Đà tăng chững lại, ba ngân hàng thu hẹp dư nợ

Bức tranh cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng sau 9 tháng năm 2026 ghi nhận sự phân hóa rõ nét, khi nhiều nhà băng tiếp tục mở rộng dư nợ, trong khi một số ngân hàng thu hẹp cho vay lĩnh vực này. Tuy nhiên, đà tăng trưởng chung có dấu hiệu chững lại.

Khảo sát 14 nhà băng cho thấy, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chỉ tăng thêm 1,1% trong quý III; sau khi tăng tới 20,2% trong nửa đầu năm, đưa mức tăng lũy kế 9 tháng lên 21,2% so với đầu năm.

Nguồn: Báo cáo tài chính các ngân hàng. Đồ họa: Ánh Tuyết

Theo đó, dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản tại 14 ngân hàng khảo sát đạt gần 1,2 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 210 nghìn tỷ đồng, tương đương 21,2% so với cuối năm 2025. Trong khi đó, tổng dư nợ cho vay khách hàng của nhóm này đạt hơn 7,4 triệu tỷ đồng, tăng 17,3%, thấp hơn 4 điểm phần trăm.

Trong số đó, có 7/14 ngân hàng ghi nhận cho vay kinh doanh bất động sản tăng nhanh hơn cho vay nói chung.

Dù vậy, dư nợ cho vay bất động sản phục vụ nhu cầu tự sử dụng tại các ngân hàng tăng khá chậm. Do đó, nếu tính gộp cả cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay phục vụ cá nhân, nhu cầu tự sử dụng, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản nhìn chung sẽ thấp hơn đáng kể so với mức tăng riêng của cho vay kinh doanh bất động sản.

Ngược lại, ba ngân hàng ghi nhận dư nợ kinh doanh bất động sản giảm so với đầu năm. KienlongBank giảm 48,6% xuống 3.993,7 tỷ đồng; Nam A Bank giảm 3% còn 32.176,4 tỷ đồng; Techcombank giảm 1,3%, xuống 204.383,6 tỷ đồng.

Chia sẻ tại hội nghị nhà đầu tư mới đây, bà Bùi Thị Thu Thủy, Giám đốc cao cấp Quản trị tài chính doanh nghiệp - Khối Tài chính Kế hoạch Techcombank cho biết, với danh mục bất động sản, tỷ trọng so với tổng danh mục tín dụng của ngân hàng đã giảm xuống mức 30%, so với mức 34% quý III/2025, thể hiện nỗ lực đa dạng hóa danh mục.

Dữ liệu từ SSI Research cũng cho thấy, trong quý II/2026, các ngân hàng quay lại cho vay chủ đầu tư bất động sản, chiếm khoảng 44% tín dụng mới. Sang quý III/2026, dư nợ cho vay chủ đầu tư đi ngang so với quý trước, khi Techcombank (giảm 5,4%), VPBank (giảm 1,6%), MSB (giảm 5,7%) và VIB (giảm 6,4%) cắt giảm tỷ trọng.

Dòng vốn bất động sản qua “bộ lọc” chính sách và lãi suất

Đằng sau sự thay đổi cơ cấu cho vay là những tác động từ chính sách điều hành tín dụng và diễn biến của thị trường bất động sản.

Ngay từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức tín dụng đó. Đồng thời, xem xét giảm trừ room tín dụng đối với những tổ chức tín dụng không tuân thủ chỉ đạo.

Dù vậy, nhà điều hành cũng mở “làn riêng” cho một số lĩnh vực ưu tiên, khi cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp, nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng khi tính dư nợ tín dụng bất động sản.

Chia sẻ gần đây, ông Vũ Minh Trường, Phó Tổng Giám đốc VPBank cho rằng, phân khúc nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân vẫn có dư địa phát triển, khi Nhà nước sẽ đưa ra những chính sách khuyến khích nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp.

Hạ tầng giao thông cải thiện cũng thúc đẩy nhu cầu bất động sản tại các khu vực xa trung tâm. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục hưởng lợi từ dòng vốn đầu tư, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI. Bất động sản du lịch ghi nhận tín hiệu tích cực tại Đà Nẵng, Phú Quốc, Hạ Long... nhờ lượng khách quốc tế gia tăng.

Không chỉ chịu tác động từ định hướng điều hành, nhu cầu vay vốn bất động sản còn đứng trước áp lực từ mặt bằng lãi suất cao.

Theo ông Vũ Minh Trường, Phó Tổng Giám đốc VPBank, với những dự án đã được phê duyệt và triển khai thì chủ đầu tư vẫn tiếp tục triển khai, có thể nhu cầu vốn vẫn tăng lên trong thời gian tới. Nhưng với mặt bằng lãi suất như hiện nay thì trong dài hạn, nhu cầu cũng sẽ giảm xuống.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, riêng quý III, thị trường có khoảng 92.004 giao dịch thành công, giảm 8% so với quý trước. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 14%; đất nền giảm 6%...

Dù vậy, theo ông Trường, sự điều chỉnh này của thị trường trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao, kể cả về giá cũng như số lượng giao dịch, là những yếu tố tích cực đối với thị trường.

Trong kịch bản cơ sở lãi suất hạ nhiệt, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ sớm phục hồi hơn, song năm 2027 vẫn được dự báo có sự điều chỉnh và chọn lọc của thị trường bất động sản.

Cùng chung quan điểm, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Tổng Giám đốc Techcombank cho rằng, với mặt bằng lãi suất cao dự báo duy trì hoặc giảm nhẹ trong thời gian tới, trong ngắn hạn thị trường bất động sản vẫn có rất nhiều trở ngại, thách thức, song tích cực trong trung và dài hạn.

“Chúng tôi đã chuẩn bị những kế hoạch để làm việc với các chủ đầu tư lớn, đặc biệt là những chủ đầu tư có thể phát triển và tạo ra hạ tầng tiện ích, đa tiện ích và kết nối giao thông thuận tiện. Đó cũng sẽ là một bước đi chiến lược để giúp chúng tôi dần hướng đến phân khúc mua nhà để ở, để phát triển nhu cầu thiết thực”, ông Tuấn bày tỏ.

Như vậy, trong bối cảnh chính sách tín dụng được kiểm soát chặt chẽ và mặt bằng lãi suất còn nhiều áp lực, dòng vốn ngân hàng vào bất động sản được dự báo tiếp tục phân hóa, dịch chuyển theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các dự án có nhu cầu thực, hạ tầng đồng bộ và triển vọng phát triển dài hạn.