Yêu cầu chiến lược cho thị trường bất động sản trong giai đoạn mới

Vai trò chiến lược trong bối cảnh mới

Thực tiễn phát triển của các quốc gia công nghiệp đã chứng minh, một thị trường bất động sản được quản lý khoa học sẽ đóng vai trò là "bệ đỡ" vật chất cho nền kinh tế. Trong đó, cung cấp không gian cho sản xuất (công nghiệp), không gian cho lưu thông hàng hóa (kho vận, logistics), không gian cho đổi mới sáng tạo (văn phòng, khu công nghệ), mà đặc biệt là không gian cho việc tái tạo sức lao động (nhà ở).

Trong dự thảo Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII tại Đại hội XIV của Đảng, việc “phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất…” đã được đưa vào văn kiện, thể hiện rõ quyết tâm của Đảng trong việc bảo đảm an sinh xã hội và giữ vững ổn định vĩ mô trong giai đoạn mới.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước vận hội lịch sử để chuyển mình. Ảnh: Đức Thanh

Ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) phân tích, điều đó cho thấy, thị trường bất động sản đã được nhìn nhận đúng với vai trò của một cấu phần kinh tế quan trọng - một động lực tăng trưởng cần được định hướng, điều tiết và phát triển theo cách bài bản, khoa học và bền vững hơn.

Sự đóng góp của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế Việt Nam không chỉ dừng lại ở những con số thống kê trực tiếp, mà còn nằm ở khả năng lan tỏa mạnh mẽ.

Theo các dữ liệu nghiên cứu, ngành bất động sản đang đóng góp trực tiếp khoảng 3,5% vào GDP quốc gia. Tuy nhiên, khi tính toán đầy đủ các tác động lan tỏa đến hơn 40 ngành nghề liên quan (xây dựng, vật liệu, tài chính, nội thất, du lịch...), tỷ trọng đóng góp của hệ sinh thái bất động sản lên tới 7,62% GDP. Con số này có thể lên tới 13,6% GDP vào năm 2030.

Yêu cầu chiến lược đặt ra cho giai đoạn 2025 - 2030 là phải đẩy mạnh cơ cấu lại thị trường bất động sản để thị trường này trực tiếp tham gia vào quá trình phân bổ lại nguồn lực quốc gia, nâng cao năng lực cạnh tranh và hỗ trợ giải quyết các bài toán vĩ mô về đô thị hóa và an sinh xã hội.

Thực tế, tại phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra ngay trước thềm Đại hội Đảng lần thứ XIV, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh, phát triển nhà ở là một trụ cột quan trọng của chính sách an sinh xã hội, đồng thời cũng là một động lực thúc đẩy tăng trưởng và ổn định thị trường lao động, phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

Vì thế, thời gian qua, đặc biệt trong năm 2025, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo rất quyết liệt công tác phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, với việc hoàn thành hơn 102.000 căn nhà ở xã hội, hướng đến mục tiêu sớm hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2028; hoàn thành việc xóa nhà tạm, nhà dột nát, xây dựng nhà ở cho người có công trước 5 năm 4 tháng so với mục tiêu; khẩn trương, thần tốc, "làm ngày, làm đêm" triển khai "Chiến dịch Quang Trung" sửa chữa và xây dựng lại nhà ở cho người dân chịu ảnh hưởng bởi thảm họa thiên tai.

Sức ép tái cấu trúc

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 2.169 dự án nhà ở thương mại, 698 dự án nhà ở xã hội; 548 dự án đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở đang triển khai và 68 dự án đã hoàn thành. Ngoài ra, có 218 dự án du lịch, nghỉ dưỡng; 223 dự án công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng và 447 khu công nghiệp. Những con số này phản ánh quy mô thị trường vẫn rất lớn, trải rộng trên nhiều phân khúc.

Nếu nhìn vào giao dịch, nhịp đập thị trường đã dần ổn định hơn. Trong đó, sau giai đoạn 2020 - 2021 trầm lắng, từ năm 2022 trở lại đây, thị trường từng bước hồi phục với lượng giao dịch tăng rõ rệt, đạt 537.000 - 785.000 giao dịch/năm. Riêng năm 2025, cả nước có khoảng 580.437 giao dịch bất động sản thành công. Con số này cho thấy dòng tiền đang quay trở lại, tâm lý thị trường bớt thận trọng hơn so với giai đoạn "đóng băng".

Tuy nhiên, đi cùng sự hồi phục là xu hướng tăng giá kéo dài. Trong nhiều năm gần đây, giá nhà ở, đất nền và nhiều loại hình bất động sản đều tăng qua từng năm. Đáng chú ý nhất là phân khúc nhà ở: chung cư, nhà liền kề, biệt thự và đất nền tăng bình quân 10 - 15%/năm, cá biệt có giai đoạn tăng tới 30%. Trong khi đó, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, thương mại, văn phòng và khu công nghiệp tăng khoảng 5 - 10%/năm, thấp hơn đáng kể so với phân khúc nhà ở.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, sự lệch pha cung - cầu này đặt ra yêu cầu về sức ép tái cấu trúc thị trường theo hướng chuyển mạnh sang tài sản có giá trị nội tại cao, phù hợp nhu cầu ở thực thay vì không gian cho đầu cơ lướt sóng và nhà đầu tư mạo hiểm ngắn hạn.

Nguồn: Bộ Xây dựng. Đồ họa: Phương Anh

Giai đoạn mới được đánh dấu bằng sự thay đổi căn bản về thể chế với Luật Đất đai, Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai; Luật Đầu tư, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Thuế thu nhập cá nhân… và sắp tới sẽ tiếp tục sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, mang tới một nền tảng pháp lý hoàn thiện, tạo điều kiện hơn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân, nhưng cũng đi kèm những quy định chặt chẽ hơn.

Đặc biệt, từ ngày 1/3/2026, Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có hiệu lực với yêu cầu gắn mã định danh cho từng sản phẩm bất động sản (nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, công trình xây dựng...). Với việc dữ liệu đất đai, nhà ở trên toàn quốc được đồng bộ, chính xác và đầy đủ, những "vùng mờ" kéo dài nhiều năm như đất bỏ hoang, không rõ sở hữu hay sử dụng sai mục đích sẽ được làm rõ dưới "ánh sáng dữ liệu".

Khi đó, "cuộc chơi mới" của chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, sàn môi giới và các nhà đầu tư chuyên nghiệp không chỉ là cuộc cạnh tranh nội bộ về sản phẩm, dòng tiền, năng lực triển khai dự án, bán hàng và tư vấn chuyên nghiệp, mà còn là cuộc cạnh tranh mở rộng với những doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực mới như token hóa tài sản...

Ngoài ra, cũng cần lưu ý, việc các chính quyền địa phương ngày càng nhìn nhận mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng (TOD) như một công cụ chính sách quan trọng đòi hỏi các nhà phát triển mở rộng vai trò sang vận hành đô thị.

Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp tư nhân "đầu tàu" có tầm nhìn chiến lược và năng lực dẫn dắt có vai trò rất quan trọng. Các doanh nghiệp này cần phát huy đồng thời vai trò và trách nhiệm trong việc tiên phong áp dụng chuẩn mực quản trị minh bạch, tuân thủ pháp luật, từ đó tạo niềm tin cho người mua nhà, nhà đầu tư và các đối tác, đồng thời góp phần thiết lập nền tảng thị trường ổn định, giảm thiểu rủi ro bong bóng hay giá cả "thoát ly" giá trị, làm "méo mó" thị trường.