Các dự án vùng ven có giao dịch hạn chế trong quý I/2026. Ảnh: Kỳ Phương

Thanh khoản tập trung cục bộ

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI), thị trường bất động sản nhà ở quý I/ 2026 ghi nhận nhiều chuyển biến đáng chú ý, trong bối cảnh các chính sách mới bắt đầu có hiệu lực và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao.

Nguồn cung mới bất động sản nhà ở quý I/2026 tăng 70% so với cùng kỳ 2025, tập trung chủ yếu tại các dự án của các chủ đầu tư lớn. Trong đó, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường ước đạt 77.912 sản phẩm, tăng mạnh 65% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng nguồn cung mới đạt khoảng 13.610 sản phẩm, ghi nhận mức tăng 70% theo năm. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại dự án của các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính mạnh và pháp lý minh bạch.

Cụ thể: Nguồn cung mới tại khu vực miền Bắc tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm đến 56% tổng nguồn cung mới cả nước với khoảng 7.597 sản phẩm (tăng ~48% theo năm). Tại miền Trung, nguồn cung mới ước đạt 2.149 sản phẩm, tăng 196% theo năm.

Khu vực miền Nam ghi nhận nguồn cung mới đạt 3.564 sản phẩm, tăng 93% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, nguồn cung mới tại khu vực miền Tây ghi nhận mức khiêm tốn với 300 sản phẩm.

Một số dự án tiêu điểm từ các chủ đầu tư lớn bổ sung nguồn cung trong quý I/2026 như: Khu vực Miền Bắc: Masteri Grand Coast & LUMIÈRE Essence Peak (Masterise Homes), The Park Land (MIK Group),... Khu vực Miền Trung: Vinhomes Hải Vân Bay (Vinhomes), The Meridian (Lancom), Charmora City - Onsen 2 (Sun Group)… Khu vực Miền Nam: The Privé (Dat Xanh Group), Harmonie Phú Mỹ Hưng (Phú Mỹ Hưng), The Emerald Garden View (Lê Phong),...

Các chuyên gia cho biết, trái ngược với đà phục hồi bùng nổ của năm 2025, bước sang quý I/2026, sức cầu thị trường có dấu hiệu chững lại. Tổng lượng hấp thụ đạt 14.616 sản phẩm, tăng 170% so với cùng kỳ năm trước, nhưng giảm 46% so với quý IV/2025 phản ánh tâm lý thận trọng hơn từ phía khách hàng.

Trong quý I/2026, tỷ lệ hấp thụ chung trên toàn thị trường dao động phổ biến ở mức 15% - 25%. Khu vực miền Bắc vẫn duy trì với tỷ lệ hấp thụ từ 20% - 25%.

Tuy nhiên, tại khu vực miền Nam, tỷ lệ hấp thụ ước đạt 20% - 25%, giảm 5 điểm % so với cùng kỳ năm trước. Khu vực miền Trung duy trì tỷ lệ từ 15% - 20%.

Các chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services đánh giá, sự sụt giảm về tỷ lệ hấp thụ này đến từ việc lãi suất thả nổi tại nhiều hệ thống ngân hàng đã chạm mức 14 - 16%/năm, tạo áp lực tài chính lớn cho người mua.

Thanh khoản hiện nay chỉ tập trung cục bộ tại các dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm đầu tư vùng ven gần như có lượng giao dịch rất hạn chế.

Lãi suất thả nổi đang trở thành “gông cùm” cản trở đà phục hồi của thị trường bất động sản. Ảnh: Kỳ Phương

Giá bán xu hướng đi ngang

Báo cáo từ Dat Xanh Services - FERI cho thấy, trong quý I/2026, giá bán bất động sản có xu hướng ổn định ở hầu hết các loại hình sản phẩm và vùng thị trường.

Có thể thấy, xu hướng tăng giá mạnh mẽ của năm 2025 đã bắt đầu chậm lại, thay vào đó là trạng thái ổn định đi ngang ở hầu hết các phân khúc. Tỷ lệ biến động giá có sự phân hóa rõ rệt, chỉ tập trung tăng nhẹ ở loại hình căn hộ tại các đô thị lớn.

Giá bán sơ cấp căn hộ tại khu vực miền Bắc và miền Nam tiếp tục duy trì đà tăng nhẹ từ 1% - 2% theo quý. Tại miền Bắc, mức giá căn hộ dao động phổ biến từ 45 - 170 triệu đồng/m²; tại miền Nam, khung giá ghi nhận từ 35 - 150 triệu đồng/m².

Trong khi đó, tại khu vực miền Trung và miền Tây, giá bán căn hộ giữ mức ổn định theo quý, lần lượt dao động trong khoảng 32 - 115 triệu đồng/m² và 30 - 60 triệu đồng/m². Loại hình nhà phố, biệt thự, shophouse và đất nền ghi nhận sự ổn định về giá, không có nhiều biến động so với quý trước.

Giá sơ cấp nhà phố tại miền Bắc trung bình từ 80 - 250 triệu đồng/m²; miền Nam dao động từ 50 - 250 triệu đồng/m². Các khu vực miền Trung và miền Tây duy trì khung giá lần lượt là 50 - 145 triệu đồng/m² và 30 - 90 triệu đồng/m².

Phân khúc biệt thự và shophouse cũng giữ mức giá đi ngang, với biên độ giá rộng nhất tại miền Nam (biệt thự lên đến 320 triệu đồng/m², shophouse đạt 350 triệu đồng/m²) và miền Bắc (biệt thự đạt 300 triệu đồng/m², shophouse đạt 290 triệu đồng/m²).

Đất nền sau giai đoạn phục hồi trong năm 2025 hiện đã đi vào chu kỳ ổn định về giá trên toàn quốc. Giá sơ cấp đất nền tại miền Bắc dao động từ 50 - 100 triệu đồng/m²; miền Trung từ 15 - 80 triệu đồng/m²; miền Nam từ 25 - 70 triệu đồng/m² và miền Tây ổn định ở mức 12 - 45 triệu đồng/m².