Các chuyển biến tích cực về tỷ lệ hấp thụ của thị trường bất động sản qua các năm. Ảnh: Dat Xanh Services

Nguồn cung tăng 83% so với cùng kỳ 2024

Báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 và dự báo thị trường bất động sản năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) cho thấy, trong năm 2025, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường ước đạt 133.353 sản phẩm, tăng mạnh ~53% so với năm 2024, riêng nguồn cung mới đạt khoảng 97.318 sản phẩm, tăng mạnh ở mức 83% theo năm.

Trong đó, nguồn cung mới tại khu vực miền Bắc chiếm đến 51% trong tổng cung nguồn cung mới cả nước với khoảng 49.371 sản phẩm (tăng 52% theo năm).

Tại miền Trung, nguồn cung mới ước đạt 7.286 sản phẩm, tăng 3% theo năm. Khu vực miền Nam nguồn cung mới đạt 30.044 sản phẩm, tăng 147% so với cùng kỳ năm ngoái, chiếm 31% tổng nguồn cung mới cả nước.

Nguồn cung mới tại khu vực miền Tây có sự cải thiện rõ nét so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 10.617 sản phẩm, tăng mạnh 635% theo năm, chủ yếu đến từ các đại dự án của các chủ đầu tư lớn.

Một số dự án nổi bật bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản trong năm 2025: Khu vực Miền Bắc bao gồm Masteri Era Landmark (Hưng Yên), Sunshine Legend City (Hưng Yên), Vinhomes The Gallery (Hà Nội), The Matrix Premium (Hà Nội), Lumiere Prime Hills (Hà Nội),....

Khu vực Miền Trung gồm: FPT Plaza 4 (Đà Nẵng), Sun Spana Tower (Đà Nẵng), Sun Cosmo Residence (Đà Nẵng), Masteri Rivera (Đà Nẵng), Sun Ponte Residence (Đà Nẵng), Regal Residence Signature (Quảng Bình - Quảng Trị),...

Khu vực Miền Nam gồm The Privé (TP. Hồ Chí Minh), Lumiere Midtown (TP. Hồ Chí Minh), Eaton Park (TP. Hồ Chí Minh), A&K Tower (TP. Hồ Chí Minh, The Felix (TP. Hồ Chí Minh), The Gió (TP. Hồ Chí Minh), La Pura (TP. Hồ Chí Minh)…

Khu vực Miền Tây: Vinhomes Green City (Long An - Tây Ninh), Eco Retreat (Long An - Tây Ninh), Destino Centro (Long An - Tây Ninh), The Win City (Long An - Tây Ninh), Cara River Park (TP. Cần Thơ), Agora City (Long An - Tây Ninh), La Home (Long An - Tây Ninh), Dragon Eden (Long An - Tây Ninh) …

Sức cầu bất động sản đã cải thiện rõ rệt khi năm 2025 ghi nhận tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường tăng so với cùng kỳ 2024 cả theo tỷ lệ % và theo số tuyệt đối.

Năm 2025, tỷ lệ hấp thụ chung trên tổng nguồn cung sơ cấp đạt mức 40-45%, tương ứng ước đạt khoảng xấp xỉ 67.000 sản phẩm giao dịch thành công, tăng thêm ~36.500 sản phẩm so với mức hấp thụ của năm 2024 là ~30.500 sản phẩm, cao gấp ~2,1 lần so với năm 2024. Nếu so với năm 2023 chỉ hấp thụ được ~12.300 sản phẩm, năm 2025 đã hấp thụ tăng thêm ~54.700 sản phẩm, cao gấp ~5,5 lần so với năm 2023.

Trong đó, khu vực miền Bắc tiếp tục dẫn dắt thị trường với tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 50% - 55%. Miền Nam ghi nhận bước cải thiện rõ rệt khi tỷ lệ hấp thụ tăng lên 45% - 50%, miền Trung và miền Tây có tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp hơn, lần lượt khoảng 25% - 30% và 25% - 35%, song đã cải thiện đáng kể so với các năm trước, phản ánh xu hướng phục hồi của các khu vực.

Phía Dat Xanh Services - FERI đánh giá, năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trung bình cải thiện tốt trên toàn quốc, tuy nhiên tỷ lệ này cũng mang tính chất cục bộ. Tỷ lệ hấp thụ cao tập trung tại các dự án hoàn chỉnh pháp lý, vị trí tốt, giải pháp tài chính hợp lý tại các vùng dẫn sóng (nhiều dự án mở bán mới có tỷ lệ hấp thụ tốt trên 80%); còn các vùng địa bàn khác (vùng ven, hạ tầng chưa phát triển, tiến độ thanh toán gấp), tỷ lệ hấp thụ còn rất kém hoặc không bán được sản phẩm.

Các chủ đầu tư dự án đất nền cố gắng tái cấu trúc dự án, kích hoạt hàng loạt tiện ích, sự kiện để thu hút khách hàng. Ảnh: Một sự kiện tại dự án The solia

Xu hướng tăng giá

Báo cáo của Dat Xanh Services - FERI chỉ ra, năm 2025, xu hướng tăng giá bán sản phẩm bất động sản được duy trì nhưng tỷ lệ tăng giá được phân hóa rõ theo vị trí và loại hình sản phẩm.

Giá bán sơ cấp căn hộ tại khu vực miền Bắc tăng khoảng 20% - 30% theo năm (riêng địa bàn Hà Nội tăng đến 50% - 60%); khu vực miền Nam trung bình tăng 15% - 25%; khu vực miền Tây cũng ghi nhận mức tăng giá bán căn hộ 10% - 20% theo năm; trong khi miền Trung có mức tăng thấp hơn, từ 7% - 10% sau khi tăng mạnh vào năm ngoái.

Loại hình nhà phố, biệt thự, shophouse và đất nền cũng đều có xu hướng tăng giá so với 2 năm liền kề trước đó. Giá sơ cấp nhà phố tại miền Bắc trung bình tăng từ 5% - 10% theo năm; miền Trung và miền Nam có mức tăng giá nhà phố lần lượt là 3% - 5% theo năm và 5% - 10% theo năm; miền Tây tăng từ 10% - 20%.

Đất nền đã bắt đầu có giao dịch trở lại. Giá sơ cấp đất nền tại miền Bắc trung bình tăng từ 15% - 20% theo năm; miền Trung tăng nhẹ 3% - 5%; miền Nam và miền Tây tăng từ 5% - 10% theo năm.

Trong bối cảnh tổng nguồn cung sơ cấp tăng đến 83%, giá sơ cấp năm 2025 tiếp tục tăng đều, một mặt do chi phí đầu vào của các chủ đầu tư gia tăng, mặt khác phản ánh sự chấp nhận nền giá mới của thị trường. Điều này cho thấy đến 2025 thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đã từng bước được phục hồi và có sự tăng trưởng so với những năm trước đó.

Theo chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services, thị trường bất động sản Việt Nam chịu tác động nhưng cũng được sự trợ lực của nhiều yếu tố, trong đó yếu tố về chủ trương, đường lối và định hướng của Nhà nước đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển của thị trường.

Song song đó là sự vào cuộc mạnh mẽ và “chuyển mình toàn diện” của các bên tham gia thị trường, tạo nên bức tranh khá tích cực của thị trường bất động sản trong năm 2025. Bất động sản đã chuyển đổi sang giai đoạn “trước ánh bình minh”, chuẩn bị hồi phục và tích lũy nội lực trước chu kỳ tăng trưởng mới vào những năm tiếp theo.

Tiếp nối đà phục hồi để thoát đáy chữ U từ cuối năm 2024, năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận sự chuyển đổi toàn diện của tất cả các chủ thể tham gia thị trường, từ Chính phủ, các cơ quan quản lý, các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, đến doanh nghiệp, cá nhân người môi giới và khách hàng.