Thị trường bất động sản: Kỳ vọng sự phục hồi trong năm 2023

Mặt bằng giá bất động sản đi ngang

Chia sẻ tại diễn đàn bất động sản được tổ chức mới đây, TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, có nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản đang suy thoái. Nhưng theo vị chuyên gia này, quý IV/2022 so với quý II, III nếu giảm liên tục thì tạm thời gọi là suy thoái kỹ thuật, hay suy giảm thì đúng hơn. Và để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, thì cần có bước này.

Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2022, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, có 2 giai đoạn là “đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng”. Cung và cầu đều giảm mạnh. Trong khi đó, mặt bằng giá bất động sản đi ngang, có giảm nhẹ đối với đất nền và tăng nhẹ với căn hộ.

“Theo quan sát, nhà đầu tư và giới đầu cơ đều không muốn lỗ nên đa số hiện nay đều “nằm chờ”. Lượng giao dịch và khả năng hấp thụ giảm mạnh, doanh thu cũng sụt giảm. Tái cấu trúc, sàng lọc, M&A (mua bán sáp nhập) là những gì đang diễn ra. Tác động này lan sang các lĩnh vực khác khá rõ nét như chứng khoán, nguyên vật liệu, xây dựng,…” - TS. Cấn Văn Lực chia sẻ.

Nguồn: batdongsan.com Đồ họa: Văn Chung

Cũng theo vị chuyên gia này, có 6 thành tố chi phối và tác động đến thị trường bất động sản, đó là: tài chính; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tính pháp lý; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; mối quan hệ cung - cầu và giá; kinh tế vĩ mô. "Nếu chúng ta đánh giá nguyên nhân sụt giảm hay tăng mạnh của thị trường bất động sản thì cũng phải xoay quanh 6 thành tố này. Trong đó, có những vấn đề trước mắt và có cả những vấn đề lâu dài. Vì vậy, đi tìm giải pháp cho thị trường cũng đòi hỏi dựa trên 6 thành tố này" - ông Cấn Văn Lực nói.

Để thị trường bất động sản có thể hồi phục dần từ năm tới, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, trước tiên phải giải quyết các vấn đề về pháp lý, kế đến là gỡ nút thắt vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, cần xem xét yếu tố có nên kích cầu thị trường bất động sản không, như trường hợp Trung Quốc có những gói hỗ trợ lớn để kích cầu như trợ cấp lãi suất, cho người dân vay tiền,… Ngoài ra, phải kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản và các vấn đề khác, tức là phải khéo khoanh vùng, bởi bất động sản là ngành chủ lực về vốn hóa, đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường.

Cuối cùng, cần tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng cho tương lai. Trong 10 tháng năm 2022, cơ cấu nguồn vốn bất động sản bao gồm 70% từ tín dụng, 10% vốn tự có, 10% từ trái phiếu doanh nghiệp, 7% FDI và 2% từ cổ phiếu. Cấu trúc vốn này chưa phản ánh sự phát triển bền vững của bất động sản. Cấu trúc vốn phải thay đổi theo hướng hệ thống ngân hàng chỉ nên chiếm 50%. Có như vậy, doanh nghiệp bất động sản mới giảm phụ thuộc vào vốn ngân hàng.

Cầu lớn nhưng niềm tin sụt giảm

Nhìn nhận về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hy vọng năm 2023, thị trường tài chính sẽ phục hồi trở lại, để các nguồn vốn tiếp tục chảy vào thị trường bất động sản, giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn, thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng và hướng tới phát triển bền vững hơn. Chính phủ sẽ có những động thái tháo gỡ mạnh mẽ hơn, đồng thời room tín dụng được mở ra trở lại để các ngân hàng có thể tiếp tục cho vay. Các doanh nghiệp cũng sẽ dần làm quen, thích nghi với những quy định mới về phát hành trái phiếu. Như vậy, thị trường bất động sản sẽ có thêm các nguồn cung tiền tệ để tạo đà phát triển trở lại.

Cũng theo ông Hà, thị trường bất động sản gặp khó khăn sẽ gây ra nhiều hệ lụy tới các thị trường khác như thị trường tài chính, làm gia tăng nợ xấu. Các lĩnh vực sản xuất khác cũng sẽ bị đình trệ, đặc biệt là ngành vật liệu xây dựng sẽ không có đầu ra tiêu thụ nếu thị trường bất động sản không phát triển được các dự án mới; đồng thời gây ảnh hưởng đến công ăn việc làm cho lực lượng lao động ngành xây dựng. Chính vì vậy, Chính phủ sẽ cần khơi thông những khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy thị trường bất động sản bằng việc tháo gỡ các vướng mắc, rào cản trong thủ tục đầu tư, phát triển dự án để gia tăng nguồn cung mới cho thị trường. Bên cạnh đó, cần có giải pháp để huy động được nguồn vốn trong dân, vốn từ trái phiếu, các quỹ đầu tư quay trở lại với thị trường bất động sản.

Còn ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng năm 2023, khi có room tín dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn so với hiện tại. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.