Nhà đầu tư bất động sản thương mại có nguy cơ thua lỗ nặng hậu Covid-19

Xu hướng làm việc từ xa khiến bất động sản văn phòng khó phục hồi

Lãi suất tăng, lạm phát dai dẳng và điều kiện kinh tế khó khăn là những kẻ thù quen thuộc đối với những người mua bất động sản thương mại dày dạn kinh nghiệm, những người thường vượt qua cơn bão để chờ nhu cầu thuê tăng và chi phí vay giảm.

Suy thoái theo chu kỳ hiếm khi thúc đẩy việc bán tháo, miễn là người cho vay tin tưởng rằng nhà đầu tư có thể hoàn trả khoản vay của họ và giá trị của tài sản vẫn cao hơn khoản nợ đã cho vay.

Tuy nhiên, lần này các nhà phân tích, học giả và nhà đầu tư đã cảnh báo mọi thứ có thể khác.

Các tòa nhà văn phòng ở trung tâm thành phố San Francisco với tỷ lệ lấp đầy sụt giảm mạnh so với nhiều thành phố lớn khác trên khắp nước Mỹ. Ảnh: Reuters

Làm việc từ xa hiện là thói quen của nhiều công ty có trụ sở tại các toà nhà văn phòng và người tiêu dùng có thói quen mua sắm trực tuyến, các thành phố như London, Los Angeles và New York tràn ngập các tòa nhà mà người dân địa phương không còn muốn hoặc không cần nữa.

Điều đó có nghĩa là giá trị của các tòa nhà chọc trời ở trung tâm thành phố và các trung tâm mua sắm rộng lớn có thể mất nhiều thời gian hơn để phục hồi. Nếu không tìm được người thuê nhà, chủ nhà và người cho vay có nguy cơ thua lỗ nặng nề hơn so với các chu kỳ trước.

Richard Murphy - nhà kinh tế chính trị và giáo sư thực hành kế toán tại Đại học Sheffield của Vương quốc Anh nói: “Ngày càng nhiều các nhà tuyển dụng bắt đầu xem xét việc xây dựng các cơ sở hạ tầng khổng lồ cho nhân viên của họ giờ không còn cần thiết nữa”.

Bức tường nợ

Các ngân hàng toàn cầu nắm giữ khoảng một nửa trong số 6 nghìn tỷ USD nợ bất động sản thương mại đang lưu hành, dịch vụ nhà đầu tư của Moody cho biết vào tháng 6, với phần lớn đáo hạn vào năm 2023 - 2026.

Các ngân hàng của Mỹ tiết lộ các khoản lỗ từ tài sản tăng vọt trong nửa đầu năm và cảnh báo sẽ còn nhiều hơn nữa.

Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản văn phòng và công nghiệp (REITs) trên toàn cầu của Mỹ, những người đã cung cấp các đánh giá rủi ro tín dụng cho nhà cung cấp dữ liệu Credit Benchmark vào tháng 7, cho biết các công ty trong lĩnh vực này hiện có khả năng vỡ nợ cao hơn 17,9% so với ước tính 6 tháng trước. Những người vay trong danh mục nắm giữ và phát triển bất động sản ở Vương quốc Anh có khả năng vỡ nợ cao hơn 4%.

Jeffrey Sherman - Phó giám đốc đầu tư của Công ty đầu tư DoubleLine trị giá 92 tỷ USD, cho biết một số ngân hàng Mỹ cảnh giác với việc ràng buộc thanh khoản trong các khoản tái cấp vốn cho bất động sản thương mại trong 2 năm tới.

Sherman cũng cảnh báo về sự di chuyển tiền gửi của khách hàng từ ngân hàng sang các quỹ thị trường tiền tệ và trái phiếu kho bạc “không rủi ro” có năng suất cao hơn. Ông nói: “Chừng nào FED còn giữ lãi suất cao, thì đó là một quả bom hẹn giờ đang tích tắc”.

Tuy nhiên, một số nhà hoạch định chính sách toàn cầu vẫn tin tưởng rằng sự thay đổi sau đại dịch trong quan niệm về ý nghĩa của việc “đi làm” sẽ không báo trước một cuộc khủng hoảng tín dụng kiểu 2008 - 2009.

Các ngân hàng toàn cầu nắm giữ khoảng một nửa trong số 6 nghìn tỷ USD nợ bất động sản thương mại đang lưu hành. Ảnh: Reuters

Nhu cầu vay vốn từ các công ty trong khu vực đồng Euro đã giảm xuống mức thấp kỷ lục trong quý trước, trong khi các cuộc “kiểm tra căng thẳng” hàng năm của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ cho thấy trung bình các ngân hàng sẽ chịu tỷ lệ tổn thất cho vay dự kiến thấp hơn vào năm 2023 so với năm 2022 theo kịch bản “cực đoan” là 40% giá trị bất động sản thương mại giảm.

Giá trị bất động sản thương mại trung bình của Vương quốc Anh đã giảm khoảng 20% ​​so với mức cao nhất mà không gây ra sự suy giảm khoản vay lớn, với lưu ý rằng các ngân hàng Vương quốc Anh có tỷ lệ cho vay tài sản nhỏ hơn nhiều so với 15 năm trước.

Nhưng Charles-Henry Monchau - Giám đốc đầu tư tại Bank Syz đã ví tác động của việc thắt chặt lãi suất mạnh mẽ với việc “đánh bắt bằng thuốc nổ”. Ông nói: “Thông thường những con cá nhỏ nổi lên mặt nước trước, sau đó là những con lớn - cá voi - lên sau cùng”.

"Cá voi có phải là Credit Suisse không? SVB có phải là cá voi không? Chúng ta sẽ chỉ biết sau này. Nhưng con cá voi có thể là bất động sản thương mại ở Mỹ" - Monchau nói.

Phục hồi phụ thuộc các chính sách kích thích

Công ty dịch vụ bất động sản toàn cầu Jones Lang LaSalle - vào tháng 5 đã chỉ ra mức giảm 18% hàng năm về khối lượng cho thuê toàn cầu trong quý đầu tiên - đã công bố dữ liệu trong tháng này cho thấy mức tăng trưởng cho thuê văn phòng cao cấp ở New York, Bắc Kinh, San Francisco, Tokyo và Washington DC chuyển sang tiêu cực trong cùng thời kỳ.

Tại Thượng Hải, trung tâm tài chính hàng đầu của Trung Quốc, tỷ lệ văn phòng trống tăng 1,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ trong quý II, lên 16%, đối thủ Savills cho biết, sự phục hồi sẽ phụ thuộc vào thành công của các chính sách kích thích trên toàn quốc.

Các doanh nghiệp cũng chịu áp lực cắt giảm lượng khí thải carbon của họ, trong đó HSBC nằm trong số những đơn vị cắt giảm diện tích thuê và chấm dứt hợp đồng thuê tại các văn phòng không còn được coi là đủ “xanh”.

JLL cho biết hơn 1 tỷ mét vuông diện tích văn phòng trên toàn cầu sẽ cần được trang bị thêm vào năm 2050, với tỷ lệ tăng gấp 3 lần so với hiện tại, lên ít nhất 3% -3,5% nguồn cung hàng năm để đáp ứng các mục tiêu về không gian văn phòng.

Quỹ hưu trí lớn nhất của Australia, AustralianSuper trị giá 300 tỷ đô la Úc, nằm trong số những quỹ bên lề, cho biết vào tháng 5 rằng họ sẽ tạm dừng đầu tư mới vào các tài sản bán lẻ và văn phòng chưa niêm yết do lợi nhuận kém.

Trong khi đó, những người bán khống tiếp tục khoanh vùng các chủ sở hữu bất động sản được niêm yết trên toàn thế giới, đánh cược rằng giá cổ phiếu của họ sẽ giảm.

Theo nhà cung cấp dữ liệu Hazeltree, khối lượng cổ phiếu bất động sản được các nhà đầu tư tổ chức cho vay để hỗ trợ hoạt động bán khống đã tăng 30% ở EMEA và 93% ở Bắc Mỹ trong vòng 15 tháng, tính đến tháng 7.

Theo Capital Econom, lợi nhuận bất động sản toàn cầu được dự báo là khoảng 4% một năm trong thập kỷ này, so với mức trung bình trước đại dịch là 8%, dự kiến ​​chỉ có một chút cải thiện vào những năm 2030.

Capital Economics cho biết: “Các nhà đầu tư phải sẵn sàng chấp nhận mức phí bảo hiểm rủi ro tài sản thấp hơn. Tài sản sẽ được định giá quá cao so với các tiêu chuẩn của quá khứ"./.