Theo cơ quan thẩm tra, quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ nên xác định chỉ tiêu đất trồng lúa, đất rừng, đất quốc phòng, đất an ninh. Như vậy sẽ tránh chồng chéo, bảo đảm việc phân quyền và linh hoạt cho các địa phương, đối với các chỉ tiêu còn lại sẽ được rà soát quy định tại quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, bảo đảm việc quản lý chặt sẽ mục đích sử dụng đất.

Toàn cảnh phiên họp sáng 30/8

Một nội dung điều chỉnh quan trọng khác trong dự thảo mới là về phương pháp định giá đất. Tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo Luật chỉnh sửa quy định về căn cứ xác định, thông tin đầu vào, phương pháp xác định giá đất để thể chế hóa cụ thể hơn yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về “có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Đồng thời, quy định rõ về nội hàm các phương pháp xác định giá đất; bỏ quy định về việc lựa chọn phương pháp theo nguyên tắc “có lợi nhất cho ngân sách nhà nước”, thay thế bằng quy định về trường hợp áp dụng đối với từng phương pháp cụ thể; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập.

Dự thảo Luật cũng bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất, tuy nhiên điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành.