Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận trong quý I/2026 ghi nhận sự điều chỉnh nhất định về cả nguồn cung và sức cầu ở nhiều phân khúc. Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy, thanh khoản có xu hướng chững lại sau giai đoạn phục hồi trước đó, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao và dòng vốn tín dụng được kiểm soát chặt chẽ.

Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, diễn biến này không hoàn toàn tiêu cực, mà phản ánh giai đoạn thị trường đang “chuyển tiếp”, hướng tới tái cân bằng sau thời gian tăng trưởng nóng và lệch pha cung - cầu. Bên cạnh yếu tố mùa vụ thường thấy sau Tết, nhiều nguyên nhân mang tính cấu trúc như chi phí vốn, pháp lý dự án và cơ cấu sản phẩm cũng đang tác động trực tiếp đến thanh khoản.

Để làm rõ hơn những diễn biến này, nhận diện các yếu tố tác động và đánh giá triển vọng thị trường trong thời gian tới, phóng viên Báo Tài chính - Đầu tư đã có cuộc trao đổi với ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group.

Ông Võ Hồng Thắng

PV: Trong quý I/2026, thị trường bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận ghi nhận mức giảm nhẹ về nguồn cung sơ cấp và sức cầu ở một số phân khúc chủ đạo. Còn tình hình thanh khoản thì sao, thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Theo số liệu từ DKRA Consulting, trong quý I/2026, thị trường ghi nhận sự điều chỉnh nhất định cả về nguồn cung lẫn thanh khoản so với quý IV/2025 ở hầu hết các phân khúc. Trong đó, phân khúc căn hộ ghi nhận mức giảm khoảng 25% về nguồn cung và 33% về lượng tiêu thụ. Phân khúc nhà phố, biệt thự giảm lần lượt 33% và 44%, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục là phân khúc có mức điều chỉnh mạnh hơn, với lượng tiêu thụ giảm đến 82%.

Nguyên nhân đến từ cả yếu tố mùa vụ và yếu tố vĩ mô. Trong đó, yếu tố mùa vụ sau Tết thường khiến giao dịch chững lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nguyên nhân chính vẫn đến từ bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao và chính sách tín dụng được kiểm soát chặt chẽ, khiến nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn trong việc ra quyết định. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng có xu hướng giãn tiến độ triển khai hoặc cân nhắc kỹ hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường nhằm thích ứng với điều kiện thị trường hiện tại.

Thanh khoản thị trường suy giảm trong quý I/2026, đặc biệt ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền. Nguồn: DKRA Consulting.

PV: Theo dự báo của ông, thanh khoản của thị trường trong quý tới sẽ diễn biến theo kịch bản nào?

Ông Võ Hồng Thắng: Theo quan sát của tôi, thanh khoản thị trường trong quý II/2026 có thể sẽ đối mặt với những thách thức rõ nét hơn, do tác động của mặt bằng lãi suất cao và việc kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản.

Cụ thể, lãi suất vay ở mức cao làm gia tăng chi phí sử dụng vốn, khiến nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính, có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền khi biên lợi nhuận kỳ vọng bị thu hẹp. Đồng thời, việc siết room tín dụng cũng khiến dòng vốn vào thị trường bị kiểm soát chặt hơn, không chỉ ảnh hưởng đến người mua, mà còn tạo áp lực lên các chủ đầu tư trong việc triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường. Điều này khiến cả nguồn cung lẫn sức cầu đều có xu hướng vận động thận trọng trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, thị trường cũng bắt đầu ghi nhận một số tín hiệu tích cực, đặc biệt sau cuộc họp với Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, khi các ngân hàng thương mại đã có động thái hạ nhiệt lãi suất. Dù mức độ tác động cần thêm thời gian để lan tỏa, đây được xem là yếu tố hỗ trợ quan trọng giúp cải thiện dần tâm lý thị trường.

Trong bối cảnh đó, tôi cho rằng, thanh khoản trong quý II/2026 nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức thận trọng và chưa có sự bứt phá rõ rệt. Bước sang nửa cuối năm, thị trường được kỳ vọng sẽ dần ổn định hơn khi mặt bằng lãi suất có xu hướng ổn định và hạ nhiệt, chính sách tín dụng trở nên linh hoạt hơn, đồng thời niềm tin của nhà đầu tư từng bước được củng cố.

PV: Thưa ông, các chính sách hiện nay đã đủ để hỗ trợ thị trường chưa? Doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi gì trong chiến lược sản phẩm và tài chính để cải thiện thanh khoản?

Ông Võ Hồng Thắng: Các chính sách hiện nay đang tạo ra những tín hiệu hỗ trợ tích cực cho thị trường. Tuy nhiên, các yếu tố này nhìn chung vẫn cần thêm thời gian để phát huy hiệu quả và chưa đủ mạnh để tạo ra sự cải thiện rõ rệt về thanh khoản trong ngắn hạn.

Thực tế, việc nới lỏng tín dụng hay giảm lãi suất mới chỉ ở giai đoạn đầu, trong khi quá trình tháo gỡ pháp lý cho dự án thường có độ trễ tương đối dài. Do đó, thị trường vẫn đang trong giai đoạn “chuyển tiếp”, với tâm lý thận trọng bao trùm cả phía người mua lẫn chủ đầu tư.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động điều chỉnh chiến lược theo hướng linh hoạt và thực chất hơn.

Về tài chính, doanh nghiệp cần tái cấu trúc nguồn vốn theo hướng an toàn hơn, giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tín dụng, đa dạng hóa kênh huy động vốn và kiểm soát tốt dòng tiền. Bên cạnh đó, việc thiết kế các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc cam kết dòng tiền khai thác cũng sẽ là yếu tố quan trọng giúp cải thiện thanh khoản trong giai đoạn hiện nay.

PV: Đâu là “nút thắt” cần tháo gỡ để bất động sản tăng trưởng, tạo động lực cho GDP tăng trưởng 2 con số trong năm 2026, thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Vấn đề pháp lý vẫn là nút thắt quan trọng nhất. Việc đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ pháp lý, đồng bộ hóa các quy định và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ sẽ đóng vai trò then chốt trong việc khơi thông nguồn cung.

Thứ hai là vấn đề vốn. Dòng vốn vào bất động sản cần được điều tiết theo hướng ổn định, minh bạch và bền vững. Bên cạnh kênh tín dụng ngân hàng, cần thúc đẩy các kênh huy động vốn trung và dài hạn nhằm giảm áp lực phụ thuộc vào vốn vay ngắn hạn.

Thứ ba là cơ cấu sản phẩm. Thị trường thời gian qua có dấu hiệu lệch pha cung - cầu. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực lại nằm nhiều ở phân khúc vừa túi tiền. Việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng cân bằng hơn sẽ giúp cải thiện thanh khoản và tạo nền tảng tăng trưởng bền vững.

Đồng thời, sau giai đoạn biến động, việc củng cố niềm tin của nhà đầu tư và người mua ở thực thông qua minh bạch thông tin, tiến độ dự án và năng lực của chủ đầu tư là yếu tố rất quan trọng để kích hoạt lại dòng tiền.

Nếu các nút thắt này được tháo gỡ một cách đồng bộ, thị trường bất động sản không chỉ phục hồi, mà còn có thể đóng vai trò là một trong những động lực lan tỏa, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế ở mức cao hơn trong năm 2026.

PV: Xin cảm ơn ông!